準防火地域の建ぺい率緩和｜準耐火建築物で10％上がる条件

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準防火地域の建ぺい率は？結論は「準耐火建築物等でも＋10％」

建ぺい率（建蔽率）は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。建築面積は、建物を真上から見た時の外壁や柱の中心線で囲まれた広さを言います。

準防火地域は、防火地域ほどではないものの、火事が燃え広がらないよう建物の造りに決まりがある地域です。都市計画で決められていて、自治体の都市計画図で確かめられます。

準耐火建築物は、耐火建築物に次ぐ火に強い造りとして法律で決められた建物のことです。条文の「準耐火建築物等」には、それと同等以上の延焼防止性能を持つものとして政令で定める建物も含まれます。

例えば、敷地120㎡で指定建ぺい率60％の準防火地域なら、準耐火建築物等にすれば70％です。建築面積の上限は、120㎡×0.6＝72㎡から、120㎡×0.7＝84㎡に広がります。

2019年の改正前と改正後で何が変わった？

『昔はこの緩和がなかったの？』と驚く方もいますよね。実は、準防火地域の建ぺい率緩和は、比較的新しい決まりなんです。

国土交通省の「法律案の概要」では、改正前を「防火地域内の耐火建築物は、建蔽率を1/10緩和」としています。改正案では、これに加えて準防火地域内の耐火建築物・準耐火建築物も1/10緩和するとされました。

改正の流れを時系列で

国土交通省の報道発表では、改正の内容を「防火地域や準防火地域における延焼防止性能の高い建築物について、建蔽率を10％緩和する」と説明しています。建ぺい率の決まりの移り変わりは、建ぺい率の歴史と法改正の流れで紹介しています。

改正前に建てた家を建て替える時は？

『今の家は改正前に建てたから、緩和なしの広さで建っている』という方もいますよね。建て替えや新築の計画は、その時の決まりで建築確認を受けることになります。

つまり、改正前は緩和がなかった準防火地域の土地でも、今から準耐火建築物等で建て直すなら10％の緩和を前提に考えられます。例えば敷地150㎡・指定60％なら、90㎡から105㎡へ、1階に建てられる広さが15㎡増える計算です。

木造住宅でも使える？緩和の条件をチェックリストで

『うちは木造の予定だから関係ないかも』と思っている方もいるかもしれません。ただ、条文が見ているのは材料ではなく、建物が準耐火建築物等に当たるかどうかなんです。

木造の家を準耐火建築物等として設計できるかは、住宅会社や建築士に聞いてみてください。仕様によって費用や間取りも変わることがあるので、早めに伝えておくと話がスムーズです。

「準防火地域なので、建ぺい率の緩和を使える造りで考えたいです」
「準耐火建築物等にする前提で、間取りと仕様を組んでみますね」

準耐火にするかどうか、どう決める？

緩和を使うかどうかは、広さと建物の仕様のバランスで決めることになります。指定60％の土地で考えると、違いはこんなイメージです。

『10％広いなら、とりあえず準耐火で』と決める前に、両方の案で間取りを見比べてみると納得しやすいですよ。

敷地が準防火地域の境目にまたがる時

53条8項では、準防火地域とそれ以外の地域にまたがる敷地について決めています。敷地内の建物が全部、耐火建築物等か準耐火建築物等なら、敷地全体を準防火地域内とみなします。

例えば、敷地の一部だけが準防火地域に入っている土地でも、建物を全部準耐火建築物等にすれば、敷地全体で準防火地域の緩和を考えられます。境目にかかる土地は、都市計画図で線の位置をよく見ておきましょう。

防火地域での扱いの違いは、防火地域の建ぺい率緩和で比べています。

指定80％の準防火地域なら90％、角地で100％

防火地域の緩和は、指定80％の地域では使わず、代わりに制限なしの決まりがかかります。一方、準防火地域の緩和には、こうした80％の地域の除外がないんです。

例えば敷地100㎡、指定80％の準防火地域なら、準耐火建築物等で100㎡×0.9＝90㎡まで建てられます。角地の指定にも当たれば、100㎡×1.0＝100㎡が上限です。

『100％なら敷地いっぱいに建てられるの？』と思いますよね。建ぺい率の上では敷地全体まで届きますが、容積率や高さなどほかの決まりは別にかかります。

指定80％が選べる用途地域

準防火地域で90％や100％が出てくるのは、指定建ぺい率80％の土地です。80％を選べる用途地域は、法律で決まっています。

住宅地でも、第一種住居地域などで80％に決められている所では90％まで届きます。大阪市のように、住居系の地域の指定建ぺい率を80％に変えた自治体もあるので、土地の資料で数値を確かめておきましょう。

角地の条件は自治体ごとに違うので、角地の建ぺい率緩和もあわせて見てみてください。

よくある相談：準防火地域の建ぺい率で迷うところ

知恵袋などでよく見かける相談を、要約して答えてみます。

指定80％の準防火地域に耐火建築物を建てたら90％？

「商業地域など指定80％で準防火地域の場所に耐火建築物を建てたら、＋10％で90％になるか」という相談は、とてもよく読まれています。

はい、90％になります。準防火地域の緩和は80％の地域を除いていないので、そのまま10％が乗ります。

80％の近隣商業地域で角地・準防火・準耐火なら100％？

「指定80％の近隣商業地域で、特定行政庁が認める角地かつ準防火地域。準耐火建築物等なら建ぺい率は100％になるか」という相談です。

条文どおりに計算すると、80％に防火の10％と角地の10％が乗って100％です。角地の指定に当たるかどうかは、その自治体の基準で確かめておきましょう。

防火地域の準耐火建築物には緩和がない？

「防火地域内の準耐火建築物に、建ぺい率の緩和はあるか」という相談もあります。

防火地域で緩和の対象になるのは耐火建築物等だけで、準耐火建築物等は対象外です。準耐火建築物等で緩和が使えるのは準防火地域だけ、と覚えておくと迷いません。

準防火地域の土地では、建物の造りを決めることで建てられる広さが変わりますよね。最後は土地のある自治体の建築指導課や、設計を頼む建築士・住宅会社に確かめておけば安心です。

準耐火建築物等で建てた時にどんな間取りになるか、住宅会社に具体的なプランで出してもらって比べる方法もあります。

よくある質問

まとめ

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