建ぺい率違反の罰則と是正命令｜通報されたらどうなる？

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建ぺい率違反をするとどうなる？先に結論

建ぺい率（建蔽率）は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。例えば敷地100㎡で建ぺい率60％なら、建築面積は60㎡までと決まっています。

特定行政庁は、建築の許可や是正の命令を出す役所のことです。土地のある自治体の建築の窓口を思い浮かべてください。

『罰金だけ払えば済むの？』と思う方もいるかもしれません。実は、罰則とは別に、違反を直す命令そのものが残るのが大事なところなんです。

建ぺい率の基本は建ぺい率とは？意味と計算方法で紹介しています。

違反が見つかってからの流れ：指導・是正命令・罰則の3段で見る

違反というと、すぐに罰金や逮捕を想像しがちですよね。ただ、建築基準法の条文を読むと、命令の前に手続きがきちんと用意されています。

1段目：命令の前に通知と意見書の機会がある

建築基準法9条2項では、命令をする前に通知書を渡し、意見書と有利な証拠を出す機会を与えることになっています。いきなり命令が出るわけではないんです。

さらに9条3項では、通知を受けた日から3日以内なら、公開の場で意見を聞いてもらうよう求められます。言い分がある時は、この段階でしっかり伝えておきましょう。

実際には、命令の前に自治体の担当者から連絡や相談があることもあります。どこまで話し合いをするかは自治体によって違うので、連絡が来たら早めに応じてみてください。

2段目：是正命令の中身

9条1項では、特定行政庁は違反した建物について、工事の停止を命じたり、相当の猶予期限を付けて違反を直す措置を命じたりできるとしています。

命令を受ける相手は、建築主や工事の請負人だけではありません。建物や敷地の所有者・管理者・占有者も含まれます。

つまり、違反した状態の中古の家を買った人が、所有者として命令を受けることもありえるわけです。命令をした時は、標識の設置などで公示することも決められています（9条13項）。

3段目：命令に従わないと罰則と代執行

命令に従わないと、98条1項1号の罰則の対象になります。また9条12項では、命じた措置が履行されない時は、行政代執行法に従って特定行政庁が自ら、または第三者にさせて直せるとしています。

違反かもしれないと気づいたら

『もしかして、うちもオーバーしているかも』と気づいた時は、慌てずに状況を確かめるところから始めましょう。通知が来る前でも、来た後でも、やることの順番は大きく変わりません。

ここからは説明用の例です。敷地150㎡で建ぺい率60％なら、建築面積の上限は150㎡×0.6＝90㎡です。家の建築面積が86㎡で、後から人が入れる8㎡の物置を置いていれば、合計94㎡で94÷150＝約62.7％になります。

この例なら、物置を撤去するか小さくすれば、上限の中に戻せます。原因が後から足した部分なら、直し方の相談もしやすいですよね。

建ぺい率違反の罰則：誰に何が科されるのか

罰則は条文どおりに読むのが一番の近道です。現行の条文では、以前の「懲役」が「拘禁刑」という言葉に改められています。

設計者が罰せられるのはどんな時？

101条1項3号は、建ぺい率に違反した建物の設計者を罰する条文です。設計図書を使わずに工事した時や、設計図書に従わずに工事した時は、工事施工者が対象になります。

そして101条2項では、その違反が建築主の故意による時は、設計者や施工者に加えて建築主にも同じ刑を科すとしています。

例えばこんな場面です。建築主が「検査が終わったら、庭にサンルームを足してほしい」と頼み、わざと建ぺい率を超えさせた場合は、建築主自身も罰則の対象になりえます。

確認を受けずに建てた時の罰則

建ぺい率とは別に、建築確認を受けずに工事したこと自体にも罰則があります。99条1項1号の1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金です。

建築確認は、工事の前に計画が法律に合っているかを確かめてもらう手続きです。確認の要否は増築・リフォームと建ぺい率でくわしく紹介しています。

よくある相談：建ぺい率が守られていない家を見かけたら

Q&Aサイトでよく読まれている相談を要約して、答えてみます。

テラスやカーポートで建ぺい率を無視している家が多い？

「建ぺい率をオーバーしていても、テラスやカーポートを付けている家がたくさんある」という相談は、多く読まれています。『みんなやっているなら大丈夫では』と感じますよね。

ただ、周りで建ぺい率が守られていない家があっても、自分の家が違反してよいことにはなりません。中には、建てた後の法改正などで今の基準に合わなくなった既存不適格の家もあり、外から見ただけでは区別できないんです。

既存不適格と違反の違いは既存不適格とは？昔の家が今の建ぺい率に合わない場合で紹介しています。

強引に増築したらどうなる？

「増築すると建ぺい率がオーバーしてしまうけれど、強引に建てたらどうなるのか」という相談も読まれています。

この記事で見てきたとおり、是正命令を受けると、除却などで建てた部分を取り壊すよう求められることがあります。命令に従わなければ罰則もあります。

さらに、住宅金融支援機構のフラット35の基準では、是正命令などを受けて是正していない住宅は対象にならない形で書かれています。売る時や借りる時にも影響が残るので、強引に建てるのはやめておきましょう。

通報されたら税金も上がる？

「カーポートを建ぺい率違反で通報され、指導や増税を受けた人はいるのか」という相談もあります。

固定資産税で家屋にあたるかどうかは、建ぺい率とは別の物差しで判断されます。小田原市は、家屋の要件に建築確認の要否は含まれないと説明しています。

建ぺい率の違反と税額の関係を説明した公的な資料は、この記事を書くにあたって見つけられませんでした。税金のことは、市町村の税の窓口に聞いてみてください。

これから建てる人が違反を防ぐには

これから家を建てるなら、カーポートや物置、サンルームを後から足す予定も、最初の打ち合わせで伝えておくのがおすすめです。例えばこんな伝え方です。

「将来カーポートと物置を置きたいので、その分を残して建ぺい率に収まるプランにしてもらえますか？」
「分かりました。建築面積の内訳を図面に書いて、残りがどれだけあるかお伝えしますね」

土地の建ぺい率の中でどんな家が建つかは、住宅会社によって提案が違います。いくつかのプランを並べてみると、家の広さと外まわりの余裕を比べやすくなります。

タウンライフ家づくりでは、希望の条件を入れるだけで、複数の住宅会社に間取りプランや資金計画、土地探しの提案を無料で依頼できます。建ぺい率が気になる土地でも、どんな家が建つかを具体的なプランで見比べてみるのも1つの方法です。

もちろん、設計事務所に相談したり、自治体の窓口で建ぺい率を確かめたりするのも立派な進め方です。最後は土地のある自治体の建築指導課や、設計を頼む建築士に確かめれば安心ですよ。

よくある質問

まとめ

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