商業地域の建ぺい率は80％｜近隣商業地域との違いと100％になる条件

当サイトの記事は編集部が法令（e-Gov法令検索）や国土交通省・自治体などの公的な情報を調べて独自に執筆しています。記事内に家づくり・土地活用のサービスへの案内（広告）を含みます。

商業地域の建ぺい率は80％で選択肢なし

建ぺい率（建蔽率）は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。建築面積は、建物を真上から見た時に、外壁や柱の中心線で囲まれた広さを言います。

『商業地域なのに、地図に建ぺい率が書いていない』ということがありますよね。実は、商業地域の建ぺい率は80％の1つしかないので、都市計画で選ぶ必要がないんです。

都市計画で建ぺい率を定めない理由

都市計画法では、用途地域の都市計画に建ぺい率を定める項目があります。ただ、その列挙に商業地域は入っていません。

商業地域は法律で80％に決まっているので、自治体が選ぶ場面がないからです。知恵袋でも「なぜ商業地域だけ建ぺい率を定めなくてよいのか」という相談がよく読まれていますが、答えはこの仕組みにあります。

宅建試験でも問われるポイント

宅建の勉強をしている方は、ここも押さえておきたいところです。令和6年度の試験では、80％の区域かつ防火地域内の耐火建築物で、建ぺい率の限度を超えるには特定行政庁の許可が必要か、という選択肢が出ています。

答えは「許可は要らない」です。制限そのものが適用されないので、許可を取る場面がないんですね。

商業地の建ぺい率を計算してみる

敷地100㎡の商業地を例に、建てられる1階の広さを出してみます。

数字は説明用の例です。残りの20％は、空地として残しておく部分になります。

近隣商業地域の建ぺい率は60％か80％

近隣商業地域は、商業地域と並ぶ商業系の用途地域の1つです。『近所の商店街は商業地域だと思っていた』という方もいるかもしれません。

商業系の2つの地域を、選べる数値で比べてみます。

容積率は、敷地面積に対する延べ面積（各階の床面積の合計）の割合です。前面道路の幅が12m未満だと「道路の幅のメートル数×10分の6」以下にもなります（特定行政庁が指定する区域は別の数値）。

例えば道路の幅が6mなら、6×0.6＝3.6で360％です。都市計画で400％でも、小さい方の360％が上限になります。

近隣商業地域が60％の土地では

近隣商業地域で60％が選ばれている土地は、緩和の効き方も変わります。くわしくは次の見出しで見ていきますが、60％の地域は防火地域の耐火建築物でも「制限なし」にはなりません。

80％から90％、そして制限なしへ。3段の上がり方

ここが、この記事でいちばん大事なところです。建築基準法53条3項と6項の決まりを、80％の地域に当てはめてみました。

防火地域・準防火地域は、火事が燃え広がらないよう建物の造りを厳しくしている地域です。耐火建築物や準耐火建築物は、火に強い造りとして法律で決められた建物のことです。

80％の地域の防火地域は「＋10％」ではなく「制限なし」

53条3項1号は、防火地域の耐火建築物等に10％を上乗せする決まりです。ただし、建ぺい率の限度が80％の地域はここから除かれています。

その代わりに、53条6項1号で建ぺい率の制限そのものが適用されなくなります。商業地域は80％なので、防火地域内の耐火建築物等なら建ぺい率の制限がないんです。

この扱いは、第一種住居地域などで80％が選ばれている防火地域にも同じように当てはまります。防火地域の緩和は防火地域の建ぺい率緩和でくわしく紹介しています。

近隣商業地域60％の場合

近隣商業地域で60％が選ばれている土地では、防火地域の耐火建築物等は＋10％で70％です。角地の指定も受けられれば、両方で＋20％の80％になります。

『近隣商業だから防火地域なら制限なし』と思い込まないようにしておきましょう。制限なしになるのは、指定が80％の地域だけです。

敷地が防火地域の内と外にまたがる時

駅前の土地では、敷地の一部だけが防火地域に入っていることもあります。『半分だけ防火地域だと、どう計算するの？』と迷いますよね。

建築基準法53条7項では、敷地内の建物の全部が耐火建築物等なら、敷地はすべて防火地域の中にあるとみなします。つまり、80％の地域なら敷地全体で制限なしの扱いを受けられるんです。

