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気になる土地を見つけて『建ぺい率をネットで調べたいけど、どこを見ればいいの？』と思っていませんか。役所に行く前に、自分で見当をつけておきたいですよね。
結論から言うと、建ぺい率は、市区町村などが公開している都市計画のWeb地図で調べられます。地図では「用途地域の色」「建ぺい率と容積率の数字」「防火地域」の3つを読み取れば十分です。
この記事を読めば、地図の探し方から読み方、地図だけでは分からない点まで分かります。
建ぺい率はネットの地図で調べられる？
建ぺい率は、自治体のWeb地図（都市計画図）でネットから調べられます。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」でも、用途地域や防火・準防火地域を地図で見られます。正式な確認は自治体の窓口です。
建ぺい率（建蔽率）は、敷地の広さに対する、建物を真上から見た広さ（建築面積）の割合です。例えば敷地100㎡で建ぺい率60％なら、建築面積は60㎡までになります。
この数字は、地域ごとに都市計画で決められています。だから、都市計画の内容を載せた地図を見れば、その場所の建ぺい率が分かるんです。
| 調べ先 | 分かること | 向いている場面 |
|---|---|---|
| 自治体のWeb地図（都市計画図） | 用途地域・建ぺい率・容積率など | 住所が決まっていて、まず自分で見たい時 |
| 国土交通省「不動産情報ライブラリ」 | 用途地域・防火地域・準防火地域など | 市をまたいで土地を比べたい時 |
| 自治体の都市計画課などの窓口 | 都市計画の正式な内容 | 地図の見方が分からない、数字を確定させたい時 |
| 重要事項説明書 | 建ぺい率の制限の概要 | 売買の契約前に説明を受ける時 |
不動産情報ライブラリは、価格や防災の情報と都市計画の情報を重ねて見られる国の地図です。不動産情報ライブラリの地図から開けます。
役所での調べ方や重要事項説明書での確かめ方も含めた全体は、建ぺい率の調べ方でまとめています。
自治体の建ぺい率マップはどう探す？
自治体の都市計画の地図は「市区町村名＋都市計画図」や「市区町村名＋用途地域」で探すと見つかりやすいです。名前は自治体ごとに違い、「マップ」「情報提供サービス」などと呼ばれています。
『建ぺい率のマップで検索しても、民間のサイトばかり出てくる』という方も多いはずです。自治体の地図は、名前が独特なので探しにくいんですよね。
- 土地のある市区町村名と「都市計画図」または「用途地域」で検索する
- 自治体の公式サイト（市や区のドメイン）のページを選ぶ
- ページ内の「都市計画情報」「用途地域を調べる」などのリンクから地図を開く
- 利用上の注意を読んでから、地図に進む
主な都市の地図の名前を並べてみました。どれも自治体の公式サイトで案内されているものです。
| 自治体 | 地図の名前 |
|---|---|
| 東京都 | 都市計画情報等インターネット提供サービス |
| 横浜市 | 横浜市行政地図情報提供システム「iマッピー」 |
| 名古屋市 | 名古屋市都市計画情報提供サービス |
| 大阪市 | マップナビおおさか |
| 京都市 | 京都市都市計画情報等検索ポータルサイト |
| 神戸市 | 神戸市情報マップ |
| 福岡市 | 福岡市Webまっぷ（都市計画情報マップ） |
東京23区は、区ごとにも地図や窓口があります。くわしくは東京23区の建ぺい率の調べ方や大阪市の建ぺい率の調べ方など、都市ごとの記事で紹介しています。
自治体によっては、地図が見つからない、または建ぺい率の数字が地図に表示されないこともあります。その時は、都市計画課などの窓口に電話や窓口で聞くのが近道です。
地図で読み取る3つのもの
建ぺい率と容積率の地図で読み取るのは「用途地域の色」「建ぺい率と容積率の数字」「防火地域・準防火地域」の3つです。この3つがそろうと、緩和を含めた建ぺい率の見当がつけられます。
