二階建てと建ぺい率｜総2階・部分2階で変わる建築面積

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二階建てで建ぺい率が決めるのは「真上から見た広さ」

建ぺい率（建蔽率）の式は、建築面積÷敷地面積×100です。例えば敷地40坪で建ぺい率60％なら、建築面積は40×0.6＝24坪までになります。

建築面積は、外壁や柱の中心線で囲まれた部分を真上から見た広さです。2階が1階の真上に収まっていれば、建築面積はほぼ1階の外形と同じになります。

延べ面積は、各階の床面積を足した広さのことです。建ぺい率の基本は建ぺい率とは？意味と計算方法で紹介しています。

「2階を足すと建ぺい率が増える」は誤解

『2階を作ったら、その分も建ぺい率に入るのでは？』と心配する方も多いはずです。実は、2階が1階の上に収まっている限り、建築面積は増えません。

例えば1階24坪・2階24坪の総2階なら、建築面積は24坪のままです。床の合計は48坪になりますが、これは容積率の方で確かめます。

二階建ての広さを出す手順

自分の土地で二階建てがどれくらい建つかは、次の順で計算すると迷いません。

総2階と部分2階で建築面積と延べ床はどう変わる？

総2階は、1階と2階がほぼ同じ広さで重なる形です。部分2階は、1階の一部の上にだけ2階を載せる形を言います。

例として、敷地40坪（約132㎡）・建ぺい率50％・容積率80％の土地で比べてみます。1坪は約3.3㎡で換算しています。

建ぺい率50％なら、1階は40×0.5＝20坪までです。容積率80％なら、延べ床は40×0.8＝32坪までになります。

この土地では、総2階にすると延べ床が8坪多くなってしまいます。1階を上限まで使うなら、2階は12坪に抑える部分2階がちょうどいい形なんですね。

容積率に余裕がある土地なら

逆に、建ぺい率60％・容積率200％のような土地では、総2階にしても容積率にはかなり余りが出ます。40坪の土地なら、総2階の延べ床48坪に対して、上限は80坪です。

こうした土地では、建ぺい率の方が先に効いてきます。くわしくは建ぺい率60％・容積率200％とは？で紹介しています。

前面道路の幅も確かめる

前面道路の幅が12m未満だと、容積率が道路の幅で下がることがあります。住居系の地域では、原則「道路の幅×0.4」も上限になるんです。

例えば前面道路が4mなら、4×0.4＝1.6で160％です。指定の容積率が200％でも、この土地では160％の方が上限になります。

総2階と部分2階を3つの面で比べる

総2階と部分2階を、建ぺい率・容積率・外観の3つの面で並べてみました。

例えば「1階にLDKと寝室をまとめたい」なら、部分2階で1階を広く取る形が合いやすいです。「家族の個室を2階に並べたい」なら、総2階で2階の床を確保する方が組みやすいですよ。

間取りの枠の決め方は、建ぺい率から考える間取りでも紹介しています。

2階で建築面積が増えるところ

『2階は真上だから関係ない』と思っていると、ここでつまずくことがあります。間取りを決める前に、次の4つを確かめてみてください。

2階が1階より広い時

建築面積は真上から見た広さなので、2階が1階より張り出していれば、張り出した2階の外壁の線までが入る扱いが一般的です。1階の柱だけで支えるピロティについても、神奈川県の取扱基準は上の階の外壁の線で囲まれた部分を建築面積に入れるとしています。

1階を小さくしても、2階が張り出していれば建ぺい率は減りません。2階の下を駐車スペースにしたい時は、特に気をつけたいところです。

バルコニーは「1m」が目安

バルコニーや庇が外壁の中心線から1m以上出ていると、先端から1m下がった線までが建築面積に入ります。例えば1.5m出したバルコニーなら、0.5m分が入るんです。

ただし、柱やそで壁のあるバルコニーは、柱やそで壁の線までが入るとする扱いもあります。扱いは自治体で違うので、形を決める前に設計者に聞いておくと安心です。

吹き抜けは延べ床だけ減る

吹き抜けにすると、2階の床は減りますが、真上から見た広さは変わりません。容積率がぎりぎりの時に延べ床を調整する工夫だと考えておきましょう。

吹き抜けやオーバーハングの扱いは、吹き抜けと2階が広い家の建ぺい率でくわしく紹介しています。

よくある相談：二階建てと建ぺい率

知恵袋などで見かける相談を要約して、答えてみますね。数字は相談の内容をもとにした計算例です。

40坪・建ぺい率60％なら、2階の広さはどこまで？

「40坪の土地で建ぺい率60％なら、上から見て24坪までという意味か」という相談です。はい、建築面積は40×0.6＝24坪までになります。

2階は、その24坪の上に重ねる限り建ぺい率は増えません。2階の広さは、容積率で決まる延べ床の上限から1階の分を引いて考えます。

建ぺい率40％の50坪に、1階40坪・2階40坪は建てられる？

建ぺい率40％・容積率80％の50坪の土地なら、上限は建築面積20坪・延べ床40坪です。1階40坪では建築面積が倍になってしまいます。

角地や防火地域の緩和が使えても、足せるのは10％か20％までです。上限を超える計画は建築確認が通らないので、1階と2階の配分を見直すことになります。

延べ25坪と駐車2台なら、土地は何㎡いる？

建ぺい率50％・容積率100％の土地で、延べ25坪の二階建てと駐車2台を考える相談です。延べ25坪には、容積率100％なら敷地25坪が必要になります。

総2階で1階12.5坪にするなら、建ぺい率50％でも敷地25坪（約82.5㎡）で収まります。ここに屋根のない駐車2台分を足した広さが、土地の目安になりますね。

22坪・建ぺい率60％で3階建ては無理と言われたら？

22坪で建ぺい率60％なら、1階は22×0.6＝13.2坪までです。総2階なら延べ床は26.4坪（約87.1㎡）になります。

容積率200％なら延べ床の上限は44坪なので、3階建てなら床を増やせる計算です。ただ、3階建ては高さや斜線の決まりも受けるので、そちらで止まることもあります。3階建ての考え方は3階建てと建ぺい率で紹介しています。

二階建てのプランを考える時の進め方

2025年4月からは、木造の二階建ても確認申請で構造の審査を受ける形に変わりました。図面の数字を設計者と一緒に確かめておくことが、これまで以上に大事になっています。

打ち合わせでは、こんなふうに伝えてみてください。

「建ぺい率50％・容積率80％なので、1階を広くした部分2階で考えたいです」
「分かりました。バルコニーの出も含めて、建築面積と延べ床を計算した案を出しますね」

同じ土地でも、総2階にするか部分2階にするかは、会社によって提案が分かれるところです。いくつかの案を並べてみると、自分たちに合う形が見つけやすくなります。

タウンライフ家づくりでは、希望の条件を入れるだけで、選んだ住宅会社に間取りプランや資金計画、土地探しの提案を無料で依頼できます。提案の内容や方法は会社ごとに違うので、二階建ての希望と土地の数字を書いて、プランで見比べてみるのも1つの方法です。

よくある質問

まとめ

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