建ぺい率60％・容積率200％とは？建てられる家の広さと間取り

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建ぺい率60％・容積率200％とは？

建ぺい率（建蔽率）は、建築面積を敷地面積で割った割合です（建築基準法53条）。建築面積は、建物を真上から見た時の外壁や柱の中心線で囲まれた広さのことを言います。

容積率は、延べ面積を敷地面積で割った割合です（建築基準法52条）。延べ面積は、1階・2階など各階の床面積を合計した広さのことです。

100㎡の土地で計算してみる

数字はすべて計算のための例です。敷地100㎡で建ぺい率60％なら、建築面積は100×0.6＝60㎡までになります。

容積率200％なら、延べ面積は100×2.0＝200㎡までです。つまり「1階は60㎡まで、全部の階を足して200㎡まで」という2つの枠がかかっているんですね。

2つの違いは建ぺい率と容積率の違いでもくわしく紹介しています。

60％・200％はどんな地域で選ばれる数字？

建ぺい率と容積率は、用途地域ごとに建築基準法で決められたメニューの中から、都市計画で選ばれます。用途地域は、住宅地・商業地などの使い方に合わせて都市計画で決める地域のことです。

建ぺい率60％と容積率200％は、どちらも低層住居専用地域から住居系の地域、準工業地域などのメニューに入っている数字です。自分の土地がどの用途地域かは、自治体の都市計画図で確かめてみてください。

坪数別の早見表：1階の面積と延べ床の上限

『うちの土地は何坪だから…』と、自分の坪数に当てはめたいですよね。よく調べられている坪数で、早見表にしてみました。

1坪は約3.3㎡で換算しています。数字はすべて計算のための例で、セットバックや緩和は入れていません。

「総2階で建てた時の延べ床」は、1階と2階を同じ広さにして、1階を建ぺい率の上限いっぱいにした場合の数字です。どの坪数でも、延べ面積の上限より小さくなっていますよね。

30坪の土地なら？

30坪で建ぺい率60容積率200の土地なら、1階は18坪（約59.4㎡）まで建てられます。総2階なら延べ36坪（約118.8㎡）です。

延べ36坪あれば、間取りの選択肢はかなり広がります。30坪の土地の間取りは30坪の土地で建ぺい率60％なら？でもくわしく紹介しています。

50坪・60坪の土地なら？

50坪なら1階30坪、総2階で延べ60坪までです。60坪なら1階36坪、総2階で延べ72坪まで見込めます。

これだけ広いと、建物を上限いっぱいにせず、庭や駐車スペースを広く取る考え方も出てきます。広い土地の使い方は40坪の土地で建ぺい率60％ならも参考になりますよ。

15坪・20坪の狭い土地なら？

15坪だと1階は9坪、20坪だと12坪までです。2階建てでは延べ18坪・24坪なので、部屋数を取りたい時は3階建ても候補に入ってきます。

ここで初めて、容積率の200％が気になってくるんです。次の章で、どちらが効くのかを見ていきましょう。

実際に効くのは建ぺい率？容積率？

『容積率200％もあるのに、なんで家はそんなに大きくならないの？』と思った方も多いはずです。答えは、階数ごとに計算してみるとすっきりします。

1階を建ぺい率の上限（敷地の60％）にして、各階を同じ広さにした場合で比べてみました。

一戸建ての多くは2階建てか3階建てなので、建ぺい率の方が先に効きます。容積率200％は「使い切れない余りが出やすい数字」と考えると分かりやすいですよ。

2階建てなら、延べ床は敷地の1.2倍が目安

総2階の延べ面積は、敷地面積の120％です。30坪の土地なら、30×1.2＝36坪になります。

2階を1階より小さくする「部分2階」なら、延べ床はもう少し小さくなります。2階建ての考え方は二階建てと建ぺい率でも紹介しています。

3階建てにすると、容積率にどれくらい近づく？

総3階なら延べ面積は敷地の180％で、200％にかなり近づきます。狭い土地で部屋数を取りたい時に、3階建てが選ばれやすいのはこのためです。

ただ、3階建てには高さの制限や斜線制限もかかります。3階建ての考え方は3階建てと建ぺい率でまとめています。

角地や準防火地域の緩和があると？

自治体の基準に当てはまる角地なら、建ぺい率に10％が足されて70％になります（53条3項）。準防火地域で準耐火建築物等を建てる場合も、同じく10％の緩和があります。

例えば30坪の土地で70％になると、1階は21坪まで、総2階なら延べ42坪です。両方に当てはまれば20％足されて80％になり、1階は24坪まで建てられます。

緩和を使える条件は自治体ごとに違うので、土地のある自治体の建築指導課や、設計を頼む建築士に確かめておくと安心です。

前の道路の幅で、容積率200％が使えないことも

建築基準法52条2項では、前の道路（2つ以上ある時は幅のいちばん広いもの）の幅が12m未満の場合、容積率に別の上限がかかります。都市計画の容積率と比べて、小さい方が使える上限になるんです。

