狭小住宅と建ぺい率｜小さな土地で広く住む間取りの工夫

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狭小住宅の建ぺい率、先に結論

狭小住宅という言葉は、法律で何坪以下と決まった言葉ではありません。小さな土地に建てる家を、まとめてこう呼んでいることが多いんです。

建ぺい率（建蔽率）の式はシンプルで、建築面積÷敷地面積×100です。敷地100㎡で建ぺい率60％なら、建築面積は60㎡までになります。

基本の考え方は建ぺい率とは？意味と計算方法でも紹介しています。

小さな土地ほど「数㎡の差」が効いてくる

『60％なら、そこそこ建てられるのでは？』と感じる方もいるはずです。ただ、土地が小さいと、もとの面積が小さいぶん、建てられる広さもぐっと小さくなります。

例として、よくある広さの土地で建築面積の上限を出してみました。1坪は約3.3㎡で換算しています。

たとえば66㎡の土地で建ぺい率60％なら、建築面積は39.6㎡（約12坪）までです。この中に玄関・階段・水回りを入れていくので、1階だけで暮らしを完結させるのは難しいことが分かりますね。

20坪台の土地の計算は、20坪台の土地で建ぺい率60％なら何坪の家が建つ？で坪数ごとに紹介しています。

狭小地では建ぺい率と容積率のどちらが効く？

建ぺい率は建築面積、容積率は延べ面積（各階の床面積の合計）の割合です。同じ土地でも、2つの数字は別々に効いてきます。

計算例：66㎡・建ぺい率60％・容積率200％の土地

例として、敷地66㎡（約20坪）・建ぺい率60％・容積率200％の土地で考えてみます。建築面積は66×0.6＝39.6㎡、延べ面積の上限は66×2.0＝132㎡です。

数字だけ見ると、3階建てでも収まりそうですよね。ただ、ここで見落としやすいのが前面道路の幅です。

前面道路が狭いと容積率が下がる

建築基準法52条2項では、前面道路の幅が12m未満の時、容積率は「道路の幅（m）×一定の数値」以下にもなるとしています。住居系の地域なら、この数値は原則10分の4です。

先ほどの土地の前面道路が4mなら、4×0.4＝1.6で160％になります。指定の200％より小さいので、160％が上限です。

高さや斜線の決まりも重なる

第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域には、建物の高さの上限（10mまたは12mのうち都市計画で決めた方）があります。道路や隣地、北側からの斜線制限もあり、上の階の形が削られることもあるんです。

3階建ての考え方は3階建てと建ぺい率で詳しく紹介しています。

狭い土地を広く使う4つの方向

『工夫と言われても、何から考えればいいの？』と迷いますよね。そこで、床を広げる方向で4つに分けてみました。

横に広げる：緩和で上限を上げる

建ぺい率は、条件に合えば上限そのものを上げられます。建築基準法53条3項では、次のどちらかに当てはまると10％、両方なら20％が加わります。

• 防火地域（建ぺい率80％の地域を除く）の耐火建築物等、または準防火地域の耐火建築物等・準耐火建築物等
• 街区の角にある敷地などで、特定行政庁（その地域の建築行政を担う自治体）が指定する角地

66㎡・建ぺい率60％の例で、角地の緩和が使えれば70％です。建築面積は66×0.7＝46.2㎡になり、6.6㎡も広がるんです！

角地の基準は自治体によって違うので、使えるかどうかは窓口で確かめてみてください。

上に伸ばす：建ぺい率は増えない

2階・3階を足しても、真上から見た広さが変わらなければ建築面積は増えません。床を増やす工夫としては、一番分かりやすい方向です。

小屋裏の収納（ロフト）は、天井の高さが1.4m以下などの条件を満たせば、階として数えず床面積にも入れない扱いが示されています。ただ、固定階段で上がれるかどうかやエアコンの設置などに、独自の条件を置く自治体もあります。

下に掘る：地盤面から1m以下の部分

建築面積を測る時、地階のうち地盤面から1m以下にある部分は除かれます。半地下にして地上に出る部分を1m以下に抑えれば、その部分は建ぺい率に入らないんです。

容積率の方にも、住宅の地階（天井が地盤面から1m以下）の床面積を、住宅部分の3分の1まで延べ面積から外せる決まりがあります。地下室の扱いは地下室・半地下は建ぺい率に入る？で紹介しています。

4つの方向を組み合わせた例

先ほどの66㎡・前面道路4mの土地で、方向を組み合わせてみます。1階と2階を39.6㎡ずつ使い、3階を26.4㎡に抑えると、合計は105.6㎡でちょうど上限です。