都市計画の地図は、色や線がたくさん重なっていて、どこを見ればいいか迷いますよね。見るものを3つに絞ると、ぐっと読みやすくなります。
1つ目は用途地域の色
用途地域は、住宅地や商業地など、まちの使い方を13種類に分けたものです。地図では種類ごとに色分けされています。
色と種類の対応は、地図の凡例で確かめてみてください。用途地域が分かると、選ばれやすい建ぺい率の幅も分かります。
| 用途地域の種類 | 法律で選べる建ぺい率 |
|---|---|
| 低層住居専用地域、中高層住居専用地域、田園住居地域、工業専用地域 | 30・40・50・60％ |
| 第一種・第二種住居地域、準住居地域、準工業地域 | 50・60・80％ |
| 近隣商業地域 | 60・80％ |
| 商業地域 | 80％ |
| 工業地域 | 50・60％ |
2つ目は建ぺい率と容積率の数字
建ぺい率と容積率は、用途地域と一緒にセットで載っている地図が多くあります。容積率は、延べ面積（各階の床面積の合計）の敷地面積に対する割合のことです。
建ぺい率は高くても80％なので、100％を超える数字があれば、それは容積率の方です。どちらがどちらかは凡例で確かめておきましょう。
3つ目は防火地域・準防火地域
防火地域・準防火地域は、火事が燃え広がりにくいように建物の造りが決められた地域です。地図での示し方は自治体ごとに違うので、凡例で確かめてみてください。
ここで火に強い造りの建物を建てると、建ぺい率が10％上がることがあります。数字だけでなく、この地域に入っているかも見ておきましょう。
| 地図で見た内容 | 建ぺい率の見当（指定60％の例） |
|---|---|
| 防火地域・準防火地域の外 | 60％のまま（角地の緩和があれば70％） |
| 準防火地域で、耐火・準耐火建築物等を建てる | 70％ |
| 準防火地域で、さらに角地の緩和にも当たる | 80％ |
例えば敷地120㎡なら、60％で72㎡、70％で84㎡、80％で96㎡が建築面積の上限です。防火の印があるかどうかで、これだけ差が出るんです。
- 用途地域の種類
- 建ぺい率と容積率の数字
- 防火地域・準防火地域に入っているか
- 土地が色の境目にかかっていないか
- 地区計画など、ほかの線がかかっていないか
地図だけでは分からないこと
ネットの地図は便利ですが、角地の緩和に当たるか、敷地面積がいくつか、地図が最新かといった点までは分かりません。地図は「見当をつける道具」と考えておきましょう。
『地図で60％と出たから、もう調べなくていいよね』と思いたくなりますよね。でも、地図に載っていない条件で、実際に建てられる広さは変わるんです。
| 地図だけでは分からないこと | なぜ分からない | どこで確かめる |
|---|---|---|
| 角地の緩和に当たるか | 条件が自治体の細則で決まっている | 自治体の建築指導課など |
| 敷地面積 | セットバック部分は敷地面積に入らない | 測量図・不動産会社 |
| 地図が最新か | 常に最新とは限らないと案内する地図もある | 都市計画課などの窓口 |
| 敷地が2つの地域にまたがる時の数字 | 面積の割合で計算する | 自分で計算し、建築士に確かめる |
例えば東京都の地図は、すべての都市計画を表示・証明するものではなく、常に最新とは限らないと案内しています。くわしいことは都や区市町村の都市計画担当で確かめるよう書かれています。
地図の画面だけを見て土地を決め、あとから角地の条件や地区計画の決まりを知ることがあります。買う前に、地図のメモを持って自治体の窓口か不動産会社に確かめておきましょう。
地図を見たら現地も見ておく
地図で見当がついたら、現地で道路の数や幅、土地の形も見ておくと安心です。角地かどうか、道路が狭くないかは、現地に立つと分かりやすいですよ。
地図の数字から建てられる広さを出してみる
例えば、地図で建ぺい率60％、敷地が150㎡の土地なら、建築面積の上限は150㎡×0.6＝90㎡です。
同じ土地で、2項道路のセットバックが5㎡あると、敷地面積は145㎡になります。上限は145㎡×0.6＝87㎡で、3㎡小さくなります。計算のしかたは建ぺい率の計算方法でくわしく紹介しています。
