建ぺい率50％・容積率100％の土地｜建てられる家と3階建ての可否

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建ぺい率50％・容積率100％とは？

建ぺい率（建蔽率）は、建築面積を敷地面積で割った割合です。建築面積は、建物を真上から見た時の外壁や柱の中心線で囲まれた広さのことを言います。

容積率は、延べ面積を敷地面積で割った割合です。延べ面積は、1階・2階など各階の床面積を合計した広さのことです。

100㎡の土地で計算してみる

数字はすべて計算のための例です。敷地100㎡で建ぺい率50％なら、建築面積は100×0.5＝50㎡までです。

容積率100％なら、延べ面積は100×1.0＝100㎡までになります。1階50㎡・2階50㎡の総2階にすると、どちらの上限にもちょうど届く計算です。

どんな地域に多い数字？

建ぺい率と容積率は、用途地域ごとのメニューから都市計画で選ばれます。用途地域は、住宅地・商業地などの使い方に合わせて都市計画で決める地域のことです。

建ぺい率50％・容積率100％は、第一種・第二種低層住居専用地域のメニューに入っている数字です。低層住居専用地域の決まりは低層住居専用地域の建ぺい率で紹介しています。

坪数別の早見表：建てられる広さの目安

自分の坪数に当てはめて考えたいですよね。よく相談に出てくる坪数で、早見表にしてみました。

1坪は約3.3㎡で換算しています。数字はすべて計算のための例で、セットバックや緩和は入れていません。

30坪の土地なら？

30坪で建ぺい率50容積率100の土地なら、1階は15坪（約49.5㎡）まで、延べ床は30坪（約99㎡）までです。総2階なら1階15坪・2階15坪で、ちょうど上限になります。

延べ30坪は、家族の人数や部屋数によっては少し工夫がいる広さです。収納や廊下を減らす間取りの考え方が役に立ちます。

建ぺい率50％の土地の考え方

建ぺい率50％の土地では、敷地の半分は建物の外に残ることになります。駐車スペースや庭を取りやすいのは、この数字のいいところです。

建ぺい率50％そのものの考え方は建ぺい率50％とは？でまとめています。

総2階・部分2階・3階建てを比べてみる

『じゃあ、どの建て方がいちばん広く住めるの？』と思いますよね。30坪の土地（約99㎡）を例に、建て方ごとに並べてみました。

延べ床の最大は、総2階でも3階建てでも30坪で同じです。違うのは、1階の大きさと、外に残せる広さなんですね。

総2階は、上限をいちばん素直に使える

総2階は1階と2階が同じ形なので、建ぺい率と容積率をちょうど使い切れます。形がシンプルなぶん、外壁や屋根の面積も抑えやすい建て方です。

2階建ての形と建築面積の関係は二階建てと建ぺい率で紹介しています。

部分2階は、1階に余裕を持たせたい人向け

部分2階は、2階を1階より小さくする建て方です。延べ床は総2階より小さくなりますが、1階に大きなLDKを取りたい時などに向いています。

どの建て方にするか決める手順

建て方は、延べ床の広さよりも「1階に何を置きたいか」から決めると迷いにくいです。次の順番で考えてみてください。

建ぺい率50容積率100の土地で3階建ては建てられる？

建ぺい率50容積率100で3階建てを考える方は、『3階にすれば広くなるはず』と期待していることが多いです。でも実は、延べ床の上限は敷地の100％で決まっているので、階を増やしても合計は増えないんです。

30坪の土地なら、3階建てでも延べ30坪が上限です。各階10坪ずつにすると、1階が小さくなる分、庭や駐車スペースに20坪を残せます。

低層住居専用地域では高さの決まりもある

第一種・第二種低層住居専用地域では、建物の高さを10mか12mまでとする決まりがあります（建築基準法55条）。どちらの数字になるかは、都市計画で決まっています。

さらに、北側斜線などの斜線制限もかかります。3階建ての計画では、高さの決まりで3階の形が削られないかを、設計者に確かめておきましょう。

ビルトインガレージで容積率に余裕を持たせる考え方

建物の中に車を入れるビルトインガレージには、容積率の計算で床面積の一部を入れない決まりがあります。延べ面積の5分の1までの車庫の部分は、容積率の延べ面積に入れません（建築基準法施行令2条3項）。

ただ、建築面積（建ぺい率）の方は減らないので、1階の広さの上限は同じです。くわしくはビルトインガレージの建ぺい率と容積率で紹介しています。3階建ての考え方は3階建てと建ぺい率でもまとめています。

よくある相談：50％・100％の土地で迷うところ

建ぺい率50％・容積率100％について、多く読まれている相談を要約して答えてみます。

第一種低層・40坪の土地に家を建てる。どのくらい建つ？

建ぺい率50・容積率100で40坪、第一種低層住居専用地域の土地に家を建てる、という相談はとてもよく読まれていました。答えは、1階は20坪（約66㎡）まで、延べ床は40坪（約132㎡）までです。

総2階なら1階20坪・2階20坪で、ちょうど上限に届きます。延べ40坪あれば、部屋数もかなり取れる広さですよ。

38坪・2階建てで駐車場2台なら、何坪の家が建つ？

土地38坪・建ぺい率50％・容積率100％で、2階建て・駐車場2台を考えている、という相談もありました。計算上は、1階19坪・延べ38坪までです。

建ぺい率50％なので、外に残る広さも19坪あります。車2台と玄関までの通路をこの中に取れるかは、土地の形や間口で変わるので、配置図で確かめてみてください。

「1階を19坪いっぱいにしても、車2台は置けますか？」
「間口しだいですね。少し1階を小さくすると、停めやすくなることもありますよ」

36坪の土地はやっぱり狭い？

36坪・建ぺい率50％・容積率100％の土地は狭いのか、という相談もありました。計算すると1階18坪、延べ36坪までです。

狭いかどうかは、家族の人数や欲しい部屋数で変わります。「延べ36坪で、1階に何を置きたいか」を書き出してみると、自分にとって足りるかが見えてきます。

50％・100％の土地で、あえて平屋にしてもいい？

理由がしっかりしていれば平屋という選択肢もあるか、という相談も読まれていました。もちろん、上限を使い切らないのは自由です。

30坪の土地なら平屋で15坪まで、50坪なら25坪までになります。平屋の考え方は平屋と建ぺい率でも紹介しています。

総2階にするか3階建てにするかで、同じ土地でも暮らし方は大きく変わります。この土地でどんな家が建つかを、住宅会社に具体的な間取りプランで出してもらう方法もあります。

よくある質問

まとめ

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