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使っていない土地を駐車場にしようかな。でも建ぺい率や容積率のことを言われても、駐車場に関係あるのか分からない。そんな方も多いはずです。
結論から言うと、屋根のない平らな駐車場は建物を建てないので、建ぺい率の計算には基本的に出てきません。ただ、屋根や機械式の設備、管理小屋を置くと話が変わります。この記事を読むと、駐車場経営と建ぺい率の関係と、先々の使い道まで考えた敷地の残し方が分かります。
屋根のない駐車場は建ぺい率に関係する？
建ぺい率は「建築物」の建築面積を敷地面積で割った割合です。地面を舗装しただけの駐車場は建築物に当たらないので、建ぺい率の計算には入らないと考えられます。
建築基準法2条1号では、建築物を「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの」などと決めています。かみくだくと、屋根があって、柱か壁がある物のことです。
建ぺい率（建蔽率）は、53条1項で建築物の建築面積の割合として決められています。屋根も柱もない駐車スペースは、そもそも数える対象にならないんです。
| 駐車場の形 | 建築物に当たるか | 建ぺい率の計算 |
|---|---|---|
| 砂利敷き・アスファルト舗装だけ | 当たらない | 入らない |
| 屋根と柱のカーポート | 当たる | 入る（緩和あり） |
| 移動できないコンテナや管理小屋 | 当たる | 入る |
| 機械式・立体の駐車場 | 形による | 窓口で確かめる |
ただし、建物のない平面駐車場と建ぺい率の関係を、国や自治体が個別に説明した資料は見当たりませんでした。ここでの説明は建築物の定義からの考え方なので、迷う時は土地のある自治体の建築指導課（建築の窓口）に聞いておきましょう。
建ぺい率そのものの考え方は、建ぺい率とは？で紹介しています。
屋根や設備を足すと建ぺい率が関わる
カーポートの屋根、移動できないコンテナ、管理用の小屋は建築物になり、建ぺい率の計算に入ります。同じ敷地に建物が2つ以上あれば、建築面積を合計して計算します。
『駐車場なんだから、屋根くらい付けても平気でしょ？』と思いますよね。実はここが、駐車場経営で建ぺい率が出てくる場面なんです。
カーポートには端から1mの緩和がある
屋根と柱のカーポートは建築物です。ただ、国土交通大臣が指定した開放性の高い構造なら、端から1mの部分を建築面積に入れなくてよい決まりがあります（建築基準法施行令2条1項2号ただし書）。
例えば幅6m・奥行5mの屋根なら、そのままでは30㎡です。端から1m以内の部分が入らない扱いになれば、計算に入るのは内側の一部だけになります。条件と計算のくわしい話はカーポートの建ぺい率緩和を見てみてください。
コンテナや小屋も建物として数える
国土交通省は、随時かつ任意に移動できないコンテナは建築物に当たるとしています。確認申請をして確認済証の交付を受けないと設置できません。
精算機の横に置く管理小屋なども、屋根と壁があれば同じように建築物です。同じ敷地に2つ以上の建物があれば、建築面積を合計して建ぺい率を計算します。
据え置いたコンテナや小屋を、建物ではないと思い込んで手続きを飛ばすのはやめておきましょう。後から違反の扱いになると、撤去を求められることもあります。
機械式・立体の駐車場は形しだい
床面積の算定方法を示した通達では、機械式駐車場の床として数えにくい部分は、1台につき15㎡として床面積を算定するとしています。建物として床面積を数える場面がある、ということです。
また、建物としての車庫には用途地域ごとの決まりもあります。第一種中高層住居専用地域では床面積の合計300㎡以内などに限られ、第二種住居地域では300㎡を超える車庫などは建てられません。
設備を入れる前に、窓口ではこんなふうに聞いてみると安心です。
「この土地に屋根付きの駐車場と精算機の小屋を置きたいのですが、確認申請は要りますか？」
「屋根と柱があれば建築物になるので、配置図を持ってきてもらえれば確かめますね」
建てる活用と建てない活用を比べてみる