3階を小さくした分は、屋上やバルコニーで外の居場所を足す、という考え方もあります。半地下の部屋を足す場合は、容積率の地下室の扱いが使えるかを設計者に計算してもらいましょう。

外を使う：1mと壁がポイント

バルコニーや庇は、外壁の中心線から1m以上出ていると、先端から1m下がった線までが建築面積に入ります。逆に言えば、出が1m未満なら建築面積には入りません。

ビルトインガレージは家の一部なので建ぺい率に入りますが、容積率では車庫の床面積を床面積の合計の5分の1まで外せます。詳しくはビルトインガレージの建ぺい率と容積率で紹介しています。

狭小住宅でよくある勘違い

実は、狭小住宅で計算がずれやすい場面はだいたい決まっています。打ち合わせの前に、次の点を確かめておきましょう。

2階を張り出すと建築面積が増える

1階を駐車スペースにして、2階を道路側に張り出す形は、狭小住宅でよく見かけますよね。ただ、建築面積は真上から見た広さなので、張り出した2階の外壁までが建築面積になります。

『1階は小さいから大丈夫』と思っていても、2階の形で上限を超えることがあるんです。

物置やカーポートも合計される

同じ敷地に建物が2つ以上あると、建ぺい率はその建築面積を合計して計算します。人が中に入れる物置や、屋根と柱のあるカーポートは、建築物として数えられることがあるんです。

例えば66㎡・建ぺい率60％の土地に建築面積36㎡の家を建て、あとから建築面積4㎡の物置を置くと、合計40㎡で上限の39.6㎡を超えてしまいます。打ち合わせで「あとで物置を置きたいです」と一言伝えておくだけでも、家の大きさの決め方が変わりますよ。

セットバックで敷地面積が減る

前面道路が4m未満で、特定行政庁が指定した道（いわゆる2項道路）なら、原則として道路の中心線から2mの線が道路の境界とみなされます。下がった部分は、建ぺい率の計算の敷地面積に入りません。

登記の面積と計算の敷地面積は同じとは限らない

建ぺい率の計算に使う敷地面積は、真上から見た敷地の広さで、セットバックの部分は除きます。登記簿の地積とは決め方が別なので、数字が一致しないこともあるんです。

狭小地では、このわずかな差で建築面積が変わります。設計を頼む時は、測量した図面の面積で計算してもらうと安心ですよ。

狭小住宅と建ぺい率のよくある相談

Yahoo!知恵袋には、狭小住宅と建ぺい率についての相談が多く寄せられています。閲覧の多い相談から3つ選んで、要点をまとめて答えますね。

ここは、4つの方向の表がそのまま答えになります。建ぺい率に効くかどうかで分けると、次のようになるんです。

中庭の扱いを明記した公的な資料は見当たらなかったので、計画に入れる時は窓口や設計者に確かめておくと安心です。

計算してみましょう。約25坪は約82.5㎡なので、建築面積は82.5×0.5＝41.25㎡（約12.5坪）までです。

延べ面積の上限は82.5×1.5＝123.75㎡で、各階41.25㎡の2階建てなら82.5㎡です。数字の上では2階建ては十分に収まります。

ただし前面道路の幅や高さの決まりで、容積率がもっと小さくなることもあります。土地のある自治体の窓口で、指定の数値と道路の扱いを確かめてみてください。

半分正解です！敷地×60％は、真上から見た建物の広さ（建築面積）の上限です。

2階・3階の床はこれとは別に、容積率の範囲で足していけます。「家全体の広さ」ではなく「1階の広さ」の上限だと覚えておくと分かりやすいですよ。

狭小住宅の計画は誰と進める？

ここまで読んで、『自分だけで判断するのは不安かも』と感じた方もいるかもしれませんね。狭小住宅は、建ぺい率・容積率・高さの決まりが同時に効くので、早めに専門家の目を入れるのがおすすめです。

相談先ごとに分かること

相談先によって、得意なことが少しずつ違います。目的に合わせて使い分けてみてください。

窓口や設計者には、こんなふうに聞いてみると話が早いですよ。

「この土地は角地の緩和や防火の緩和は使えますか？」
「前面道路の幅で、容積率はいくつになりますか？」

狭小地は、同じ土地でも提案する人によって間取りの答えがかなり変わります。家づくり全体の段取りは注文住宅の流れと建ぺい率で紹介しています。

いくつかの住宅会社の考え方を並べて見たい方は、プランをまとめて取り寄せる方法もあります。タウンライフ家づくりでは、希望の条件を入れるだけで、選んだ住宅会社に間取りプラン・資金計画・土地探しの提案を無料で依頼できます。提案の内容や方法は会社ごとに違うので、狭小地でどんな工夫が出てくるかを比べる材料にしてみてください。

よくある質問

まとめ

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