建築面積とは？建ぺい率に使う面積の測り方と含まれる部分

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建築面積とは？建ぺい率に使う「真上から見た広さ」

建ぺい率（建蔽率）は、建築基準法53条1項で「建築面積の敷地面積に対する割合」と決められています。つまり、建ぺい率の計算でいちばん大事な数字が建築面積なんです。

建築面積の測り方は、建築基準法施行令2条1項2号に書かれています。むずかしく見えますが、中身をかみくだくと「建物を真上から見た影の広さ」と考えるのが近いですよ。

「水平投影面積」は、真上から見た影のこと

水平投影面積とは、物を真上から照らした時に、地面に落ちる影の広さのことです。2階建てでも3階建てでも、上から見て重なっている部分は1回しか数えません。

例えば1階と2階がぴったり同じ形の総2階なら、建築面積は1階分の広さとほぼ同じになります。2階が1階より張り出していれば、その張り出しも影に入るので、建築面積に入ってきます。

建ぺい率そのものの意味は建ぺい率とはでくわしく紹介しています。

敷地に建物が2棟以上ある時は合計する

建築基準法53条1項では、同じ敷地に建築物が2棟以上ある時は、建築面積を合計して計算するとされています。母屋だけで計算して安心していると、離れや建築物に当たる物置の分が抜けてしまうことも。

例えば母屋の建築面積が80㎡で、同じ敷地に3㎡の建築物があれば、建ぺい率の計算に使うのは83㎡です。物置の扱いは物置は建ぺい率に入る？で紹介しています。

建築面積を決める3つのルール：中心線・1mのはね出し・地下

建ぺい率に使う建築面積は、この3つのルールでほぼ説明できます。1つずつ見ていきましょう。

ルール1：外壁の外側ではなく「中心線」で測る

建築面積は、外壁の外側の線ではなく、壁の厚みの真ん中の線で測ります。壁が無く柱だけの部分は、柱の中心線で囲んだ部分です。

『外から測った方が大きくなるし、安全なんじゃない？』と思うかもしれません。ただ、法令の決まりは中心線なので、図面の建築面積もこのルールで計算されています。

ルール2：1m以上はね出したら、超えた分だけ入る

軒・ひさし・はね出し縁など（はね出し縁は外に張り出した縁のことです）は、中心線から1m以上突き出ていると、先端から1mさがった線までが建築面積に入ります。言いかえると、1mを超えて出ている分だけが入るということです。

例で計算してみますね。中心線で8m×10mの家に、10mの辺に沿って1.5m出たひさしがある場合です。

• 中心線で囲んだ部分：8m×10m＝80㎡
• ひさしの入る部分：（1.5m−1m）×10m＝5㎡
• 建築面積：80㎡＋5㎡＝85㎡

同じ家でひさしの出が0.9mなら、1m未満なので入る部分はありません。建築面積は80㎡のままです。

ルール3：地盤面から1m以下の地下は入らない

地階のうち、地盤面から1m以下にある部分は、建築面積を数える時に建築物から除かれます。半地下のように地面から少しだけ出ている部分も、その高さが1m以下なら入らないということです。

逆に、地盤面から1mより高く出ている部分は、建築面積に入ってきます。地下室や半地下の扱いは地下室・半地下は建ぺい率に入る？でくわしく紹介しています。

「地盤面」は建物が地面と接する高さの平均

地盤面は、建築基準法施行令2条2項で、建物が周りの地面と接する位置の平均の高さの水平面とされています。高低差が3mを超える時は、3m以内ごとに平均の高さを出します。

傾斜地や、道路より高い土地では、地盤面がどこかで「1m以下かどうか」が変わることも。こういう土地では、設計者に地盤面の位置を図で見せてもらうと分かりやすいですよ。

建築面積と床面積・延べ面積・建坪の違い

建築面積とよく似た言葉に、床面積・延べ面積・建坪があります。『どれも同じじゃないの？』と思いますよね。実は、使う場面がそれぞれ違うんです。

例の数字は、2階が1階の内側に収まっていて、1mを超える軒などがない場合です。

床面積との違いは「軒」と「2階の張り出し」

床面積は、各階で壁などの中心線に囲まれた部分の広さです（施行令2条1項3号）。軒やひさしは床ではないので、床面積には入りません。

一方で建築面積には、1mを超えて出た軒の分が入ります。2階が1階より張り出している時も、真上から見ると張り出しが影になるので、建築面積に入ってきます。

延べ面積は容積率の計算に使う

延べ面積は、各階の床面積の合計です（施行令2条1項4号）。建ぺい率ではなく、容積率の計算に使います。

例えば敷地150㎡、容積率200％なら、延べ面積の上限は150×2＝300㎡です。延べ面積とのくわしい違いは建ぺい率と延べ床面積の違いで比べています。

建坪は図面の言葉で確かめる

建坪は、会話や不動産の広告でよく出てくる言葉です。建築面積の意味で使う人もいれば、1階の床面積の意味で使う人もいて、指しているものがそろっていないことがあります。

