建ぺい率と容積率の違い｜それぞれの意味と計算をわかりやすく

当サイトの記事は編集部が法令（e-Gov法令検索）や国土交通省・自治体などの公的な情報を調べて独自に執筆しています。記事内に家づくり・土地活用のサービスへの案内（広告）を含みます。

建ぺい率と容積率の違いは「広がり」と「ボリューム」

建ぺい率（建蔽率）とは、土地の広さに対して、建物を真上から見た広さが何割かを表す数字です。建築基準法の第53条で決められています。

容積率とは、土地の広さに対して、建物の各階の床面積を全部足した広さが何割かを表す数字です。こちらは建築基準法の第52条で決められています。

『どっちも土地に対する割合なら、同じようなものでは？』と思いますよね。実は、見ている方向がまったく違うんです。

3つの面積を先に押さえる

建ぺい率と容積率の違いが分かりにくいのは、出てくる面積の言葉が似ているからです。まず3つの面積を整理しておきましょう。

延べ面積は「延べ床面積」と呼ばれることもあります。床面積と延べ面積の関係は、建ぺい率と延べ床面積の違いでくわしく紹介しています。

建ぺい率とは・容積率とはを、ひと言で言うと

言葉の説明だけだと、まだぼんやりしますよね。ひと言でまとめると、こうなります。

建ぺい率そのものの意味や決まり方は、建ぺい率とは？意味と計算方法でまとめています。

建ぺい率と容積率の計算を同じ土地で比べる

計算というと難しく聞こえますが、使うのはかけ算だけです。同じ土地で2つを計算してみると、違いがはっきりしますよ。

例えば、敷地面積150㎡、建ぺい率60％・容積率200％の土地で計算してみます。

つまりこの土地では、真上から見た広さは90㎡まで、床の合計は300㎡までです。

90㎡の総2階なら延べ180㎡、総3階でも延べ270㎡です。どちらも300㎡の内側なので、この例では建ぺい率の方が先に効いてくることになります。

坪で考える時の例

土地が坪で書かれている時は、坪のまま計算しても大丈夫です。1坪は約3.3㎡です。

例えば40坪の土地で建ぺい率60％・容積率200％なら、建築面積は24坪まで、延べ面積は80坪までです。

今の家の割合を確かめる計算

逆に、建っている家の割合を確かめたい時は、わり算を使います。

例えば敷地150㎡の土地に、1階70㎡・2階60㎡の家が建っているとします。建築面積を70㎡とすると、建ぺい率は70 ÷ 150 × 100 ＝ 約46.7％です。

延べ面積は70＋60 ＝ 130㎡なので、容積率は130 ÷ 150 × 100 ＝ 約86.7％になります。計算のパターンは、建ぺい率の計算方法でもっと紹介しています。

計算の式は簡単でも、実際の家に当てはめると迷う所が出てきますよね。

特に迷いやすいのは「面積をどこで測るか」「車庫は入るか」「2つの地域にまたがる時」の3つです。どれも建ぺい率と容積率で扱いが少しずつ違うので、ここで押さえておきましょう。

面積は壁の中心線で測る

建築面積は、外壁や柱の中心線で囲まれた部分を真上から見た広さです。床面積も、壁などの中心線で囲まれた部分で測ります。

つまり、外壁の外側ではなく、壁の厚みの真ん中で測るということです。このため、外から見た家の大きさより、計算上の面積は少し小さくなります。

地下や車庫の扱いの違い

地下の部分は、地盤面からの高さが1m以下なら建築面積に入りません。ただし、床面積としては延べ面積に関わってくることがあります。

車庫などは、容積率の計算で延べ面積の5分の1までを入れなくてよい決まりがあります。一方で建ぺい率の方には、この決まりはありません。

2つの地域にまたがる土地

土地が2つの用途地域にまたがる時は、面積の割合で按分して計算します。建ぺい率も容積率も同じ考え方です。

例えば200㎡の土地のうち、120㎡が建ぺい率60％、80㎡が80％なら、120 × 0.6 ＋ 80 × 0.8 ＝ 136㎡が建築面積の上限です。割合にすると136 ÷ 200 ＝ 68％になります。

どちらが先に効く？例題で見る2つの上限

ここが、2つの違いを知る一番の意味です。土地に対して「横の上限」と「縦の上限」の両方があって、先に届いた方で家の大きさが決まるんです。

『結局、どっちを気にすればいいの？』と迷いますよね。3つの例題で確かめてみましょう。

例題1：100㎡・建ぺい率60％・容積率200％

建築面積は100 × 0.6 ＝ 60㎡まで、延べ面積は100 × 2 ＝ 200㎡までです。

60㎡の総2階なら延べ120㎡、総3階でも延べ180㎡なので、容積率には届きません。この組み合わせでは、建ぺい率が家の広がりを決めることになります。

例題2：100㎡・建ぺい率50％・容積率80％

建築面積は100 × 0.5 ＝ 50㎡まで、延べ面積は100 × 0.8 ＝ 80㎡までです。

50㎡の総2階にすると延べ100㎡になり、容積率の80㎡を超えてしまいます。この場合は、1階50㎡・2階30㎡のように2階を小さくするか、平屋にすることになります。

平屋なら延べ面積は50㎡ほどなので、容積率には余裕があります。この組み合わせの土地では、2階をどのくらいの広さにするかが、間取りを考える時の分かれ目になりますね。