住居系の地域では、道路の幅のメートルの数値に、原則として10分の4をかけます（特定行政庁が指定する区域では10分の6）。

道路が4mなら、総3階は少し苦しい

道路4mで容積率が160％になると、総3階の180％は収まりません。例えば30坪の土地なら、延べ面積の上限は30×1.6＝48坪です。

総2階の120％なら、160％でも十分に収まります。2階建てを考えている方は、ここはあまり気にしなくて大丈夫ですよ。

道路が狭くてセットバックが必要な土地では、敷地面積そのものも減ります。その場合は、後退後の面積で早見表を計算し直してみてください。

建ぺい率60・容積率200の土地の間取りの考え方

建ぺい率60容積率200の間取りを考える時、つい延べ床の広さから考えがちですよね。でも実は、1階の広さと、敷地の残りの40％をどう使うかの方が大事なんです。

30坪の土地で4LDKを考える例

例えば30坪の土地で、1階を16坪、2階を16坪にすると延べ32坪です。1階の16坪は上限の18坪より小さいので、建ぺい率に少し余りが残ります。

「1階を18坪いっぱいにしなくていいんですか？」
「カーポートを付ける予定があるなら、その屋根の分を残しておくと安心ですよ」

この余りは、あとでカーポートや物置を付ける時の分として残しておく考え方もあります。『上限いっぱいに建てた方が得なのでは？』と思うかもしれませんが、後から足したい物があるなら残しておく方が安心です。

平屋にすると、どのくらいの広さになる？

平屋は1階だけなので、延べ床がそのまま建築面積になります。30坪の土地なら、平屋の上限は18坪（約59.4㎡）です。

50坪の土地なら平屋で30坪まで建てられるので、ゆとりのある平屋も考えられます。逆に、20坪前後の土地で平屋にすると12坪ほどになり、部屋数を取るのは少し難しくなりますね。

駐車スペースと庭を取るには、何坪の土地が要る？

『車を並べて置けて、庭も欲しい。何坪あれば足りるの？』という方も多いはずです。考え方はシンプルで、1階を上限いっぱいにすると、残りは敷地の40％になります。

例えば駐車スペースと庭で合わせて20坪ほしいなら、20÷0.4＝50坪の土地が目安です。1階を上限より小さくすれば、そのぶん土地は小さくても足ります。

車1台にどれくらいの広さが要るかは、車の大きさや停め方で変わります。設計者や住宅会社に、停めたい台数を伝えて図面で確かめるのが確実です。

上限いっぱいに建てない家が多いのはなぜ？

建ぺい率60容積率200の土地でも、実際の家は上限よりずっと小さいことが多いです。理由はいくつかあります。

土地に合う家の広さを決める手順は建ぺい率から考える間取りで紹介しています。

建ぺい率60・容積率200の土地にマンションは建つ？

容積率200％は、一戸建てでは使い切れないことが多い数字です。そのため、アパートやマンションのような集合住宅なら、容積率を活かしやすくなります。

例えば500㎡の土地なら、建築面積は300㎡まで、延べ面積は1,000㎡までです。ただ、用途地域ごとに建てられる建物の種類が決まっていて、工業専用地域では住宅を建てられません。

高さの制限や日影の決まりも関わるので、建てられる規模は土地ごとにかなり変わります。マンションの規模の考え方はマンションの建ぺい率で紹介しています。

よくある相談：60％・200％の土地で迷うところ

建ぺい率60％・容積率200％について、多く読まれている相談を要約して答えてみます。

マイホームを建てる予定。60％・200％ってどういう意味？

これからマイホームを建てる予定で、60％・200％の意味を知りたい、という相談は特によく読まれていました。答えは、1階は敷地の6割まで、全部の階の床を足して敷地の2倍まで、です。

例えば敷地150㎡なら、1階は90㎡まで、延べ面積は300㎡までになります。2階建てなら、実際は1階の90㎡が効いて、総2階でも延べ180㎡までです。

30坪の土地なら何㎡（何坪）の家が建つ？

30坪で建ぺい率60％・容積率200％なら、何㎡の家が建つかという相談も多く読まれていました。1階は18坪（約59.4㎡）まで、延べ面積の上限は60坪（約198㎡）です。

2階建てなら、総2階でも延べ36坪（約118.8㎡）までになります。延べ60坪を使い切れるのは、階数を増やした場合の話なんです。

実際の家は小さく設計されているけど、どのくらいが多い？

60％・200％の土地に建つ家は、上限よりかなり小さく設計されているけれど、一般にどのくらいの割合が多いのか、という相談もありました。何％が多いかを示した公的な数字は見当たりません。

ただ、上限より小さくなる理由ははっきりしています。駐車スペースや庭を残したい、斜線制限で2階が削られる、といった事情が重なるからです。

13坪の土地に、建築面積10坪の平屋は建つ？

敷地13坪・建ぺい率60％・容積率200％の土地に、できれば平屋を建てたいという相談もありました。計算すると、13×0.6＝7.8坪が建築面積の上限です。

10坪は上限を超えるので、緩和が使えない限りそのままでは建てられません。平屋にこだわるなら7.8坪以内に収めるか、2階建てにして延べ床を増やす考え方になります。

容積率200％で、建ぺい率60％と80％ならどちらが大きい？

容積率が同じ200％なら、建ぺい率80％の方が1階を広く取れます。例えば敷地100㎡で総2階なら、60％は延べ120㎡、80％は延べ160㎡です。

どちらも容積率200％には収まるので、2階建てなら建ぺい率の差がそのまま延べ床の差になります。60％の土地の考え方は建ぺい率60％とは？でもまとめています。

1階と2階のバランスや駐車スペースの取り方は、土地の形でかなり変わります。この土地でどんな家が建つかを、住宅会社に具体的な間取りプランで出してもらう方法もあります。

よくある質問

まとめ

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