第一種住居地域の建ぺい率は？中高層住居専用地域・住居系の地域の違い

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第一種住居地域の建ぺい率は50・60・80％のどれか

建ぺい率（建蔽率）は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。建築面積は、建物を真上から見た時に、外壁や柱の中心線で囲まれた広さを言います。

『第一種住居地域なら何％と決まっているんじゃないの？』と思いますよね。実は、建築基準法53条1項が決めているのは選べる数値のメニューで、そこから自治体が都市計画で選ぶ仕組みなんです。

敷地150㎡なら建てられる広さはこう変わる

同じ第一種住居地域でも、選ばれた数値で建てられる1階の広さは大きく変わります。例として敷地150㎡で計算してみます。

50％と80％では、45㎡も差が出ます。数字は説明用の例ですが、「住居地域なら同じ」とは言えないことが分かるはずです。

80％を選んだ自治体の例

大阪市では、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域（風致地区を除く）の全てと準工業地域の一部について、平成16年4月に指定建ぺい率を80％に変更しています。

この地域で60％を超えて建てる時は、条例に基づいて一定の防火性能を持った建物にすることが求められています。数値が高い地域でも、別の条件がついていることがあるんですね。

住居系の地域ごとの建ぺい率を一覧で比べる

用途地域は、住宅地・商業地・工業地などの使い方を決めた地域分けのことで、全部で13種類あります。そのうち住宅が中心の地域を、建ぺい率と容積率の選択肢で並べてみました。

容積率は、敷地面積に対する延べ面積（各階の床面積の合計）の割合です。数値は建築基準法52条1項・53条1項のメニューです。

低層住居専用地域のルールは第一種・第二種低層住居専用地域の建ぺい率で、13種類すべての一覧は用途地域ごとの建ぺい率一覧で紹介しています。

第一種中高層住居専用地域の建ぺい率は30〜60％

第一種中高層住居専用地域の建ぺい率は、30・40・50・60％のうち都市計画で定めたものです。第二種中高層住居専用地域も同じ選択肢です。

例えば岐阜市では、第1種中高層住居専用地域の建ぺい率を50・60％としています。同じ名前の地域でも、自治体によって選んでいる数値は違います。

前面道路の幅で容積率が下がることもある

前面道路の幅が12m未満だと、容積率は「道路の幅のメートル数×10分の4」以下にもなります（中高層住居専用地域・住居地域・準住居地域の場合。特定行政庁が指定する区域は10分の6）。

例えば道路の幅が4mなら、4×0.4＝1.6で160％です。都市計画で200％でも、小さい方の160％が上限になります。

地域ごとに建てられる建物の例を比べる

『建ぺい率が同じなら、どの地域でも同じ家が建つの？』と気になりますよね。家そのものは建てられても、隣にどんな建物が来るかは地域で変わるんです。

ここでは、条文から確かめられた例だけを並べます。

共同住宅が第一種低層住居専用地域でも建てられるので、住居系の地域なら用途としてはアパートやマンションも建てられます。マンションの規模の考え方はマンションの建ぺい率でくわしく紹介しています。

静かさを取るか、便利さを取るか

「専用」がつく地域は、住宅の環境を守ることを優先した地域です。つかない住居地域や準住居地域は、住宅のほかにもいろいろな建物が混ざりやすくなります。

どちらが良い悪いではなく、暮らし方との相性です。例えばこんな会話になることもあります。

「建ぺい率が高い方が、広い家が建つからいいですよね」
「1階は広く取れますが、周りの建て方も変わるので、地域の様子も見ておきましょう」

自分の土地の地域と建ぺい率を確かめる手順

住居系の地域は名前が似ているので、ひと文字違いで選べる数値が変わります。『中高層』『専用』の文字を見落とさないことが大事なところです。

角地の指定を受けた敷地や、防火地域・準防火地域で条件に合う建物は、建ぺい率に10％ずつ上乗せされることがあります。角地の基準は特定行政庁（建築のルールを運用する自治体）ごとに違うので、その自治体の基準で確かめておきましょう。

調べ方は建ぺい率の調べ方でも紹介しています。

よくある相談：住居系の地域で迷いやすいところ

Q&Aサイトでよく読まれている相談を、要約して答えてみます。

古い図面にある「第一種住居専用地域」って何？

今住んでいる家の昔の設計図に「第一種住居専用地域」と書いてあって、今の地域名と合わない、という相談がとても多く読まれています。

国土交通省の年表では、昭和45年に用途地域が8地域になり、平成4年に住居系の用途が細かく分けられて12地域になりました。古い図面の名前は、細かく分けられる前の呼び名と考えられます。

窓口では、例えばこんなふうに聞いてみると話が早いです。

「昔の図面に第一種住居専用地域とあるのですが、今は何という地域ですか？」
「今の都市計画図ではこの地域名です。建ぺい率と容積率もあわせてお伝えしますね」

今の地域名と数値は、今の都市計画図で確かめるのが確実です。『昔の書類どおりの数値で建て替えられる』と思い込まないようにしておきましょう。

第二種住居地域で60％・200％の土地に、マンションは何階まで？

45坪の土地で建ぺい率60％・容積率200％なら、何階建てのマンションまで建つか、という相談です。まず2つの割合を分けて計算してみます。

建築面積の上限は45坪×0.6＝27坪、延べ面積の上限は45坪×2＝90坪です。各階27坪で積むと、90÷27＝3.33…なので、計算上は3階分と少しになります。

ただし、前面道路が4mなら容積率は160％に下がり、延べ面積は72坪までです。高さや斜線の制限もあるので、階数は設計の段階で確かめてもらうのが安心です。

第一種中高層住居専用地域の46坪で、延べ38坪の2階建ては入る？

建ぺい率50％・容積率150％、南側の道路幅10mの46坪の土地に、延べ38坪の2階建てが建つか、という相談もあります。

建築面積の上限は46×0.5＝23坪、延べ面積の上限は46×1.5＝69坪です。道路幅10mなら10×0.4＝400％で、150％の方が小さいので150％が上限になります。

1階と2階を19坪ずつにすれば、建築面積19坪・延べ38坪で、どちらの上限にも収まります。

住居系の土地でどんな家が建つか知りたい時は

ここまで計算してみても、『結局、この土地でどんな間取りになるの？』というところは見えにくいですよね。

自分で計算する、自治体の窓口で聞く、設計事務所に相談する。どれも正当な方法です。広さの目安の出し方は建ぺい率60％・容積率200％とは？でも紹介しています。

候補の土地が住居系の地域で、建ぺい率の中でどんな家が建つかを具体的に見たい方は、住宅会社に間取りプランを出してもらう方法もあります。

よくある質問

まとめ

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