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親から受け継いだ土地や、使っていない土地が市街化調整区域にある。何かに使いたいけれど、建物を建てていいのかも分からない。そんな方も多いはずです。
結論から言うと、市街化調整区域の土地活用は、建ぺい率の計算より先に「許可が取れるか」で道が分かれます。この記事を読むと、自分の土地で何を誰に確かめればいいかが分かります。
市街化調整区域の土地活用は「許可」が先
市街化調整区域は、都市計画法7条で「市街化を抑制すべき区域」とされています。建物を建てる活用では、建ぺい率の前に都市計画法の許可が要る場面が多いんです。
『普通の土地と同じように、アパートでも建てればいいのでは？』と思いますよね。ただ、調整区域ではそこが一番の違いになります。
市街化区域は、すでに市街地になっている区域と、おおむね10年以内に市街化を図る区域です。一方の調整区域は、建物が増えすぎないように抑える区域なんです。
| 比べる点 | 市街化区域の土地 | 市街化調整区域の土地 |
|---|---|---|
| 区域の考え方 | 市街化を進める区域 | 市街化を抑える区域 |
| 建物を建てる時の主な手続き | 建築確認が中心 | 都市計画法の許可が重なる |
| 建ぺい率の決まり方 | 用途地域ごとの数値 | 用途地域がなければ特定行政庁が定めた数値 |
| 土地活用で最初に聞くこと | 建ぺい率・容積率は何％か | そもそも建てられるか |
特定行政庁は、建築のルールを地域で運用している自治体のことです。多くの場合は市や都道府県が当たります。
調整区域の建ぺい率そのものは、市街化調整区域の建ぺい率と容積率でくわしく紹介しています。
土地活用で関係する2つの許可
都市計画法29条1項では、土地を造って建物を建てる開発行為に、あらかじめ知事の許可が要るとしています。指定都市・中核市では、その市長が許可を出します。
43条1項では、調整区域のうち開発許可を受けた区域以外で、建物を新築・改築したり用途を変えたりする時にも知事の許可が要るとしています。農林漁業用の建物など一部は例外です。
今ある建物を別の使い方に変える時も、43条1項の許可が関係します。「住んでいた家を事務所にしたい」といった場合も、先に窓口で確かめておきましょう。
「建てない活用」と「許可を取って建てる活用」に分ける
調整区域の土地活用は、建物を建てない活用と、許可を取って建てる活用の2つに分けると考えやすくなります。どちらに進むかで、確かめる相手も変わります。
ここがこの記事でいちばん大事なところです。活用の方法を先に決めるより、まず2つのどちらに当たるかを見てみてください。
- 駐車場や資材置場のように、建物を伴わない使い方
- 建ぺい率の計算はほぼ関係しない
- 扱いは自治体ごとに確かめる
- 店舗やアパートなど、建物を建てる使い方
- 都市計画法の許可に当てはまるかが先
- 許可が出たら建ぺい率と容積率で広さを決める
建物を建てない活用で気をつけること
駐車場や資材置場のように、建物を建てない使い方なら建ぺい率の心配は小さくなります。ただ、調整区域でこうした使い方がどう扱われるかは、国の解説では確かめられませんでした。
そのため「建物がないから自由に使える」と決めつけず、市役所の開発許可の窓口に一度聞いてみてください。
例えば、空き地のまま貸す場合でも、窓口ではこんなふうに聞いてみると安心です。
「この土地を月決めの駐車場として貸したいのですが、届け出や許可は要りますか？」
「使い方によって扱いが変わるので、どんな設備を置くかも教えてください」
建物を建てない土地活用の考え方は、駐車場経営と建ぺい率でも紹介しています。
国土交通省は、随時かつ任意に移動できないコンテナは建築基準法上の建築物に当たるとしています。確認申請をして確認済証の交付を受けないと設置できません。「置くだけだから建物ではない」とは考えないでおきましょう。
許可を取って建てる活用で見られること
