建ぺい率の上限は？最大値と建ぺい率100%の建物が建つ場合

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建ぺい率の上限は？最大は「80％＋緩和」

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。建築面積は、建物を真上から見た時の外壁や柱の中心線で囲まれた広さを言います。

建築基準法53条1項は、建ぺい率がこの数値を「超えてはならない」と定めています。つまり、上限ちょうどまでは建てられるということです。

用途地域ごとの上限のいちばん高い値

都市計画で選べる数値のうち、いちばん高いものを用途地域ごとに並べてみます。

表のとおり、指定値で90％や100％が選ばれることはありません。90％・100％という数字が出てくるのは、緩和や適用除外が関わる時だけなんです。

建ぺい率の上限を3段で見る判定フロー

『上限って結局いくつなの？』という疑問は、この順番で確かめると答えが出ます。

1段目は土地の資料や都市計画図で分かります。2段目と3段目は、敷地の形や建てる建物の造りで変わるので、計画が決まってから確かめる部分です。

なお、都市計画区域と準都市計画区域の外では、建ぺい率を定めた53条そのものが適用されません。ただし、知事が指定した区域では条例で制限が決められることもあります。

例えばこんな土地なら

敷地100㎡の土地で、条件ごとの上限を比べてみます。

同じ100㎡でも、条件しだいで建てられる広さがここまで変わるんです。

緩和を乗せると90％・100％になるケース

緩和の条件をまとめると、次のようになります。

防火地域・準防火地域は、火事が燃え広がらないよう建物の造りに決まりがある地域です。耐火建築物等・準耐火建築物等は、火に強い造りとして法律で決められた建物と、それと同じくらい燃え広がりにくい建物のことです。

建ぺい率90％になる組み合わせ

建ぺい率90％は、指定80％の土地に緩和が1つ乗った時に出てくる数字です。例えば、指定80％の準防火地域で準耐火建築物等を建てる場合がこれにあたります。

指定80％で防火地域の外にある角地も、角地の指定を受ければ90％になります。

建ぺい率100％になる組み合わせ

指定80％の準防火地域で、角地の指定もあり、耐火建築物等か準耐火建築物等を建てる場合です。2つの緩和で20％が乗り、計算上は100％になります。

指定60％の土地でも、防火と角地の両方がそろえば80％まで上がります。例えば敷地150㎡なら、建築面積は150㎡×0.8＝120㎡までです。

緩和の条件をもっとくわしく知りたい方は、建ぺい率の緩和や防火地域の建ぺい率緩和も読んでみてください。

建ぺい率100パーセントの建物が建つのはどんな場合？

建築基準法53条6項は、次の建物には建ぺい率の決まりを適用しない、と定めています。

• 指定80％の地域にある防火地域内の耐火建築物等
• 巡査派出所、公衆便所、公共用歩廊など
• 公園、広場、道路、川などの中にある建物で、特定行政庁が許可したもの

1つ目に当てはまれば、敷地いっぱいまで建てることも法律上はできます。これが「建ぺい率100％」と呼ばれる状態なんです。

商業地域で建ぺい率100％が多い理由

建ぺい率100パーセントの話が商業地域で出てくることが多いのは、商業地域の指定値が80％の1つだけだからです。商業地域の防火地域で耐火建築物等を建てれば、この適用除外に当てはまります。

駅前のビルが隣とすき間なく建っているように見えるのは、こうした仕組みが関わっていることがあるんです。

土地を探している時に、こんなやり取りになることもあります。

「この商業地域の土地なら、敷地いっぱいに建てられますか？」
「防火地域に入っていて、耐火建築物等で建てるなら建ぺい率の制限はかかりません」

最後の項目は、敷地が防火地域の内と外にまたがる時の話です。敷地内の建物が全部耐火建築物等なら、敷地全体を防火地域内とみなして考える決まりがあります。

制限がなくなる場合をもっと知りたい方は、建ぺい率の適用除外や商業地域の建ぺい率も参考にしてみてください。

建ぺい率が100％を超えることはある？

『建ぺい率が100％を超える建物ってあるの？』と思う方もいますよね。建築面積は敷地の上に建つ建物の広さなので、敷地面積より大きくなることはふつうありません。

ただ、上限を超えて建てられる仕組みはあります。建築基準法53条4項・5項では、壁面線の指定などがある場合に、特定行政庁が許可した範囲で上限を超えられるとしています。

同じ敷地に2棟以上ある時の上限

同じ敷地に建物が2棟以上ある時は、建築面積の合計で建ぺい率を計算します。母屋と離れがあるなら、2つを足した広さで上限と比べるわけです。

よくある相談：建ぺい率の上限Q&A

建ぺい率の上限について、知恵袋などでよく見かける相談を3つ取り上げます。

上限40％の土地で40.1％になったら違反？

『ほんの少し超えただけでもダメなの？』という相談です。建築基準法53条は「超えてはならない」と定めているので、少しでも上限を超えれば適合しません。

ただし、面積の小数点以下をどこまで見るかは自治体の扱いで変わります。設計の段階で、建築士にぎりぎりかどうかを確かめてもらっておきましょう。

打ち合わせでは、こんなふうに聞いておくと安心です。

「上限40％に対して、今のプランは何％になっていますか？」
「39％台に収まるように、ひさしの出も含めて計算しておきますね」

1階建てで敷地の90〜100％に建てたいのに、なぜ上限があるの？

『自分の土地なのに、どうして目いっぱい建てられないの？』という声もあります。建ぺい率の目的は、敷地に空地を残して、建て詰まりを防ぐことです。

国土交通省の資料では、採光や通風を確保し、良い市街地の環境を守るためと説明されています。大阪市の手引きでも、通風・日照・採光・防災のためと書かれています。

マンションやビルは敷地いっぱいに建っていない？

『マンションは土地いっぱいに建っている気がする』という相談もあります。商業系の地域の防火地域で耐火建築物等なら、建ぺい率の制限がなくなることもあるので、そう見えるのは自然なんです。

一方、住宅地のマンションは指定値が低めなので、敷地に空地を残して建てられています。

建ぺい率の上限が分かると、気になる土地でどれくらいの家が建つかも具体的に考えたくなりますよね。最後は土地のある自治体の建築指導課や、設計を頼む建築士・住宅会社に確かめておけば安心です。

そのうえで、土地に合わせた間取りプランを住宅会社に出してもらう方法もあります。

よくある質問

まとめ

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