駐車場のような建物を建てない活用は、建ぺい率の影響を受けにくく、ほかの使い方に切り替えやすいのが特徴です。建物を建てる活用は、建ぺい率と容積率で広さの上限が決まり、一度建てると簡単には戻せません。
ここがこの記事でいちばん大事なところです。土地活用の方法を、建ぺい率の影響と転用のしやすさの2つで並べてみました。
| 比べる点 | 建てない活用（平面駐車場など） | 建てる活用（アパート・マンションなど） |
|---|---|---|
| 建ぺい率の影響 | 小さい（屋根や小屋を置く時だけ） | 大きい（1階の広さの上限になる） |
| 容積率の影響 | ほぼない | 延べ面積の上限になる |
| 建築確認 | 建物を置かなければ出てこない | 建てる前に受ける |
| 用途地域の影響 | 建物を置く時に確かめる | 建てられる用途が決まる |
| ほかの使い方への切り替え | しやすい | 建物がある間は難しい |
『それなら駐車場の方が気楽そう』と感じた方もいるかもしれません。ただ、建てる活用には、土地の広さを床として何倍にも使える面があります。どちらが合うかは、土地の場所や広さで変わるんです。
- まず小さく始めたい
- 数年後に家やアパートを建てるかもしれない
- 相続などで使い道を家族と相談中
- 敷地を床として重ねて使えない
- 建ぺい率や容積率の余裕を使わないままになる
- 周りに車の需要がないと成り立ちにくい
建物を建てる活用の考え方はアパート経営と建ぺい率で紹介しています。
将来建てる時のために残しておきたいこと
駐車場は「今は建てないけれど、いつかは建てるかもしれない」土地の使い方にもなります。その時に建てられる広さを、今のうちに計算しておくと安心です。
例えば敷地300㎡で、建ぺい率60％・容積率200％の土地を考えてみます。数字は説明用の例です。
- 用途地域と建ぺい率・容積率を確かめる
- 建築面積の上限を出す（300㎡×0.6＝180㎡）
- 延べ面積の上限を出す（300㎡×2＝600㎡）
- 建物を置いた時に残る空地を出す（300㎡から180㎡を引いて120㎡）
- 残る空地に車を何台置けるかを考える
1台分を例えば幅2.5m・奥行5mの12.5㎡とすると、120㎡なら通路を考えずに9台分です。実際は車の出入りの通路も要るので、もっと少なくなります。
| 使い方 | 建ぺい率に使う面積 | 駐車に使える面積（例） |
|---|---|---|
| 全部を平面駐車場 | 0㎡ | 300㎡ |
| 建築面積180㎡の建物と駐車場 | 180㎡ | 120㎡ |
| 建築面積120㎡の建物と駐車場 | 120㎡ | 180㎡ |
屋根付きにするなら、建ぺい率に余りを残す
『建物を建てた後で、駐車場に屋根も付けたい』という場合は注意が要ります。建ぺい率いっぱいの建物を建てると、カーポートの分が入らなくなるからです。
先ほどの例で、建築面積180㎡の建物に、計算に入る面積30㎡のカーポートを足すと210㎡です。210㎡÷300㎡で70％になり、60％を超えてしまいます。
屋根を付ける見込みがあるなら、建物を150㎡に抑えておくと、合わせて180㎡でちょうど60％に収まります。後から付ける物の分まで、最初の計画で残しておきましょう。
建物の敷地に駐車場を残す考え方は、屋根のない駐車場は建ぺい率に入る？でもくわしく紹介しています。
借地借家法23条には、事業用の建物のために土地を期間を決めて貸す、事業用定期借地の決まりがあります。契約は公正証書で行います。建てない活用と建てる活用の間の選び方として、知っておくと考えが広がります。
よくある相談：建物を建てない土地の使い方
Q&Aサイトでよく読まれているのは「建ぺい率の数字がある土地の使い道」や「駐車場の上に増築できるか」という相談です。建物を建てるかどうかで、確かめる中身が変わります。
市街化調整区域や駐車場の相談から、駐車場経営に関わるものを3つ要約して答えてみます。
調整区域の雑種地190坪ほど。何に使える？
建ぺい率60％で、地目が雑種地の190坪ほどの土地の使い道を聞く相談です。市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」とされています。