調整区域の開発行為は、都市計画法33条の要件に加えて、34条の各号のどれかに当てはまらないと許可されません。
34条の中には、周りに住む人の日常生活に必要な店舗などがあります。11号は、市街化区域に隣接・近接し、おおむね50以上の建物が連なる地域のうち条例で指定した区域です。
12号は、条例で区域・目的・用途を限って定めたものです。11号・12号の区域があるか、どんな中身かは都道府県などごとに違います。
『アパートを建てたいと言えば、許可は出るもの？』と期待したくなりますよね。実は、建てたい物を決めてから許可を探すより、その土地で許可が出る物を先に聞く方が近道なんです。
許可が出た時の建ぺい率と容積率の計算
調整区域で用途地域がない土地は、建ぺい率は特定行政庁が30〜70％から、容積率は50〜400％の中から定めた数値になります。許可の見込みが立ったら、この数値で建てられる広さを計算します。
調整区域の土地は、多くが建築基準法53条1項6号の「用途地域の指定のない区域」に当たります。どの数値になるかは自治体ごとに違うんです。
| 項目 | 選べる数値 | 誰が定めるか |
|---|---|---|
| 建ぺい率 | 30・40・50・60・70％ | 特定行政庁 |
| 容積率 | 50・80・100・200・300・400％ | 特定行政庁 |
例えば岐阜市では、市街化調整区域の建ぺい率を50％・60％と掲載しています。
例えばこんな土地なら
敷地300㎡で、建ぺい率60％・容積率200％が定められている例で計算してみます。
- 建築面積の上限：300㎡×0.6＝180㎡
- 延べ面積の上限：300㎡×2＝600㎡
同じ300㎡でも、建ぺい率50％・容積率80％の場所なら、建築面積は150㎡、延べ面積は240㎡までです。数字は説明用の例ですが、調整区域どうしでも建てられる広さはこれだけ変わります。
建築面積は建物を真上から見た広さ、延べ面積は各階の床面積の合計のことです。
34条12号のように、条例で目的や用途を限っている決まりもあります。建ぺい率の数値だけで建てられる広さを決めず、許可の条件もあわせて聞いておきましょう。
調整区域の土地で確かめることチェックリスト
確かめる相手は「開発許可の窓口」「建築の窓口」「活用の相談先」の3つです。聞く順番を決めておくと、二度手間になりにくくなります。
『役所に行っても、何を聞けばいいか分からない』という方も多いですよね。そこで、聞く相手ごとに確かめることを並べてみました。
- 土地が市街化調整区域かどうかを確かめる
- 34条11号・12号の条例区域に入っているかを聞く
- 建てたい物について許可の見込みがあるかを聞く
- 建ぺい率と容積率が何％かを確かめる
- 建物を建てない使い方でも届け出や許可が要るかを聞く
岐阜市では、市街化調整区域は建築指導課、それ以外は都市計画課へ問い合わせ、としています。窓口の分け方は自治体ごとに違うので、まずは代表の窓口で担当を聞いてみてください。
例えば、窓口ではこんなふうに聞くと話が早いです。
「この地番の土地は調整区域ですか？条例の区域に入っていますか？」
「調整区域です。建てたい物を教えてもらえれば、許可の基準を確かめますね」
土地や建物を買う時の重要事項説明書にも、区域の別が書かれます。見方は重要事項説明書の建ぺい率の見方で紹介しています。
よくある相談：調整区域の土地をどう使う？
Q&Aサイトでよく読まれているのは「建ぺい率の数字がある土地の使い道」「調整区域に店舗は建つか」「何階建てまでいけるか」という相談です。どれも、許可と数値を分けて考えると見えてきます。
市街化調整区域の建ぺい率についての相談から、土地活用に関わるものを3つ要約して答えてみます。
建ぺい率60％の雑種地が190坪ほどある。何に使える？
調整区域にある、建ぺい率60％で地目が雑種地の190坪ほどの土地について、使い道を聞く相談です。
建ぺい率60％と書かれていても、それは建てられる場合の上限の話です。何を建てられるかは、都市計画法の許可の基準に当てはまるかで決まります。
