建ぺい率は誰が決める？何で決まるのかと、都市計画での決め方

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建ぺい率は誰が決める？結論は「法律が枠、自治体が選ぶ」

建ぺい率（建蔽率）は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。建築面積は、建物を真上から見た時の外壁や柱の中心線で囲まれた広さを言います。

『建ぺい率は法律で決まっている』と聞いたことがある方もいますよね。半分は正解で、法律が決めているのは「選べる数値のメニュー」なんです。

国土交通省の資料でも、建ぺい率の上限は建築基準法で規定したメニューの中から都市計画で定める、と説明されています。

登場するのは3者だけ

建ぺい率の決め方に関わる人を、役割ごとに分けるとこうなります。

特定行政庁は、建築のルールを地域で運用している自治体のことです。多くの場合は市や都道府県がこれにあたります。

用途地域の都市計画は原則として市町村が決める

都市計画法15条1項では、区域区分などの決まった項目は都道府県が、その他の都市計画は市町村が定めるとしています。用途地域はこの都道府県の列挙に入っていません。

つまり、建ぺい率が入っている用途地域の都市計画は、原則として市町村が決めるもの、と読めます。ただし、政令で定める広い範囲の地域地区は除かれます。

建ぺい率は何で決まる？決まるまでの3段の流れ

『結局、建ぺい率はどうやって決まるの？』という疑問は、この3段に分けると一気にすっきりします。

1段目と2段目で決まった数値は、指定建ぺい率と呼ばれることが多いです。不動産の広告や重要事項説明書に出てくるのは、たいていこの数値なんです。

建ぺい率がどう決まるかで迷ったら、まずこの2段目までを確かめるのが近道です。

3段目は、土地の形や建てる建物の造りで変わります。同じ地域の隣同士の土地でも、上限が違うことがあるのはこのためです。

例えばこんな土地なら

敷地150㎡で、指定建ぺい率が60％の土地を例に考えてみます。

同じ150㎡でも、緩和が乗るかどうかで建てられる広さが15㎡変わります。数字の例はあくまで説明用ですが、3段目まで見ないと本当の上限が分からない、という感覚はつかめるはずです。

用途地域ごとに選べる数値は法律で決まっている

用途地域は、住宅地・商業地・工業地などの使い方を決めた地域分けのことです。都市計画法では13種類が定められています。

選べる数値を、建築基準法53条1項の号ごとにまとめるとこうなります。

各地域の数値をもっとくわしく見たい方は、用途地域ごとの建ぺい率一覧も参考にしてみてください。

商業地域だけは選ぶ余地がない

表を見ると、商業地域だけは80％の1つしかありません。そのため、都市計画法で用途地域に建ぺい率を定める項目を挙げている所でも、商業地域は列挙されていないんです。

『商業地域なのに、建ぺい率の数値が地図に書いていない』という時は、この仕組みを思い出してみてください。

用途地域がない場所は決め方が違う

用途地域の指定のない区域では、特定行政庁が土地利用の状況などを考えて区域を分け、都道府県都市計画審議会の議を経て数値を定めます。範囲は30〜70％です。

また、都市計画区域と準都市計画区域の外では、建ぺい率を定めた53条そのものが適用されません。ただし、知事が指定する区域では条例で制限が決められることもあります。

自治体は何を見て数値を選んでいるの？

『同じ住宅地なのに、なぜ40％の所と60％の所があるの？』と不思議に思いますよね。実は、ここに自治体の考えが出ているんです。

国土交通省の資料では、建ぺい率の目的を「敷地内に一定の空地を確保し、建て詰まりを防止し、採光、通風等を確保する」ことだと説明しています。

大阪市の手引きでも、空地を一定の割合で確保して、通風・日照・採光・防災などの環境を守るためにある、と書かれています。

数値が低い地域と高い地域のイメージ

選ばれた数値の違いは、街並みの違いとして目に見えます。

自治体が数値を変えることもある

都市計画で決めた数値は、ずっと固定というわけではありません。大阪市では、第一種住居地域などの指定建ぺい率を、平成16年4月に80％へ変更しています。

その地域で60％を超えて建てる時は、条例に基づいて一定の防火性能を持った建物にすることが求められています。数値を上げる代わりに、燃え広がりにくさで安全を補っているわけです。

