横浜市の建ぺい率の調べ方｜地図での確認と角地緩和

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横浜市の建ぺい率は「iマッピー」で調べる

建ぺい率（建蔽率）は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。建築面積は、建物を真上から見た時の広さだと思ってください。

建ぺい率は、都市計画の用途地域ごとに決まっています。用途地域は、住宅地・商業地のように土地の使い方を分けた区分です。

iマッピーで分かること

横浜市の案内によると、iマッピーでは「都市計画決定の内容（用途地域など）及び建築基準法等の制限内容」を確認できます。

『役所に行かないと分からないのでは？』と思っていた方もいるかもしれませんね。まずは家のパソコンやスマホで、自分で確かめられるんです。

iマッピーの入口は横浜市の案内ページにあります。建ぺい率の基本から知りたい方は建ぺい率とはもあわせて読んでみてください。

土地を買う時は重要事項説明書も見る

土地や中古の家を買う時は、不動産会社から重要事項説明書を受け取ります。国土交通省の説明資料でも、都市計画法・建築基準法などの制限の概要が説明項目に挙がっています。

『地図と書類で数字が違ったらどうしよう』と不安になる方もいますよね。食い違いに気づいたら、そのままにせず、不動産会社と市の窓口の両方に聞いてみてください。

地図で「用途地域」「建ぺい率」「防火」を読む手順

地図を開いたものの、色分けばかりでどこを見ればいいか分からない。そんなこともありますよね。

なぜ防火の指定まで見るの？

防火地域や準防火地域で、火に強い造りの建物を建てると、建ぺい率に10％が上乗せされることがあります。角地緩和と両方そろえば、上乗せは20％です。

例えば指定の建ぺい率が60％の土地で計算してみますね。数字は説明用の例です。

150㎡はおよそ45坪です。両方の緩和がそろうと、建築面積で30㎡、約9坪の差が出る計算になります。

防火の緩和の条件は準防火地域の建ぺい率緩和でくわしく紹介しています。

地区計画や風致地区も見ておく

横浜市の解説資料では、地区計画・建築協定・風致地区などで別に建ぺい率が決まっている場合は、その制限に従うとしています。

『地図の数字だけ見ればいい』と思いがちですが、ここは見落としやすいところです。地区の指定があったら、その内容も窓口で確かめておきましょう。

横浜市の建ぺい率の角地緩和の条件

角地緩和は、条件に合う角地なら建ぺい率に10％が上乗せされる決まりです。条件は自治体ごとに違っていて、横浜市は細則13条で決めています。

横浜市の細則で特徴的なのは、接する長さの基準が「外周の10分の3以上」になっている点です。東京都や名古屋市の「3分の1以上」より、少しだけ低い基準なんです。

細則13条の6つの型

細則13条1項の各号を、要点だけ表にしてみました。

2項道路は、幅4m未満でも道路とみなされる道のことです。1号から5号では、2項道路のうち敷地側を道路状に整えていないものは、条件から外れることがあります。

公園や水面に接する場合

細則13条2項では、公園・広場・水面などに接する場合は、それを道路とみなして判断するとしています。

前面道路の反対側に公園などがある場合は、公園などの反対側の境界線までを、前面道路の幅とみなす決まりです。

外周の10分の3を計算してみる

間口10m・奥行20mの長方形の角地で計算してみます。数字は説明用の例です。

30mは18m以上なので、接する長さの条件はクリアです。あとは道路の組み合わせや角度が、6つの型のどれかに当たるかを確かめます。

「この角地は、細則13条の何号に当たりますか？」
「まず、2本の道が42条1項の道路か2項道路かを確かめましょう」

ほかの市の角地の条件と比べたい方は、角地の建ぺい率緩和で自治体ごとの違いを紹介しています。

横浜市の角地緩和で気をつけたいこと

『角地だから10％上がる』と考えて土地を決めたあとに、条件に合わないと分かると困りますよね。市の解説資料の注意書きを見ておきましょう。

隅切り部分は敷地面積に入る

43条2項の道・空地と2項道路に接する角敷地では、底辺2m以上の隅切りを設けることが必要とされています。市の資料では、この隅切り部分は敷地面積に入れてよいとされています。

隅切りは、道路の角の見通しをよくするために、敷地の角を三角形に空けておくことです。建物を置ける範囲は少し狭くなるので、配置計画で考えておきましょう。

緩和のための手続きは？

角地緩和のために、建築確認とは別の申請が要るかどうかは、市の資料からははっきり読み取れませんでした。市の解説資料には「確認申請を伴う場合は、申請先の指定確認検査機関へ直接お問い合わせください」とあります。

具体的な計画で迷ったら、市の建築の窓口か、建築確認の申請先に確認してみてください。セットバックの考え方は建ぺい率とセットバックも参考になりますよ。

よくある相談：横浜市の建ぺい率をどう確かめる？

知恵袋でよく読まれている相談を要約して、答えてみます。

鶴見区の公園の近くで新築したい。建ぺい率は？

「横浜市鶴見区の公園の近くで新築したいが、建ぺい率や容積率が分からない」という相談があります。

答えは、iマッピーで土地の場所を探せば、用途地域と建ぺい率・容積率を確かめられます。公園に接する土地なら、細則13条2項で公園を道路とみなす決まりがあるので、角地緩和も見ておく価値がありますよ。

法務局（登記所）で建ぺい率は分かる？

「地区によって建ぺい率の基準が違うが、法務局で分かるのか」という相談もよく読まれています。

実は、登記の記録には用途地域や建ぺい率は載っていません。土地の登記に載るのは所在・地番・地目・地積などで、建ぺい率は都市計画の地図や市の窓口で確かめるものなんです。

「この土地の建ぺい率を知りたいのですが」
「用途地域の地図で場所を確かめてみましょう」

窓口では、こんなやり取りになることが多いです。

昭和48年に建った家を建て替えたい

「横浜市内に昭和48年に建った木造住宅の空き家がある」という、古い家についての相談もあります。古い家を建て替える時に、今の建ぺい率がどう関わるかが気になりますよね。

建てた後に都市計画が変わって今の基準に合わなくなった家は、既存不適格と呼ばれ、そのまま使い続けられます。ただ、建て替えや増築をする時は、今の基準に合わせることになります。

古い家の扱いは既存不適格とはでくわしく紹介しています。最後は市の建築の窓口や、設計を頼む建築士・住宅会社に確かめれば安心です。

建ぺい率が分かったら、その土地でどんな家が建つかを住宅会社に具体的なプランで出してもらうと、広さのイメージがつかみやすくなります。

よくある質問

まとめ

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