東京23区の建ぺい率の調べ方｜世田谷区・杉並区・練馬区などの地図

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東京23区の建ぺい率はどこで調べる？答えは「区の地図と区の細則」

建ぺい率（建蔽率）は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。建築面積は、建物を真上から見た時の広さだと考えてみてください。

建ぺい率は、都市計画で用途地域ごとに決められています。用途地域は「ここは住宅地」「ここはお店の多い地域」のように、土地の使い方を分けた区分のことです。

東京では「区」が窓口になる

東京都都市整備局の案内では、23区では原則として建物のある区が特定行政庁です。特定行政庁は、建築のルールを地域で運用している役所のことを言います。

延べ面積が10,000㎡以下の建物は、各区が確認や許可を担当します。10,000㎡を超える建物などは、東京都の担当です。

『東京都のサイトを見れば全部分かるのでは？』と思いますよね。都にも地図はありますが、普通の家を建てるなら、区の情報を先に見ておくと迷いません。

東京都の地図は「概況」をつかむ用

東京都都市整備局には「都市計画情報等インターネット提供サービス」があります。用途地域などの都市計画を、おおまかな位置の地図で見られるサービスです。

ただ、このサービスは全ての都市計画を表示・証明するものではなく、常に最新とも限らないと案内されています。くわしくは区の都市計画担当課で確かめるよう書かれているんです。

建ぺい率の基本を先に押さえたい方は、建ぺい率とはから読んでみてください。

区ごとの地図と窓口の早見表

区の公式サイトで確かめられた地図の名前と窓口を、1つの表にまとめました。

表にない区も、区の名前と「都市計画図」や「用途地域」で探すと、地図の入口が見つかることが多いです。見つからない時は、区の窓口で確認してみてください。

世田谷区の建ぺい率の地図

世田谷区の建ぺい率の地図は「せたがやiMap（世田谷区電子地図情報配信サービス）」です。区の案内によると、都市計画のテーマで用途地域・建ぺい率・容積率などを確かめられます。

区の案内ページは世田谷区の公式サイトにあります。

杉並区の建ぺい率の地図

杉並区の建ぺい率の地図は「すぎナビ（杉並区電子地図サービス）」です。都市計画情報を見られて、調べた場所の都市計画情報と地図を印刷できます。

杉並区の建ぺい率と容積率をメモしておきたい時は、この印刷が役に立ちますよ。案内は杉並区の公式サイトにあります。

練馬区の建ぺい率の地図

練馬区の建ぺい率の地図は「地図情報ねりまっぷ」です。用途地域などの都市計画情報を調べられ、地図と情報一覧を印刷できます。

大田区・中野区などほかの区

大田区の建ぺい率は「まちマップおおた」で調べられます。区のよくある質問では、電話での用途地域の照会は原則として断っていると案内されています。

『電話で聞けば早いのに』と思うかもしれませんね。大田区では、まず地図で自分で確かめてから、分からない点を窓口で聞く流れになります。

区の地図で建ぺい率を読む手順

初めて地図サービスを開くと、ボタンが多くてどこを押せばいいか戸惑いますよね。どの区の地図でも、流れはおおむね同じです。

書き写す時にメモしておきたいこと

地図で見た数字は、あとで住宅会社や不動産会社と話す時に使います。次の項目をそろえてメモしておくと、話が早く進みますよ。

境界線の近くは要注意

土地が2つの用途地域の境目にかかっていると、地図だけでは判断しにくいことがあります。こんな時は、区の窓口に地図の印刷を持って行くと話が早いです。

「この土地は、用途地域の境目にかかっていますか？」
「境目の位置は、窓口の図面で確かめてみましょう」

またがる敷地の計算は建ぺい率が異なる地域にまたがる敷地の計算で紹介しています。ネットの地図の全般的な見方は建ぺい率をネットの地図で調べる方法も参考にしてみてください。

角地緩和は区ごとの細則で確かめる

角地緩和は、条件に合う角地なら建ぺい率に10％が上乗せされる決まりです。世田谷区の建ぺい率の緩和も、大田区の建ぺい率の緩和も、区の細則で中身が決まっています。

東京都の細則21条の基本の形は、次のとおりです。区の細則の多くも、ほぼ同じ文言になっています。

• 敷地の周りの3分の1以上が、道路や公園・広場・川などに接している
• 2つの道路が隅角120度未満で交わる角敷地である
• または、幅がそれぞれ8m以上の道路の間にあり、道路境界線どうしの間隔が35m以下の敷地である
• または、公園などに接する敷地で、上の2つに準ずるもの

区ごとの違いを表で見る

区の資料で確かめられた違いを並べてみました。「区の窓口で確認」と書いた所は、資料で数値の基準まで確かめられなかった部分です。

『同じ東京なのに、区でこんなに違うの？』と驚きますよね。特に、各道路に何m以上接するかや、公園の扱いは区ごとに見ておく必要があります。

角地緩和の全体の考え方は角地の建ぺい率緩和でくわしく紹介しています。

よくある相談：世田谷区や都内の土地の建ぺい率

知恵袋でよく読まれている相談を要約して、答えてみます。計算の数字は説明用の例です。

世田谷区の50坪ほどの土地で二世帯住宅は建つ？

「世田谷区で二世帯住宅を建てたいが、敷地が50坪ほどしかない」という相談は、多く読まれています。

例えば建ぺい率50％・容積率80％の土地で計算してみますね。1坪は約3.3㎡なので、50坪はおよそ165㎡です。

延べ面積が約40坪なら、間取りの工夫しだいで二世帯の暮らしを考える余地はあります。ただ、玄関や水まわりを分けるかで必要な広さが変わるので、住宅会社のプランで確かめてみるのが確実です。

「この土地で二世帯住宅のプランは入りますか？」
「延べ面積の上限から、玄関を分ける場合と共用の場合で比べてみましょう」

「建ぺい率50％・容積率80％だから難しい」と言われた

「世田谷区で新築を検討中。建ぺい率50％・容積率80％なので難しいと言われた」という相談もあります。

容積率80％は、延べ面積が敷地の8割までという意味です。建ぺい率50％で1階を目いっぱいにすると、2階は残りの30％分しか取れない計算になります。

『難しい』と言われたのは、3階建てや大きな2階を考えていたからかもしれません。どの部分が難しいのか、具体的に聞いてみてください。

都内36坪・建ぺい率60％・容積率200％で3階建て

「都内23区の36坪の土地で、建ぺい率60％・容積率200％の3階建てを考えている」という相談です。

36坪はおよそ118.8㎡です。建築面積は118.8㎡×0.6＝71.28㎡、延べ面積は118.8㎡×2.0＝237.6㎡までが上限の目安になります。

実は、容積率は前面道路の幅でも上限がかかります。幅12m未満の道路なら、住居系の地域では幅のメートル数に10分の4をかけます。その数字と指定の容積率を比べて、小さい方が上限なんです（区が指定する区域では10分の6のこともあります）。

例えば幅4mの道路なら4×0.4＝1.6で、容積率は160％までになります。指定の200％がそのまま使えるとは限らないので、道路の幅も確かめておきましょう。

区の地図で数字を確かめたら、次はその土地にどんな家が建つかです。最後は区の建築の窓口や、設計を頼む建築士・住宅会社に確かめておけば安心です。

土地の建ぺい率を伝えて、住宅会社に具体的な間取りプランを出してもらい、比べてみる方法もあります。

よくある質問

まとめ

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