調べ方の手順は建ぺい率の調べ方で紹介しています。

敷地の条件で上乗せされる緩和と、制限がなくなる場合

3段目の「敷地の条件」で変わる部分です。ここは土地の資料だけでは分からないことも多いので、ていねいに見ておきましょう。

緩和の種類と上乗せされる幅

建築基準法53条3項の緩和をまとめると、次のとおりです。

防火地域・準防火地域は、火事が燃え広がらないよう建物の造りを厳しくしている地域です。耐火建築物や準耐火建築物は、火に強い造りとして法律で決められた建物のことです。

角地の基準は自治体ごとに違う

角地の緩和は、どんな敷地を角地とみなすかを特定行政庁が決めています。そのため、基準は自治体によってかなり違うんです。

例えば、道路が交わる角度、道路の幅、敷地の周りのどれだけが道路に接しているか、といった条件の決め方が自治体ごとに異なります。

不動産会社とのやり取りでも、こんな会話になることがよくあります。

「この土地は角地だから、建ぺい率は70％まで使えますよね？」
「角地の指定に当たるかは、市の基準で確かめてからお答えしますね」

建ぺい率の制限がなくなる場合

建築基準法53条6項では、次の建物には建ぺい率の制限を適用しないとしています。

• 指定建ぺい率が80％の地域で、防火地域内にある耐火建築物等
• 巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊など
• 公園や広場、道路、川などの中にある建物で、特定行政庁が許可したもの

緩和や制限なしの条件をくわしく知りたい方は、建ぺい率を上げる方法はある？もあわせて読んでみてください。

よくある相談：建ぺい率の決め方Q&A

建ぺい率の決め方について、知恵袋などでよく見かける相談を3つ取り上げます。

建築基準法と都市計画法で数値が違ったら、どちらが優先？

『2つの法律で違う数値が出てきたら、どちらに従えばいいの？』という相談です。実は、この2つの法律はぶつかり合う関係ではないんです。

「建築基準法では30〜60％と書いてあるのに、土地の資料は50％でした」
「その50％が、法律の選択肢から都市計画で選ばれた数値なんです」

建築基準法が選べる数値の枠を決め、都市計画法の手続きで自治体がその中から選びます。建築基準法53条は「都市計画で定めたもの」を守るように書かれているので、最終的に守るのは都市計画で選ばれた数値です。

なお、容積率は少し事情が違います。前面道路の幅が12m未満だと、道路の幅から出した数値と都市計画の数値の小さい方が上限になります。

数字が大きい土地と小さい土地で、何が変わる？

『60％と40％だと、実際にどれくらい違うの？』という相談もよく見かけます。答えはシンプルで、建てられる1階の広さが変わります。

例えば敷地200㎡なら、60％で120㎡、40％で80㎡が建築面積の上限です。差の40㎡は、庭や駐車場として残す広さになります。

都心ほど建ぺい率は高いの？同じ区域でも場所で変わる？

『駅の近くは数値が高い気がする』という声もあります。商業地域は80％と法律で決まっていて、近隣商業地域も60％か80％から選ばれます。住宅地の多くはそれより低い範囲から選ばれるので、駅前の方が高く見えるんです。

同じ市の中でも、用途地域ごとに数値が違うのは自然なことなんです。さらに角地かどうかで敷地ごとに変わるので、隣の土地と同じとは限りません。

建ぺい率の決め方が分かると、気になる土地でどのくらいの家が建つのかも見えてきますよね。最後は土地のある自治体の建築指導課や、設計を頼む建築士・住宅会社に確かめておけば安心です。

そのうえで、土地に合わせた間取りプランを住宅会社に出してもらう方法もあります。

よくある質問

まとめ

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