よくある相談：地図での調べ方で迷うところ
よく読まれているのは「建ぺい率を地図から調べたい」「色分けされた地図はどこで手に入る？」「建ぺい率の欄に数字が2つある」の3つの相談です。
知恵袋などで見かける相談を要約して、答えてみます。
建ぺい率と容積率を地図から調べたい
「建ぺい率と容積率を地図から調べたい。どこを見ればいいか」という相談は、とても多く読まれています。
答えは、土地のある自治体の都市計画のWeb地図です。この記事の手順どおり、用途地域・数字・防火地域の3つをメモしてみてください。
地図を開いたら、まず住所や拡大で土地の場所を合わせます。それから凡例を開いて、色と数字の見方を確かめるとスムーズですよ。
色分けされた地図はどこで手に入る？
「土地を買う時に、建ぺい率と容積率が色分けされた地図があると聞いた。どこで手に入るか」という相談もあります。
ネットなら自治体のWeb地図、紙なら自治体の都市計画課などの窓口が案内先です。紙の都市計画図の入手方法は、自治体ごとに違うので窓口で聞いてみてください。
建ぺい率の欄に数字が2つある
「地図の建ぺい率の場所に数字が2つ書かれている。どういう意味か」という相談も見かけます。
建ぺい率と容積率が並んでいるのか、土地が2つの地域にまたがっているのかで意味が変わります。凡例を見て、それでも分からない時は窓口で聞くのが確実です。
「この土地の地図に数字が2つあるのですが、どちらが建ぺい率ですか？」
「凡例のこの部分を見ると、こちらが建ぺい率、こちらが容積率です。ただ、この土地は境目にかかっているので、面積で分けて計算しますね」
窓口ではこんなやりとりになることもあります。数字の意味は地図ごとに凡例で決まっているので、聞いてしまうのが一番早いですよ。
| 相談 | 答えの要点 |
|---|---|
| 地図から調べたい | 自治体の都市計画のWeb地図を開く |
| 色分けの地図はどこ？ | ネットはWeb地図、紙は自治体の窓口 |
| 数字が2つある | 凡例で確かめ、分からなければ窓口へ |
地図で建ぺい率が分かったら、その土地にどんな家が建つのかを、住宅会社に具体的なプランで出してもらう方法もあります。数字が間取りになると、土地の良し悪しも見えやすくなりますよ。
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よくある質問
建ぺい率の地図は無料で見られますか？
自治体のWeb地図や国土交通省の不動産情報ライブラリは、ネットで開いて見られます。紙の都市計画図の扱いは自治体ごとに違うので、窓口で確かめてみてください。
ネットの地図の建ぺい率は正式な情報ですか？
地図は目安として見るものです。すべての都市計画を表示・証明するものではないと案内している地図もあるので、確定させたい時は自治体の窓口で確かめると安心です。
地図に出ている建ぺい率は緩和を含んでいますか？
地図に載っているのは、都市計画で決められた数字です。角地や防火地域の緩和で10％上がるかどうかは、土地の条件を見て別に確かめてみてください。
不動産情報ライブラリと自治体の地図はどちらを見ればいいですか？
いくつかの市の土地を比べる時は不動産情報ライブラリ、住所が決まっている時は自治体の地図が向いています。最後は自治体の窓口で確かめるのが確実です。
登記簿で建ぺい率は分かりますか？
登記簿（登記事項証明書）には、用途地域や建ぺい率は載っていません。都市計画の地図や自治体の窓口で調べてみてください。
まとめ
- 建ぺい率は、自治体の都市計画のWeb地図でネットから調べられる
- 地図は「市区町村名＋都市計画図」や「用途地域」で探すと見つかりやすい
- 読み取るのは用途地域の色、建ぺい率と容積率の数字、防火地域の3つ
- 角地の緩和やセットバック、地図の更新時期は地図だけでは分からない
- 最後は自治体の窓口や建築士に確かめると安心
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