京都市の建ぺい率の調べ方｜地図での確認と角地緩和・風致地区

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京都市の建ぺい率は地図で調べる

建ぺい率（建蔽率）は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。建築面積は、建物を真上から見た時の広さだと考えてみてください。

京都市の建築審査課のよくある質問では、「用途地域，建蔽率，容積率などの指定は『京都市都市計画情報等検索ポータルサイト』から確認することができます」と案内されています。

ポータルサイトのURLは、市の資料に載っているものが今も同じかどうかまでは確かめられていません。開けない時は、市の公式サイトから「都市計画情報」で探すか、都市計画課で確認してみてください。

市の「都市計画制限のあらまし」のページは京都市の公式サイトにあります。建ぺい率の基本から知りたい方は建ぺい率とはもあわせて読んでみてください。

地図で建ぺい率を読む手順と、あわせて確かめる決まりの順番

『建ぺい率さえ分かれば、どれくらいの家が建つか分かる』と思いますよね。実は、建てられる家の形は、建ぺい率・容積率だけで決まるわけではないんです。

なぜ風致地区まで見るの？

京都市の建築審査課のよくある質問では、角地緩和について「風致地区で規定された建蔽率については緩和されませんのでご注意ください」とされています。

つまり、風致地区の中にある角地では、角地だからといって建ぺい率が10％上がらない場合があるんです。地図で風致地区の指定を見つけたら、その内容を窓口で確かめておきましょう。

高さの決まりも一緒に見る

土地によっては、高さに関する決まりがかかっていることもあります。建ぺい率と容積率に余裕があっても、高さの決まりで3階建てが難しくなる、ということも。

具体的な数値や内容は、場所ごとに違います。この記事では京都市の高さや景観に関わる決まりの中身までは確かめていないので、都市計画課などの窓口で確認してみてください。

ネットの地図全般の読み方は建ぺい率をネットの地図で調べる方法で紹介しています。

京都市の角地緩和の条件

角地緩和は、条件に合う角地なら建ぺい率に10％が上乗せされる決まりです。京都市の細則15条の各号を、要点だけ表にしてみました。

京都市で特徴的なのは、1号のイのように「敷地面積200㎡以下」なら道路の幅を問わない型があることです。小さめの土地の角地なら、幅の狭い道路でも対象になる可能性があります。

「うちは幅4mほどの道の角ですが、角地緩和は使えますか？」
「敷地が200㎡以下なら、接する長さと角度を見てみましょう」

京都市の取扱いで気をつけたいこと

京都市の建築法令実務ハンドブックには、細則15条の取扱いが書かれています。細かいところですが、判定の結果を左右するので確かめておきましょう。

• 内角は、道路の中心線の内角で測る
• 道路に接する長さは、道路に2m以上接している部分の長さの合計で数える
• 2項道路に接する場合は、後退後の道路境界線に2m以上接している部分の合計で数える
• 位置指定道路・開発道路と、その転回広場に接する敷地は、道路が交わる角の敷地とはみなさない

隅切りは別の決まり

細則15条には、角地緩和の条件として隅切りを求める決まりはありません。ただ、別の決まりとして京都市建築基準条例3条のすみ切があり、道路の幅がいずれも6m未満の場合に使われると案内されています。

5号の「特定通路」とは

細則15条5号の「市長が定めるもの」として、京都市告示第574号で特定通路に接する敷地が挙げられています。特定通路の幅が4m以上なら、通常の道路と同じように当てはめるとされています。

『家の前は通路だから角地とは関係ない』と思っていた方も、通路の種類によっては対象になることがあるんです。前の通路が特定通路に当たるかは、建築審査課に確かめてみてください。

ほかの市の角地緩和との違いは角地の建ぺい率緩和で、神戸市の場合は神戸市の建ぺい率の調べ方で紹介しています。

京都市の角地緩和を計算してみる

間口10m・奥行18mの角地で、道路の幅は4mと5mとします。

道路の幅は条件に合いませんが、敷地が200㎡以下なので、1号のイに当てはまる可能性があります。角度が135度以内かどうかも、中心線で確かめます。

指定の建ぺい率が60％なら、建築面積の上限は180㎡×0.6＝108㎡です。角地緩和が乗って70％になれば、180㎡×0.7＝126㎡まで広がります。

よくある相談：京都市の建ぺい率で建て替えたい

知恵袋でよく読まれている相談を要約して、答えてみます。

建ぺい率や容積率が厳しく、好きな間取りで建て替えられない

「京都市内で建て替えたいが、建ぺい率や容積率が厳しく、狭すぎて好きな間取りにできない」という相談は、とても多く読まれています。

『どうにかして数字を上げられないの？』と思いますよね。正しく使える手としては、角地緩和や防火の緩和に当たるかを確かめる方法があります。

それでも足りない時は、間取りの工夫で広く住む考え方になります。建ぺい率を上げる方法の本当のところは建ぺい率を上げる方法はある？で紹介しています。

20坪・建ぺい率60％・容積率200％で家を建てたい

「京都市内の20坪の土地に、建ぺい率60％・容積率200％、高さ制限15mの条件で家を建てたい」という相談もあります。

20坪はおよそ66㎡です。建築面積は66㎡×0.6＝39.6㎡、延べ面積は66㎡×2.0＝132㎡までが目安になります。

延べ面積の上限を使い切るなら、39.6㎡ずつで3階建てにして118.8㎡、という考え方もできます。ただ、前面道路の幅による容積率の上限や高さの決まりもかかるので、設計の段階で確かめてもらいましょう。

今の家の建ぺい率と容積率はどこに問い合わせる？

「今住んでいる家の建ぺい率と容積率を知りたいが、どこに問い合わせればいいか」という相談です。

答えは、ポータルサイトの地図か、都市計画課です。京都市から少し離れた地域では数字が違うこともあり、建ぺい率は市町村ごとの都市計画で決まっています。

「この住所の用途地域と建ぺい率を教えてください」
「地図で場所を確かめますね。地番が分かれば教えてください」

京都市と府の南部で建ぺい率が違うのはなぜ？

「京都市だと建ぺい率は高いのに、京都府の南部になると下がる。何で決まるのか」という相談もあります。

建ぺい率は、法律が用途地域ごとに用意した数値の中から、都市計画で選ばれています。どの数値を選ぶかは地域の事情で変わるので、同じ府の中でも差が出るんです。くわしくは建ぺい率は誰が決める？で紹介しています。

最後は市の窓口や、設計を頼む建築士・住宅会社に確かめれば安心です。

京都市のように決まりが重なる土地ほど、住宅会社に具体的な間取りプランを出してもらって比べると、建てられる家の姿がつかみやすくなります。

よくある質問

まとめ

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