例えば、こんなやり取りになることも。

「この家、建坪は25坪なんですよね？」
「図面の建築面積は82.5㎡、1階の床面積は79㎡です。どちらのお話ですか？」

建ぺい率を確かめたい時は、図面の「建築面積」の欄を見るのがいちばん確実です。

建築面積に入るか迷いやすい部分

建ぺい率の建築面積で迷いやすい部分を、ルールと一緒に並べてみました。部位ごとの細かい扱いは、それぞれの記事でくわしく紹介しています。

ひさしの扱いは庇・軒の出・屋根は建ぺい率に入る？、バルコニーはバルコニー・ベランダは建ぺい率に入る？、入らないものの一覧は建ぺい率に含まれないもの一覧にまとめています。

バルコニーは「はね出し」と「柱」で見方が変わる

バルコニーのように外に張り出した部分は、はね出し縁のように1mのルールで考えることが多い部分です。ただ、柱で支えていたり、屋根や壁で囲まれていたりすると、扱いが変わることがあります。

『うちのバルコニーはどっち？』と迷ったら、図面の建築面積にバルコニーがどう入っているかを設計者に聞いてみてください。

「バルコニーは建築面積に入っていますか？」
「柱で支えていないので、1mを超えた分だけ入れて計算しています」

こんなふうに、入れ方まで教えてもらうと安心です。

あとから足す物にも気をつけたい

家を建てたあとに、カーポートやサンルーム、物置を足すこともありますよね。これらが建築面積に入ると、建ぺい率の上限を超えてしまう心配があります。

建てる前の計画で、あとから足したい物の分まで余裕を残しておくと安心ですよ。

建築面積から建ぺい率を計算する手順

ここまでのルールを使って、建築面積から建ぺい率を計算してみましょう。順番を決めておくと、数え忘れが減りますよ。

計算例：ひさしのある家を建ぺい率60％の土地に建てる

さきほどの8m×10mの家（ひさし1.5m）を、敷地150㎡、建ぺい率60％の土地に建てる場合です。

60％以下なので、この計画は上限に収まっています。上限まで残りは90㎡−85㎡＝5㎡です。

計算例：2階が張り出している家

もう1つ、2階が1階より張り出している家で考えてみましょう。1階が中心線で8m×9m、2階は同じ幅で奥行きが1m長い8m×10mの家です。

• 1階を真上から見た広さ：8m×9m＝72㎡
• 2階を真上から見た広さ：8m×10m＝80㎡
• 建築面積：重なりを1回だけ数えるので、広い方の80㎡

『1階は72㎡しかないのに？』と思いますよね。でも、真上から見ると2階の張り出しも影になるので、建築面積は80㎡で数えるんです。

セットバックがある時は敷地面積を減らす

前の道路が4m未満でセットバックが必要な時は、その部分は敷地面積に入りません（施行令2条1項1号）。例えばセットバック部分が5㎡なら、敷地面積は145㎡です。

この場合の上限は145×0.6＝87㎡になります。85㎡の計画なら、残りは2㎡まで減ってしまうんです。

建ぺい率の計算全体の流れは建ぺい率の計算方法、セットバックは建ぺい率とセットバックで紹介しています。

最後は図面と自治体で確かめる

部位の扱いには、自治体（特定行政庁）ごとに運用が違う部分があります。最後は土地のある自治体の建築指導課や、設計を頼む建築士・住宅会社に確かめれば安心です。

よくある相談：建築面積でつまずくところ

建ぺい率と建築面積について、実際に多く読まれている相談を要約して答えてみます。

「建坪」は1階の建築面積？延べ床面積？

建坪とは何を指すのか、辞書を見ても分からない、という相談はとても多く読まれていました。同じ言葉で別のものを思い浮かべている人がいるので、混乱するのは自然なことです。

建ぺい率の話をする時は、建坪という言葉を使わず、「建築面積」「延べ面積」と図面の欄の名前で話すと行き違いがなくなります。辞書では、建ぺい率を「建坪率」と書くこともあると説明されています。

建築面積と床面積は別のもの？

はい、別のものです。建築面積は真上から見た広さ、床面積は各階の床の広さです。

1階の床面積と建築面積が近い数字になることはありますが、1mを超える軒や2階の張り出しがあれば、建築面積の方が大きくなります。

平屋なら、建ぺい率と容積率は同じになる？

平屋は1階しかないので、建ぺい率と容積率が近い数字になるのでは、という相談です。近くはなりますが、ぴったり同じになるとは限りません。

例えば中心線で10m×10mの平屋に、10mの辺に沿って1.2m出た軒があるとします。建築面積は100㎡＋（1.2m−1m）×10m＝102㎡、延べ面積は100㎡です。

敷地200㎡なら、建ぺい率は102÷200で51％、容積率は100÷200で50％になります。軒の分だけ、建ぺい率の方が少し大きくなるんですね。

平屋は建築面積が大きくなりやすい

平屋は、同じ延べ面積の2階建てより建築面積が大きくなります。建ぺい率の低い土地では、思ったより小さな平屋しか建たないことも。

平屋と建ぺい率の関係は平屋と建ぺい率でくわしく紹介しています。

建築面積の数え方が分かると、『この土地で、実際にどんな間取りになるんだろう』と気になってきますよね。土地に合わせた間取りプランを住宅会社に出してもらう方法もあります。

よくある質問

まとめ

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