増築・リフォームと建ぺい率｜10㎡以下でも確かめること

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増築に建ぺい率は関係ある？先に結論

建ぺい率（建蔽率）は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。建築面積は、建物を真上から見た時に、外壁や柱の中心線で囲まれた広さを言います。

例えば敷地120㎡で建ぺい率60％の土地なら、建築面積は120㎡×0.6＝72㎡までです。今の家が64㎡なら、増築で使える余りは8㎡ということになります。

『小さな増築なら、建ぺい率なんて気にしなくていいのでは』と思いがちですよね。ここが一番の勘違いポイントなんです。

建ぺい率の基本は建ぺい率とは？意味と計算方法で紹介しています。

増築は3つの関門で判定する

増築の話では、建ぺい率と確認申請の話が混ざって語られがちです。そこでこの記事では、3つの関門に分けて順に見ていきます。

関門1：建ぺい率の余りはあるか

最初に確かめたいのは、今の家の建築面積と、土地の建ぺい率の上限です。家の確認済証や図面に、建築面積と敷地面積が書かれています。

ここからは説明用の例です。敷地120㎡、建ぺい率60％の土地に、建築面積64㎡の家が建っているとします。

10㎡の部屋は、申請が要らない規模でも、この土地では建ぺい率を超えてしまいます。『10㎡以下だから大丈夫』とは言えないのが分かりますよね。

『㎡だとピンとこない』という方は、坪で考えてみてください。1坪は約3.3㎡なので、余りの8㎡は8÷3.3＝約2.4坪です。

思っていたより小さいと感じた方も多いはずです。部屋を丸ごと1つ足したい時は、広さが足りないこともあります。

角地や防火地域などで建ぺい率の緩和が使える土地なら、上限が上がることもあります。自分の土地の数値は、自治体の都市計画図などで確かめておきましょう。

関門2：確認申請は要るか

建築確認は、工事の前に計画が法律に合っているかを、役所か民間の検査機関に確かめてもらう手続きです。都市計画区域などの中で建物を建てる時は、確認を受けるのが原則です。

ただし建築基準法6条2項には例外があります。防火地域・準防火地域の外で、増築・改築・移転の部分の床面積の合計が10㎡以内なら、確認は要らないとしています。

10㎡は、増築する部分の床面積の合計で見ます。何回かに分けて足す場合も、まとめて考えておくと安心です。

関門3：防火地域・準防火地域か

防火地域・準防火地域は、火事が広がらないよう建物の造りを厳しくしている地域です。住宅地でも準防火地域に指定されていることがあります。

この地域では、10㎡以内の小さな増築でも確認申請が要ります。サンルームや物置の後付けでも同じなので、最初に確かめておきましょう。

2025年4月の見直しにも気をつける

2025年4月の改正で、木造の建物の建築確認の対象が見直され、審査を省略できる範囲は平屋かつ延べ面積200㎡以下に縮小されました。2階建ての木造住宅は、確認申請で構造などの審査を受ける対象になっています。

増築やリフォームの規模によって、手続きが前と変わることがあります。工事を頼む会社に、今の決まりで確認が要るかを聞いてみてください。

増築で建ぺい率に入るもの・入らないもの

『部屋を足すのは増築だと分かるけど、サンルームやカーポートは？』と迷いますよね。建築基準法では、土地に定着していて、屋根と柱か壁があるものを建築物としています。

サンルームは増築になる

神戸市すまいの安心支援センターは、サンルームは屋根と柱または壁があるので建築物として扱われ、増築にあたると説明しています。防火地域・準防火地域では面積に関わらず確認申請が要り、ほかの地域では10㎡を超える場合に要るとしています。

同じ説明では、建ぺい率や容積率が地域の制限を超えていないかを確かめることや、固定資産税の対象になる可能性もあげられています。くわしくはサンルーム・ガーデンルームは建ぺい率に入る？で紹介しています。

カーポートと物置はどう考える？

カーポートは壁がなくても、屋根と柱があるので建築物です。開放性の高い造りなら、屋根の端から1m以内を建築面積に入れなくてよい決まりもあります。扱いはカーポートは建ぺい率に入る？で紹介しています。

物置は、外から荷物を出し入れでき、中に人が入らない小さなものなら建築物にあたらないと、国土交通省が助言しています。人が入れる大きさなら建築物になります。目安は物置は建ぺい率に入る？をどうぞ。

2階に増築する時は？

2階に部屋を足す場合でも、1階より外に張り出さなければ、建築面積は増えないことが多いです。建ぺい率は真上から見た広さで測るので、上に足すだけなら影響しにくいんです。

ただし2階を足すと延べ面積が増えるので、容積率には関わります。容積率は、敷地面積に対する延べ面積（各階の床面積の合計）の割合です。2階が1階より外に出る造りなら、建築面積も増えることがあります。