例題3：前の道路が狭い土地

容積率は、前の道路の幅が12m未満だと、道路の幅に決まった数値をかけた値までに下がります。住居系の地域では、道路の幅のメートル数 × 10分の4 が基本です。

例えば建ぺい率60％・容積率200％の住居系の地域で、前の道路の幅が4mだとします。4 × 0.4 ＝ 1.6なので、使える容積率は160％に下がります。

100㎡の土地なら延べ面積は160㎡までです。60㎡の総3階（延べ180㎡）は入らず、ここでは容積率の方が先に効きます。

60％・200％の組み合わせで建てられる家の広さは、建ぺい率60％・容積率200％とはで間取りの目安まで紹介しています。

用途地域ごとの建ぺい率と容積率の数値

『この2つの数値って、誰が決めているの？』と気になりますよね。実は、組み合わせは自由ではなく、地域ごとに選べる幅が決まっているんです。

用途地域とは、住宅地・商店街・工場街など、街の使い方で分けた13種類の地域のことです。主な地域の選択肢を並べると、次のようになります。

この中から、自治体が地域ごとに1つずつ選んで決めています。土地の資料に書かれた「60％・200％」は、そうして選ばれた組み合わせなんです。

低層住居専用地域で容積率が低い理由

低層住居専用地域は、低い家が並ぶ静かな住宅地を守るための地域です。そのため容積率の選択肢も低めで、高い建物が建ちにくくなっています。

例題2のように、総2階にすると容積率が足りなくなる土地もあります。土地を選ぶ時は、建ぺい率だけでなく容積率も一緒に見ておきましょう。

用途地域ごとの詳しい数値は、用途地域ごとの建ぺい率一覧で見られます。

緩和で上がるのは建ぺい率の方

角地や、防火地域・準防火地域で燃えにくい建物を建てる場合は、建ぺい率が10％上がることがあります。両方に当てはまれば20％です。

この緩和は建ぺい率の決まりで、容積率がそのまま上がるわけではありません。例えば100㎡・60％・200％の角地で緩和が使えれば、建築面積は70㎡まで広がりますが、延べ面積は200㎡のままです。

『角地なら全部広くなる』と思い込まないように、2つを分けて見ておきましょう。

数値の組み合わせで家の形が変わる

建ぺい率と容積率の組み合わせを見ると、その土地に建ちやすい家の形がなんとなく分かります。土地探しの時の目安にしてみてください。

あくまで目安なので、実際の形は高さの決まりや日当たりなども合わせて決まります。

建ぺい率と容積率でよくある相談

Q&Aサイトでよく読まれている相談を、要約して答えてみます。2つの違いで迷うのは、だいたいこのあたりなんです。

「60％・200％」はどういう意味？

「建ぺい率60％・容積率200％とはどういう意味か。建ぺい率は1階の基礎の部分の面積の割合で合っているか」という相談です。

建ぺい率は、基礎の面積ではなく、建物を真上から見た広さの割合です。2階の張り出しや、1mを超えて出た軒やバルコニーも入ることがあります。

容積率200％は、各階の床面積の合計が土地の2倍まで、という意味です。土地が100㎡なら、延べ200㎡までになります。

面積は壁芯で測っているの？

「建ぺい率・容積率の計算は、壁芯で測っていると考えてよいか」という相談も、よく読まれています。

建築面積は外壁や柱の中心線、床面積は壁などの中心線で囲まれた部分で測る決まりです。壁芯で測る、という考え方で合っています。

38坪・50％・100％で何坪の家が建つ？

「38坪で建ぺい率50％・容積率100％。2階建てで駐車場2台なら、何坪の家が建つか」という相談もありました。

計算すると、建築面積は38 × 0.5 ＝ 19坪まで、延べ面積は38 × 1.0 ＝ 38坪までです。1階19坪・2階19坪の総2階なら、延べ38坪でちょうど上限になります。

ただ、駐車場2台分や玄関まわりの通路も土地の中に取りますよね。上限いっぱいの家にするかは、配置図を描いてから決めるのがおすすめです。

例えば1階を16坪に抑えれば、残りの土地に車を置く場所を取りやすくなります。総2階なら延べ32坪と少し小さくなりますが、駐車場とのバランスは取りやすくなりますね。

土地を買う前に建ぺい率と容積率で確かめること

『数字を見ても、結局どんな家が建つのか想像できない』という方も多いですよね。土地の資料を見る時は、次の順番で確かめてみてください。

例えば、土地の担当者にはこんなふうに聞くと話が早いです。

「前の道路の幅で、容積率は下がりますか」
「道路の幅が4mなので、住居系だと160％になります。資料の200％より小さくなりますね」

数値は都市計画で変わることもある

土地の建ぺい率や容積率は、ずっと同じとは限りません。自治体が都市計画を見直すと、数値が変わることがあるんです。

例えば大阪市では、住居系の一部の地域で、指定の建ぺい率を80％に変えたことがあります。古い資料を見ている時は、今の数値を自治体の地図や窓口で確かめておくと安心です。

数字の上での上限が分かったら、次はその中でどんな間取りにするかです。土地に合わせた間取りプランを住宅会社に出してもらう方法もあります。

よくある質問

まとめ

あわせて読みたい

建ぺい率とは？意味と計算方法、容積率との違いをわかりやすく解説

建ぺい率の計算方法｜求め方の式と具体例、緩和を入れた計算

建ぺい率60％・容積率200％とは？建てられる家の広さと間取り