建物の一部だけを耐火建築物等にする計画だと、このみなしは使えません。計画の早い段階で設計者に確かめておきましょう。

よくある相談：商業系の地域の建ぺい率

Q&Aサイトでよく読まれている相談を、要約して答えてみます。

近隣商業地域80％・準防火地域の角地は90％でいい？

近隣商業地域（建ぺい率80％・容積率300％）で準防火地域、しかも角地の場合に90％と考えていいか、という相談です。

角地の指定を受けられる敷地なら、＋10％で90％です。さらに建物を耐火建築物等か準耐火建築物等にすれば、準防火地域の条件も重なって＋20％の100％になります。

ただ、角地かどうかは特定行政庁（建築のルールを運用する自治体）の基準で決まります。基準は自治体ごとに違うので、まずはそこを確かめてみてください。

「2本の道路に面しているから角地ですよね？」
「道路の幅や角度の条件があるので、市の基準で確かめてからお答えしますね」

建ぺい率100％の建物は本当にあるの？

商業地域で一定の条件を満たせば建ぺい率100％も可能らしいが、そんな建物は実在するのか、という相談もあります。

法律上は、指定80％の防火地域にある耐火建築物等なら、建ぺい率の制限が適用されません。駅前で建物どうしがすき間なく並んで見えるのは、こうした決まりが関係していることもあります。

上限の考え方は建ぺい率の上限と100％の建物でも紹介しています。

近隣商業地域の50坪、80％・300％で建つ広さは？

近隣商業地域の50坪の土地で、建ぺい率80％・容積率300％なら、どのくらいのマンションが建つかという相談です。

建築面積の上限は50坪×0.8＝40坪、延べ面積の上限は50坪×3＝150坪です。各階40坪で積むと、150÷40＝3.75なので、計算上は3階分と少しになります。

前面道路が4mなら容積率は4×0.6＝2.4で240％に下がり、延べ面積は120坪までです。商業系の土地は道路の幅で延べ面積が変わりやすいので、ここは見落とさないようにしておきましょう。

建ぺい率の上がり方が分かると、この土地でどんな建物が建つのかを具体的に見たくなりますよね。商業系の地域で住まいを建てる時は、間取りまで含めたプランを住宅会社に出してもらう方法もあります。

商業地域の土地を持っている人が考えておきたいこと

相続などで商業地域の土地を持つことになり、『この土地で何ができるのか分からない』という方もいますよね。

まずは建ぺい率・容積率・防火の条件・道路の幅の4つを書き出してみるのがおすすめです。相談する時も、この4つがそろっていると話が早いんです。

「商業地域で80％・400％、防火地域です。前の道は6mです」
「それなら容積率は360％が上限ですね。耐火建築物なら建ぺい率の制限はかかりません」

この4つがそろえば、どのくらいの規模の建物が入るかの目安が出せます。

土地活用の考え方は土地活用と建ぺい率で紹介しています。自分で計算する、自治体の窓口で聞く、設計事務所に相談する、どれも正当な方法です。

最後は土地のある自治体の建築指導課や、設計を頼む建築士に確かめておけば安心です。そのうえで、この土地でどんな活用ができるかを、複数の会社の活用プランで比べてみる方法もあります。

よくある質問

まとめ

あわせて読みたい

建ぺい率とは？意味と計算方法、容積率との違いをわかりやすく解説

建ぺい率70％・80％とは？住居系と商業系の地域での違い

防火地域の建ぺい率緩和｜耐火建築物なら10％上がる・制限なしになる条件