吹き抜けと2階が広い家の建ぺい率｜オーバーハングの扱い

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吹き抜けは建ぺい率に入る？先に結論

建ぺい率（建蔽率）は、建築面積を敷地面積で割った割合です。建築面積は、外壁などの中心線で囲まれた範囲を真上から見た広さ（水平投影面積）で数えます（建築基準法施行令2条1項2号）。

吹き抜けは家の中の空間なので、真上から見ると屋根の下に隠れていますよね。だから、吹き抜けがあってもなくても、建築面積は同じなんです。

変わるのは「床面積」の方

吹き抜けで変わるのは、2階の床面積です。吹き抜けの部分には床がないので、2階の床面積として数えないのが一般的な扱いです。

つまり、吹き抜けは建ぺい率には効かず、容積率（延べ面積）に効いてきます。ここを取り違えると、間取りの計算がずれてしまいます。

ロフトや高い天井も建築面積は増えない

吹き抜けと一緒に、ロフトや勾配天井を考える方もいますよね。これらも家の中の話なので、真上から見た広さは変わりません。

ロフト（小屋裏の物置など）は、天井の高さが1.4m以下で、広さがその階の床面積の2分の1未満なら、階として扱わない決まりがあります（国の通達）。この条件を満たせば床面積にも入りませんが、細かい条件は自治体で違うことがあります。

延べ面積と床面積の違いは、建ぺい率と延べ床面積の違いでくわしく紹介しています。

2階の方が広い家は「2階の外形」で建ぺい率が決まる

ここが大事なところです。建ぺい率で2階の方が広い家を考える時は、真上から見た図で確かめるのがいちばん分かりやすいです。

1階の上に2階が張り出していると、上から見た影は2階の形になりますよね。建築面積はこの影の広さなので、2階の外形で決まるんです。

1階と2階がずれている家は「重ねた形」で数える

もう1つ注意したいのが、1階と2階が前後や左右にずれている家です。この場合、建築面積は1階と2階を重ねた時の外側の形で数えます。

例えば、1階45㎡・2階45㎡で、2階が1階から一部ずれて張り出している家を考えてみます。重ねた形が50㎡なら、建築面積は50㎡です。

『どの階も45㎡なのに、建築面積は50㎡？』と意外に感じるかもしれません。真上から見た影で数えるので、ずれた分だけ影が広がるんです。

オーバーハングに「1m」の決まりは使えない

軒やひさし、はね出し縁のように外壁から突き出した部分は、1m以上出ていると先端から1mを引いた残りが建築面積に入ります。1m未満なら入りません。

ただ、部屋そのものが張り出すオーバーハングは、軒やひさしではありません。張り出した部屋の外壁の中心線までが、そのまま建築面積に入ると考えておきましょう。

バルコニーの1mの決まりはバルコニー・ベランダは建ぺい率に入る？で紹介しています。建築面積の数え方の全体は建築面積とはをどうぞ。

計算例：吹き抜けで容積率を調整する

敷地120㎡、建ぺい率50％、容積率80％の土地で考えてみます。建築面積の上限は120×0.5＝60㎡、延べ面積の上限は120×0.8＝96㎡です。

1階を60㎡にして総2階にすると、延べ面積は60＋60＝120㎡ですよね。96㎡を超えてしまうので、このままでは建てられません。

2階を小さくする方法と、吹き抜けを入れる方法は、どちらも容積率80％に収まります。違うのは見た目と屋根の形です。

吹き抜けにすると、外から見ると総2階のすっきりした形のまま、中は開放的なリビングにできます。打ち合わせでは、こんなやり取りもよくあります。

「容積率が足りないなら、2階を削るしかないんですか？」
「2階の一部を吹き抜けにすれば、外の形はそのままで床面積だけ減らせますよ」

オーバーハングの家で気をつけたいこと

1階に駐車場を取りたいけれど、2階の部屋は広くしたい。そんな理由でオーバーハングを考える方も多いはずです。

ただ、張り出した2階の下に車を置いても、建築面積が減るわけではありません。上から見て2階が覆っていれば、その部分は建築面積に入ります。

張り出しの下にカーポートを足すと？

敷地100㎡、建ぺい率60％の土地で考えてみます。1階は48㎡、その上の2階は60㎡で、張り出した12㎡の下を駐車場にする家です。

1階だけを見ると48％なので、『あと12㎡分カーポートを足せる』と思いがちですよね。でも建築面積は2階の外形の60㎡なので、建ぺい率はもう60％ちょうどです。

張り出しの下は、もともと屋根付きの駐車場として使えます。別にカーポートを足す前に、図面の建築面積を確かめておきましょう。

「2階の下に車を置けるなら、カーポートはいらないかも」
「そうなんです。張り出しの奥行きが車に足りるかだけ見ておきましょう」

張り出しの下をどう使うかで容積率が変わる

張り出しの下を柱だけの開いた空間にするか、壁で囲うかで、1階の床面積の扱いが変わります。このあたりはピロティと同じ考え方です。

くわしくはピロティは建ぺい率に入る？で紹介しています。

よくある相談：吹き抜け・2階が広い家と建ぺい率

吹き抜けや2階が広い家について、多く読まれている相談を要約して答えてみます。

建ぺい率50％・容積率80％の土地で、総2階だと床面積が足りない

この組み合わせでは、総2階にすると延べ面積が敷地の100％になり、容積率80％を超えてしまいます。2階を小さくするか、2階の一部を吹き抜けにするのが一般的な考え方です。

上の計算例のように、2階の外形は1階と同じにして、中を吹き抜けにする手もあります。外から見た形を整えたい時に向いていますね。

1階より2階が広い時、建ぺい率はどちらで計算する？

真上から見た広さで計算します。2階が1階を全部覆って張り出しているなら、2階の外形が建築面積です。

例えば1階が約89㎡、2階が約93㎡の家なら、2階が1階を全部覆っている時の建築面積は約93㎡です。敷地が150㎡なら、93÷150＝62％なので、建ぺい率60％の土地では少しオーバーします。

1階と2階がずれている時は、重ねた時の外側の形で数えます。「1階の数字」「2階の数字」のどちらかを選ぶのではない、と覚えておきましょう。

吹き抜けは建ぺい率に含まれる？

吹き抜けがあっても、真上から見た広さは変わりません。だから建ぺい率は下がりませんし、吹き抜けで建ぺい率が増えることもありません。

吹き抜けで減るのは2階の床面積で、容積率の方に効いてきます。

『吹き抜けにした分、1階を広げられる？』と思うかもしれません。ただ、建ぺい率の上限は変わらないので、吹き抜けを理由に1階を広げることはできないんです。

建築面積の細かい扱いは、自治体や確認検査機関で違うことがあります。最後は、土地のある自治体の建築指導課や、設計を頼む建築士・住宅会社に確かめれば安心です。

吹き抜けを入れるか、2階を張り出すかで、同じ土地でも間取りの選び方はかなり変わりますよね。建ぺい率が気になる土地でどんな家が建つのか、住宅会社に具体的なプランで出してもらう方法もあります。

よくある質問

まとめ

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