福岡市の建ぺい率の調べ方｜Webまっぷでの確認と角地緩和

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福岡市の建ぺい率はどこで分かる？

建ぺい率（建蔽率）は、敷地の広さに対する、建物を真上から見た広さ（建築面積）の割合です。例えば敷地120㎡で建ぺい率60％なら、建築面積は72㎡までになります。

この数字は都市計画で地域ごとに決められていて、福岡市の中でも場所によって違います。だから、住所ごとに地図で見る必要があるんです。

地図は福岡市Webまっぷから開けます。市は、重要事項説明に関するよくある問い合わせのページでも、このWebまっぷで都市計画情報の概要を検索できると案内しています。

中古の家や建売を買う時は

土地や建物の売買では、建築基準法の建ぺい率の制限の概要が、重要事項説明の対象になっています。説明を受ける時に、地図で見た数字と同じか照らし合わせてみてください。

例えば、こんなふうに聞いてみるとスムーズです。

「この土地の建ぺい率は60％ですが、角地などの緩和は使えますか？」
「市の細則16条に当たるかどうか、道路の種別も含めて確認してお伝えしますね」

地図サイトの探し方そのものは建ぺい率をネットの地図で調べる方法でもまとめています。

福岡市Webまっぷで建ぺい率を読む手順

都市計画の地図は、色や線が多くて最初は分かりにくいですよね。順番を決めて見ていきましょう。

2つの数字の読み違いに注意

地図では、建ぺい率と容積率が並んで出てくることが多いです。建ぺい率は建築面積の割合、容積率は延べ面積（各階の床面積の合計）の割合です。

法律で選べる建ぺい率は、高くても80％です。例えば150％のような数字が出てきたら、それは容積率の方だと考えるのが自然です。

色の境目にかかっていないか

土地が色の境目にかかっている時は、敷地の中で建ぺい率が2つに分かれることがあります。その時は面積の割合で計算するので、境目の位置も控えておきましょう。

福岡市の建ぺい率の緩和は細則16条で決まる

国の法律では、特定行政庁が指定する角地などの敷地なら、建ぺい率が10％上がると決まっています。特定行政庁は、建築のルールを地域で運用している自治体のことです。

どんな敷地を指定するかは自治体ごとに違い、福岡市は細則16条で次の2つを挙げています。

2号の幅12mは、前面道路の反対側に公園・広場・水面などがある時は、それらの幅を合わせて数えます。

福岡市の基準のおもしろいところ

ほかの多くの都市では、道路が交わる角度や、それぞれの道路の幅を条件にしています。福岡市の細則16条には、1号の道路の幅や角度の定めはありません。

『角地じゃないとダメなんでしょ？』と思いがちですよね。実は福岡市の図解資料では、角地のほか「広い道路に接する場合」「道路に挟まれる場合」の例も挙げています。

隅切りが必要か、各道路に何m以上接する必要があるか、緩和のための届出がいるかは、市の窓口で確認してみてください。

ほかの都市の角地の基準との違いは、角地の建ぺい率緩和で一覧にしています。

福岡市の土地で緩和を計算してみる

例1 2本の道路の角にある土地

間口10m・奥行12mの長方形の土地が、2本の道路の角にあるとします。

2分の1は3分の1以上なので、1号の条件に合います。

例2 幅12m以上の道路に面した土地

同じ大きさの土地で、幅15mの道路に間口10mだけ接している場合です。10m÷44m＝約0.23で、6分の1（約0.17）以上になります。

道路が1本だけでも、幅12m以上の道路にこれだけ接していれば2号に当たる、ということなんです。

例3 2本の道路に挟まれた土地

同じ間口10m・奥行12mの土地で、前と後ろの両方が道路に面している場合も見てみます。道路に接する長さは10m＋10m＝20mです。

20m÷44m＝約0.45で、3分の1（約0.33）以上なので、1号の条件に合います。『角じゃないから関係ない』と思っていた土地でも、こうして当てはまることがあるんです。

建てられる広さの差

この土地の敷地面積は10m×12m＝120㎡です。建ぺい率60％の地域なら、次のようになります。

差は12㎡、1坪約3.3㎡で換算すると約3.6坪です。防火地域・準防火地域の緩和も重なれば、さらに10％上がります。くわしくは建ぺい率の緩和を見てみてください。

よくある相談：福岡市の建ぺい率で迷うところ

知恵袋などで見かける相談を要約して、答えてみますね。

角地なら容積率も上がっている？

「福岡市内に角地を持っていて、資料では建ぺい率60％・容積率150％。角地なので緩和があると聞いたが、容積率はもっと高いのか」という相談があります。

細則16条の緩和は建ぺい率の話で、容積率が同じように上がるわけではありません。容積率は、前面道路の幅が12m未満だと道路の幅でも上限が決まるので、その計算も別に確かめておきましょう。

グレーチングのバルコニーは建ぺい率に入る？

「福岡市で新築予定。2階にグレーチング（すのこ状の床）のバルコニーをつけたら建ぺい率に含まれるか」という相談もあります。

バルコニーは、外壁から1m以上突き出ると、先端から1m下がった線までが建築面積に入ります。グレーチングの床を屋根として扱うと定めている自治体（葛飾区）もあります。福岡市での扱いは市の窓口か設計を頼む建築士に確かめてみてください。

建ぺい率150％と書かれている

「福岡市内の土地で容積60％、建ぺい率150％と聞いた」のように、数字の組み合わせが気になる相談も見かけます。

建ぺい率は高くても80％なので、この場合は2つの数字が入れ替わって伝わっている可能性が高いです。地図で自分の目で見直すと安心ですよ。

建ぺい率の緩和が使えるかどうかで、建てられる家の広さは数坪変わります。最後は建築指導課や、設計を頼む建築士・住宅会社に確かめておけば安心です。

緩和を踏まえてどんな家が建つのか、住宅会社に具体的なプランで出してもらって比べる方法もあります。

よくある質問

まとめ

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