建ぺい率と延べ床面積の違い｜床面積・延床面積との関係

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建ぺい率と延べ床面積は「測る向き」が違う

建ぺい率（建蔽率）は、建築基準法53条1項で「建築面積の敷地面積に対する割合」とされています。建物を真上から見た時、敷地のどれくらいを覆っているかの割合です。

一方、延べ床面積は、1階・2階・3階と各階の床面積を足した広さです。法令では「延べ面積」と呼ばれていて、建築基準法施行令2条1項4号に書かれています。

「平面の広さ」と「積み上げた広さ」

イメージで言うと、建ぺい率は地面に落ちる影の広さ、延べ床面積は床を積み上げた合計です。2階建てにすると、建築面積はほとんど変わらないのに、延べ床面積は増えていきます。

建ぺい率の意味そのものは建ぺい率とは、容積率との違いは建ぺい率と容積率の違いでくわしく紹介しています。

建築面積・床面積・延べ面積を1階と2階で比べる

『床面積と延床面積って何が違うの？』という方も多いはずです。ここでは、1階70㎡・2階50㎡の家を例に、3つの面積を並べてみます。

例の家は、2階が1階の上に収まっていて、1mを超える軒などはない形です。

床面積は「各階ごと」、延べ床面積は「合計」

床面積は、各階ごとに壁などの中心線で囲まれた部分の広さです（施行令2条1項3号）。延べ床面積は、その床面積を全部の階で足した数字です。

例えば「2階の床面積は50㎡」と言えば2階だけの話、「延べ床面積は120㎡」と言えば家全体の話になります。

打ち合わせでは、こんな行き違いも起こりがちです。

「床面積は70㎡なんですね。思ったより狭いかも」
「それは1階だけの数字です。2階を足した延べ床面積は120㎡ですよ」

建築面積と1階の床面積は同じとは限らない

建築面積と1階の床面積は、近い数字になることが多いです。ただ、軒やひさしが中心線から1m以上出ていると、超えた分は建築面積にだけ入ります。

2階が1階より張り出している家も、建築面積の方が大きくなります。くわしい数え方は建築面積とはで紹介しています。

吹き抜けは延べ床面積を減らす

床のない吹き抜けは、2階の床面積として数えないのが一般的な扱いです。つまり、吹き抜けを作ると延べ床面積は減りますが、建築面積はそのままです。

『吹き抜けを作ったら、建ぺい率も下がる？』と思うかもしれません。真上から見た広さは変わらないので、建ぺい率は下がらないんです。くわしくは吹き抜けと2階が広い家の建ぺい率をどうぞ。

延べ床面積の上限は容積率で決まる

延べ床面積の上限を決めるのは容積率です。容積率は、建築基準法52条1項で「延べ面積の敷地面積に対する割合」と決められています。

例えば敷地132㎡、容積率200％なら、延べ床面積の上限は132×2＝264㎡です。

前の道路が狭いと容積率が下がる

前の道路の幅が12m未満の時は、道路の幅のメートルの数値に決まった数をかけた数値と比べて、小さい方が上限になります（建築基準法52条2項）。住居系の地域では、基本は10分の4です（特定行政庁が指定する区域では10分の6）。

道路の幅が4mなら、4×0.4＝1.6なので160％です。さきほどの敷地なら、延べ床面積の上限は132×1.6＝211.2㎡まで下がります。

容積率の計算で入れなくてよい部分もある

容積率を計算する時の延べ面積には、一定の割合まで入れなくてよい部分があります（施行令2条3項）。例えば車庫などの部分は、延べ面積の5分の1を限度に入れなくてよいとされています。

ほかにも、宅配ボックスを置く部分（100分の1まで）や、備蓄倉庫の部分（50分の1まで）などがあります。

建ぺい率と延べ床面積から、建てられる家の広さを出す

ここが大事なところです。建ぺい率と容積率の両方を使って、何階建てでどのくらい取れるかを計算してみましょう。

40坪・建ぺい率60％・容積率200％なら

敷地40坪（約132㎡）、建ぺい率60％、容積率200％の土地で計算してみます。道路の幅で容積率は下がらない前提です。

この土地なら、2階建てまでは建ぺい率の方が先に効きます。容積率の上限まで使うには、3階建てでも少し余ります。

狭い土地の3階建てでは、容積率が先に効く

今度は、敷地80㎡、建ぺい率60％、容積率150％の土地で考えてみます。狭い土地で3階建てを考える場面の例です。

• 1フロアの上限：80㎡×0.6＝48㎡
• 延べ床面積の上限：80㎡×1.5＝120㎡
• 総3階にした場合：48㎡×3＝144㎡

144㎡は120㎡を超えてしまいますよね。この場合は、1階と2階を48㎡ずつにすると、3階は120㎡−96㎡＝24㎡までが目安になります。

実際の間取りは、もう少し小さくなる

表の数字は、あくまで計算上の上限です。実際の家は、道路や隣の家との距離、高さの制限、駐車場や庭のスペースなどで、もう少し小さくなるのがふつうです。

例えば、こんなやり取りになることもあります。

「計算だと延べ床面積158㎡まで取れるんですよね？」
「駐車場を2台分取ると、1階はもう少し小さくなります。間取りで一緒に考えましょう」

上限ぎりぎりを狙うより、暮らし方に合わせて余裕を残すと計画が楽になりますよ。

よくある相談：建ぺい率と延べ床面積でつまずくところ

建ぺい率と延べ床面積について、多く読まれている相談を要約して答えてみます。

建坪・建ぺい率・延べ床面積を簡単な例で知りたい

言葉の意味が分からないので簡単な例題で教えてほしい、という相談はとても多く読まれていました。『全部「面積」だし、どれがどれ？』となりますよね。

100㎡の敷地に、1階50㎡・2階40㎡の家を建てる例で考えてみてください。建築面積は50㎡なので建ぺい率は50％、延べ床面積は90㎡なので容積率は90％です。建坪は人によって建築面積や1階の床面積を指すので、図面の言葉で確かめると安心です。

40坪で建ぺい率60％なら、上から見て24坪まで？

はい、その考え方で合っています。40坪×60％＝24坪が、真上から見た広さ（建築面積）の上限です。

延べ床面積は、これとは別に容積率で決まります。容積率が200％なら80坪、2階建てで総2階なら24坪×2＝48坪が目安です。

164㎡・容積率100％・建ぺい率50％で、延べ床面積は何坪？

延べ床面積の上限は164㎡×100％＝164㎡で、坪にするとおよそ49.7坪です。建築面積の上限は164㎡×50％＝82㎡（約24.8坪）になります。

1フロア82㎡の総2階にすると、ちょうど164㎡で容積率を使い切ります。前の道路の幅によっては容積率が下がることもあるので、そこも見ておきましょう。

最後は、土地のある自治体の建築指導課や、設計を頼む建築士・住宅会社に確かめれば安心です。延べ床面積の目安がつかめたら、その広さでどんな間取りになるかを見てみたくなりますよね。土地に合わせた間取りプランを住宅会社に出してもらう方法もあります。

よくある質問

まとめ

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