リフォームと建ぺい率：オーバーの家や昔の家の場合

建ぺい率とリフォームの関係は、建築面積が増えるかどうかで考えるとシンプルです。キッチンや浴室の入れ替え、内装や外壁の塗り替えでは、建築面積は変わりませんよね。

庇やバルコニーは、外壁から1m以上突き出ると、先端から1m後退した線までが建築面積に入ります。後から大きな庇を付ける時も、少し気にしておきましょう。

既存不適格の家を増築する時

建てた時は適法で、後の法改正などで今の建ぺい率に合わなくなった家を、既存不適格と言います。そのまま住む分には問題ありません。

ただ、建築基準法3条3項3号・4号では、規定ができた後に工事を始めた増築などには、今の規定がかかるとしています。条文上は、増築後に今の建ぺい率に合わせる必要があると読めます。

建ぺい率の既存不適格は、大規模の修繕や模様替えなら今の基準への適合は求められません（施行令137条の12第7項）。くわしくは既存不適格とは？昔の家が今の建ぺい率に合わない場合で紹介しています。

検査済証がない家を増築する時

検査済証がない家を増築する時は、今の建物が法律に合っているかを確かめるところから始まります。国土交通省は、検査済証のない建物を調べるガイドライン（平成26年7月2日国住指第1137号）を出しています。

これに基づく法適合状況調査の報告書は、増改築の時の建築確認の資料などに使えるとされています。扱いは自治体や検査機関で違うことがあるので、早めに相談してみてください。

増築の前に確かめる手順

増築は、施工会社を決める前に書類と数字をそろえておくと、話が早く進みます。申請しない、検査の後に足すといった進め方は、後で大きな負担になります。

『工事の会社に任せれば大丈夫でしょ？』と思うかもしれません。ただ、建ぺい率を守る責任は建てる側にもあるので、自分でも数字を押さえておきましょう。

施工会社への聞き方

見積もりを取る時は、大きさだけでなく、建ぺい率と申請のことも一緒に聞いておくと安心です。例えばこんな聞き方です。

「この増築で建築面積は何㎡増えますか？建ぺい率の上限に収まりますか？」
「図面で今の建築面積を確かめて、申請の要否と一緒にお伝えしますね」

答えがあいまいな時は、自治体の建築指導課（建築の窓口）に図面を持って相談してみてください。

罰則や是正命令の流れは、建ぺい率違反の罰則と是正命令で紹介しています。

よくある相談：増築・リフォームと建ぺい率で迷うところ

Q&Aサイトでよく読まれている相談を要約して、答えてみます。

オーバーしている家は、リフォームも建て替えもできない？

「実家が建ぺい率と容積率をオーバーしていて、リフォームや建て替えができないのでは」という相談は、とても多く読まれています。

リフォームは、建築面積を増やさない内容なら、建ぺい率の面ではできることが多いです。建て替えは今の建ぺい率に合わせればできますが、今より1階が小さくなる場合があります。

オーバーの理由が既存不適格か違反かでも、話が変わります。まずは確認済証や図面で、建てた時の状況を確かめてみてください。

増築できる広さはどう決まる？

「増築を考えているが、建坪率でどの程度できるかが違ってくると言われた」という相談もあります。この相談の「建坪率」は、建ぺい率と同じ意味で使われています。

増築できる広さは、建ぺい率の上限から今の建築面積を引いた余りで決まります。この記事の例なら、上限72㎡から今の64㎡を引いた8㎡が、1階に足せる広さの目安です。

カーポートを足して建ぺい率を超えたら違反？

「家の敷地にアルミのカーポートを付けて、建ぺい率を超えたら違反になるのか」という相談も読まれています。

カーポートは建築物なので、家と合計した建築面積が上限を超えれば、建ぺい率に合わない状態になります。開放性の条件に合えば端から1mを除けるので、付ける前に計算してもらいましょう。

増築で足りなければ、建て替えのプランと比べてみる

増築で足りない時の選び方は、家の状態や暮らし方で変わります。建て替えなら、今の建ぺい率の中で1階と2階の配分を最初から考え直せます。

例えば打ち合わせでは、こんなふうに聞くと話が早いですよ。

「増築で6㎡足す場合と、建て替えた場合で、使える広さはどれくらい変わりますか？」
「今の建ぺい率の上限で、両方のプランを出して比べてみますね」

建て替えのプランは、住宅会社によって提案が違います。いくつかのプランを並べると、増築と比べてどれだけ暮らしやすくなるかが見えやすくなります。

タウンライフ家づくりでは、希望の条件を入れるだけで、複数の住宅会社に間取りプランや資金計画、土地探しの提案を無料で依頼できます。建ぺい率が気になる土地でも、どんな家が建つかを具体的なプランで見比べてみるのも1つの方法です。

増築の会社や設計事務所に相談したり、自治体の窓口で数字を確かめたりするのも立派な進め方です。最後は土地のある自治体の建築指導課や、設計を頼む建築士に確かめれば安心ですよ。

よくある質問

まとめ

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