ルーフバルコニー・屋上・ロフトは建ぺい率に入る？

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ルーフバルコニーは建ぺい率に入る？

建ぺい率（建蔽率）は、建築面積を敷地面積で割った割合です。建築面積は、建築基準法施行令2条1項2号で、外壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積（真上から見た広さ）とされています。

ルーフバルコニーは、下の階の屋根の上にあります。下の階はもう建築面積に数えられているので、上に乗るルーフバルコニーで真上から見た広さは変わらないんです。

公的資料での明記はまだ見当たらない

ただ、ルーフバルコニーの建築面積の扱いをはっきり書いた公的資料は、今回の調査では見つけられませんでした。上の説明は、建築面積の定義から考えた筋道です。

下の階より外に張り出すルーフバルコニーなら、張り出した部分は普通のバルコニーと同じ1mルールで見ます。張り出しのバルコニーの扱いはバルコニー・ベランダは建ぺい率に入る？でくわしく紹介しています。

2階が狭い家ほどルーフバルコニーを作りやすい

ルーフバルコニーは、2階が1階より小さい家で、1階の屋根の上に作ることが多いですよね。1階の建築面積が上限に近くても、ルーフバルコニーで外の広さを確保できるのはうれしいところです。

計算例：1階50㎡・2階30㎡の家にルーフバルコニー

例として、敷地100㎡、建ぺい率50％の土地に、1階50㎡・2階30㎡の家を建てる場合です。1階の屋根の上の残り20㎡を、ルーフバルコニーにするとします。

建ぺい率はちょうど上限ですが、ルーフバルコニーで真上から見た広さは増えません。『上限いっぱいでも外の広さがほしい』という時に、検討しやすい形なんです。

屋上・ロフトは建ぺい率に入る？

屋上やロフトも、建ぺい率の話では同じ考え方が使えます。『屋上に出られるようにしたら、建ぺい率が増える？』と心配になる方も多いはずです。

屋上の建ぺい率

陸屋根（平らな屋根）の上を屋上として使っても、建物を真上から見た広さは変わりません。屋上は下の階の範囲にあるので、建築面積は増えないと考えられます。

こちらも、はっきり書いた公的資料は見当たらないので、計画の時は設計者に確かめておきましょう。屋上に物置や屋根付きの設備を置く場合は、別の扱いになることもあります。

ロフトの建ぺい率

ロフトは建物の中に作る、天井の低い物置のような空間です。建築面積は外壁などの中心線で囲まれた部分で決まるので、中にロフトを作っても建築面積は増えません。

1階にロフトを作っても、2階の上に作っても、建ぺい率には影響しないんです。ロフトで気にするのは、次に紹介する容積率や「階」としての扱いの方です。

建ぺい率と容積率、2つの物差しで並べてみる

ルーフバルコニー・屋上・ロフトを、建ぺい率と容積率の2つの物差しで並べてみました。どれも条件しだいなので、「確かめること」まで一緒に見てください。

建ぺい率と延べ床面積の違いは建ぺい率と延べ床面積の違いでくわしく紹介しています。

ロフトが床面積に入らない条件

ロフトの扱いは、平成12年の建設省の通達がもとになっています。小屋裏や天井裏に作る物置などで、最高の内法高さ（内側の高さ）が1.4m以下、水平投影面積がその階の床面積の2分の1未満なら、階として扱わないとされています。

神奈川県の取扱基準では、これを満たすものは階とみなさず、床面積にも入れないとしています。窓などの大きさに条件を付けていることもあります。

自治体ごとの条件に注意

ロフトの条件は、自治体ごとに足されていることがあります。例えば葛飾区は、固定の階段でロフトを使うことを認めない、エアコンなどを付けない、といった独自の条件を置いています。

『隣の市ではOKだったのに』ということも起こるので、土地のある自治体の扱いを先に確かめておきましょう。

ルーフバルコニーの床面積は設計者に確かめる

屋根のないルーフバルコニーが床面積に入るかを書いた公的資料は、今回の調査では見つけられませんでした。バルコニーは、外気に開放された吹きさらしの廊下に準じて扱い、奥行き2mまでは床面積に入れない、という通達があります。

ルーフバルコニーを屋根や壁で囲うと扱いが変わることもあるので、容積率の計算での入れ方は設計者に確かめてみてください。

よくある相談：ルーフバルコニー・ロフトで多く読まれている質問

ルーフバルコニー・ロフトと建ぺい率について、よく読まれている相談を要約して答えてみます。

相談1：建ぺい率40％・容積率80％の土地で屋上にルーフバルコニーを作りたい

第一種低層住居専用地域で、約140.78㎡の土地に、屋上のルーフバルコニーを考えているという相談でした。例として上限を計算してみますね。

• 建築面積の上限：140.78㎡×0.4＝56.312㎡
• 延べ面積の上限：140.78㎡×0.8＝112.624㎡

屋上のルーフバルコニーは真上から見た広さを増やさないので、建ぺい率の56.312㎡の枠は使わないと考えられます。容積率の枠をどう使うかは、ルーフバルコニーの囲い方で変わるので、設計者に入れ方を確かめてみてください。

相談2：1階にロフトを作ったら建ぺい率に入る？

ロフトを1階に作った時に、建ぺい率に算入されるか、という相談です。ロフトは建物の中の空間なので、建築面積は増えず、建ぺい率には影響しません。

気にするのは、ロフトが階や床面積として扱われないかの方です。天井の高さ1.4m以下・広さ2分の1未満の条件を満たすか、設計者に確かめましょう。

相談3：吹き抜けにするか、ルーフバルコニーにするか

家を新築する時に、吹き抜けとルーフバルコニーのどちらにするか迷っている、という相談も多く読まれていました。どちらも、建ぺい率の建築面積は基本的に変わりません。

吹き抜けがあっても、建築面積は真上から見た広さなので減らないんです。違いが出るのは延べ面積や、暮らし方の方です。

「吹き抜けにしたら、建ぺい率に余裕ができますか？」
「建築面積は真上から見た広さなので、吹き抜けでも変わりません」

吹き抜けと建ぺい率の関係は吹き抜けと2階が広い家の建ぺい率で紹介しています。

相談4：3階建ての屋上の屋根を取って、ルーフバルコニーにしたい

3階建ての家で、屋上の屋根を取り払ってルーフバルコニーにしたい、という相談もありました。屋根を取っても真上から見た広さは増えないので、建ぺい率の建築面積は変わらないと考えられます。

ただ、屋根を取る工事は、防水や構造に関わる大きな工事になりやすいですよね。工事の内容によっては手続きが関わることもあるので、建築士に相談してから進めると安心です。

計画の前に確かめておきたいこと

ルーフバルコニー・屋上・ロフトは、建ぺい率より容積率や自治体の条件で決まる部分が大きい空間です。扱いは自治体ごとに運用が違う部分もあるので、最後は土地のある自治体の建築指導課や、設計を頼む建築士・住宅会社に確かめれば安心です。

建ぺい率が厳しい土地でも、ルーフバルコニーやロフトの使い方で暮らしやすさは変わります。その土地に合わせた間取りプランを、住宅会社に具体的に出してもらって比べる方法もありますよ。

よくある質問

まとめ

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