建物を建てる活用には許可の話が重なります。一方で、駐車場のような建てない使い方がどう扱われるかは、国の解説では確かめられませんでした。始める前に、自治体の開発許可の窓口に聞いてみてください。
調整区域の活用は市街化調整区域の土地活用で紹介しています。
調整区域なら建ぺい率はないの？
調整区域にも建ぺい率はあります。用途地域の指定がなければ、特定行政庁が30〜70％の中から定めた数値が使われます。特定行政庁は、建築のルールを運用している自治体のことです。
1階が駐車場の建物に増築するなら確認申請は要る？
1階が駐車場になっている建物に、部屋を増やしたいという相談です。防火地域・準防火地域の外で、増築する部分の床面積が10㎡以内なら、確認申請は要りません（建築基準法6条2項）。
ただ、確認申請が要らなくても、建ぺい率などのルールを守る必要はそのままです。広い増築なら申請が要るので、設計者に相談してみてください。
駐車場で決める前に、活用プランを比べる
駐車場は始めやすい活用ですが、ほかの方法と並べてみると、土地の向き不向きが見えてきます。一社の案だけで決めず、いくつかの案で比べてみるのが安心です。
『駐車場がいいと思うけれど、ほかの使い方と比べたことがない』という方も多いですよね。そこで役立つのが、複数の会社からまとめて案をもらう方法です。
タウンライフ土地活用は、土地を持っている人か、相続などで持つ予定の人が、複数の会社から活用プランを無料で受け取れるサービスです。アパートやマンションのほか、駐車場も対象として案内されています。
届くのは、収支シミュレーション・土地の需要調査書・工法別の活用事例の3つです。提案を断ってもよく、断りにくければ代わりに断ってもらうこともできると案内されています。
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この土地で何ができるか、活用プランで比べてみる
タウンライフ土地活用は、土地を持っている人（相続などで持つ予定の人を含む）が、複数の企業から収支シミュレーションや活用プランを無料で受け取れるサービスです。建ぺい率や用途地域に合う活用方法を比べる手がかりになります。
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もちろん、近くの駐車場の様子を自分で見て回ったり、役所で用途地域を確かめたりするのも大事な一歩です。活用の方法全体は土地活用と建ぺい率で紹介しています。
よくある質問
平面の駐車場は建ぺい率に入りますか？
屋根も柱もない駐車場は建築物に当たらないので、建ぺい率の計算には入らないと考えられます。扱いに迷う時は、土地のある自治体の建築の窓口に確かめてみてください。
駐車場にカーポートを付けると建ぺい率に入りますか？
入ります。カーポートは屋根と柱があるので建築物です。開放性の高い構造なら、端から1mの部分を入れなくてよい緩和があります。
駐車場にコンテナを置いて貸してもいいですか？
移動できないコンテナは建築物に当たり、確認申請が要ると国土交通省が示しています。建ぺい率の計算にも入るので、置く前に窓口へ確かめておきましょう。
立体駐車場を建てる時も用途地域は関係しますか？
関係します。建物としての車庫には用途地域ごとの決まりがあり、第一種中高層住居専用地域では床面積の合計300㎡以内などに限られます。計画の前に用途地域を確かめておきましょう。
駐車場にしておけば、後から家やアパートを建てられますか？
建物を建てていない分、切り替えはしやすい使い方です。その時の建ぺい率・容積率と用途地域で、建てられる広さが決まります。
まとめ
- 屋根のない平面駐車場は、建ぺい率の計算に基本的に入らない
- カーポート・コンテナ・管理小屋は建築物で、建築面積を合計する
- 建てない活用は転用しやすく、建てる活用は床を重ねて使える
- 将来建てる広さを、建ぺい率と容積率で先に計算しておく
- 決める前に、いくつかの活用案を並べて比べてみる
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