1坪は約3.3㎡なので、190坪はおよそ627㎡です。許可が出れば、建築面積はおよそ376㎡（627㎡×0.6）が上限の目安になります。
調整区域に店舗は建つの？
調整区域の新築建売を見ていて、近くに店舗があるのが気になる、という相談です。
34条には、周りに住む人の日常生活に必要な店舗などが挙げられています。そのため調整区域でも、許可を受けた店舗が建っていることはあります。
建ぺい率60％・容積率200％なら何階建てまで？
調整区域で建ぺい率60％・容積率200％の土地なら、ホテルは何階建てまで建つかという相談もありました。
数字だけで見ると、敷地いっぱいの60％で建てれば、200÷60で3階強の床面積が入ります。ただ、高さや斜線の制限、そして何より許可の基準が先にかかります。
| 相談 | まず確かめること |
|---|---|
| 雑種地の使い道 | 建てたい物が許可の基準に当てはまるか |
| 店舗が建つか | 34条のどの号で許可されるか |
| 何階建てまでか | 許可の条件と、容積率・高さの制限 |
複数社の活用プランで比べてみる
調整区域の土地は、できることが限られるぶん、一社だけの案で決めるともったいないことも。いくつかの会社の案を並べて、許可と数字の両方から比べてみるのが安心です。
『結局、うちの土地で何ができるのか知りたい』というのが本音ですよね。窓口で許可の見込みを聞いたら、次は具体的な活用案を集めてみる段階です。
アパート経営では、国土交通省が金融庁・消費者庁と連携して、平成30年にサブリース契約の注意を呼びかけています。賃料の減額をめぐるトラブルもあるので、リスクは自分で理解しておきたいところです。
一社の提案だけを見て、許可の条件を確かめないまま話を進めてしまうことです。提案を受けたら、その案で許可が取れるかを窓口に確かめておきましょう。
活用案を集める方法の1つに、タウンライフ土地活用があります。収支シミュレーション・土地の需要調査書・工法別の活用事例を、複数の会社から無料で受け取れるサービスです。
対象は、土地を今持っている人か、相続などで持つ予定の人です。提案を断ってもよく、断りにくければ代わりに断ってもらうこともできると案内されています。
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調整区域の土地でどこまで案が出るかは、土地によって違います。役所で確かめる、地元の建築士に相談するのも自然な選び方です。
活用の方法そのものは土地活用と建ぺい率で、建ぺい率の基本は建ぺい率とは？で紹介しています。
よくある質問
市街化調整区域で土地活用はできますか？
できる場合もあります。建物を建てる活用は、都市計画法の許可に当てはまるかが先に問われます。土地のある自治体の開発許可の窓口で確かめてみてください。
調整区域の土地に建ぺい率はありますか？
あります。用途地域の指定がなければ、特定行政庁が30〜70％の中から定めた数値が使われます。
調整区域で駐車場にするなら許可は要りませんか？
建物を建てない使い方の扱いは、国の解説では確かめられませんでした。自治体ごとに扱いが違うことがあるので、使い始める前に窓口へ聞いておくと安心です。
調整区域でトランクルームのコンテナを置けますか？
移動できないコンテナは建築物に当たり、確認申請が要ると国土交通省が示しています。調整区域では許可の話も重なるので、先に窓口で確かめてみてください。
まとめ
- 市街化調整区域は市街化を抑える区域で、土地活用は許可が先
- 活用は「建物を建てない活用」と「許可を取って建てる活用」に分けて考える
- 許可が出たら、特定行政庁が定めた建ぺい率・容積率で広さを計算する
- 開発許可の窓口・建築の窓口・活用の相談先の順に確かめる
- 活用案はいくつか集め、許可が取れるかもあわせて確かめる
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