建ぺい率ギリギリで建てる時の注意点｜少しの差でオーバーしないために

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建ぺい率ギリギリで建てても大丈夫？

建ぺい率（建蔽率）は、敷地面積に対する建築面積の割合です。建築面積は、建物を真上から見た時の広さのことだと考えてください。

例えば、敷地120㎡で建ぺい率60％なら、建築面積の上限は120㎡×0.6＝72㎡です。72㎡ちょうどなら60％で、ルールの中に収まります。

72.1㎡÷120㎡×100＝約60.08％です。たった0.1㎡の差でも、上限を超えていることになるんですね。

「ギリギリ」はどれくらいの余裕のこと？

ギリギリという言葉に、決まった基準はありません。この記事では、上限まで残り1〜2㎡ほどしかない計画をイメージしてお話しします。

『1〜2㎡なら誤差でしょ』と思うかもしれません。実は、この広さは庇の出し方ひとつで簡単に埋まってしまうんです。

建ぺい率の意味そのものは、建ぺい率とは？でくわしく紹介しています。

ギリギリの時に差が出やすい「測り方」と端数

建築面積は、施行令2条1項2号で、外壁またはこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積とされています。水平投影面積とは、真上から光を当てた時にできる影の広さのことです。

いわゆる「壁芯（へきしん）」で測る考え方ですね。外壁の外側で測った広さとは少し違うので、自分でメジャーで測った数字とずれることがあります。

端数の扱いは自治体で違う

計算すると、59.98％や60.02％のように小数点以下が出てきます。この端数をどう扱うかは、自治体の取扱いで決まっています。

北九州市の取扱いのように、限度に近い時ほど細かく見られることがあります。端数で上限に収めようとするのは、おすすめできません。

端数のくわしい話は、建ぺい率の小数点・端数処理で紹介しています。

図面の数字と完成した家の数字

図面どおりに建っていれば、建築面積は図面の数字のままです。ただ、工事中にプランを少し変えたり、外構で何かを足したりすると、完成した敷地全体の数字は変わります。

建ぺい率は、同じ敷地に建物が2つ以上あれば、その建築面積を合計して計算します。家の本体だけでなく、敷地の上にあるもの全体で見るのがポイントなんです。

ギリギリになりやすい4つの部分：設計時と完成後に分けて確かめる

『本体はちゃんと計算したのに、なぜかオーバーした』という話は、だいたいこの4つのどれかが原因です。それぞれ、いつ・何を確かめるかを表にしてみました。

庇・軒は「1m」が分かれ目

庇や軒が外壁の中心線から1m以上突き出ていると、先端から1m下がった線までが建築面積に入ります。逆に、出が1m未満なら入りません。

例えば、出が1.2mで幅3mの庇なら、入るのは0.2m×3m＝0.6㎡です。先ほどの72㎡ちょうどの家にこの庇が付くと、72.6㎡で約60.5％になってしまいます。

バルコニーは形で扱いが変わる

バルコニーも、はね出し縁の1つとして庇と同じ1mの考え方で数えるのが基本です。ただ、柱や袖壁があるバルコニーは、柱の中心線で囲んだ部分が入るとする取扱いもあります。

神奈川県の取扱いでは、外気に開いている部分の高さが1.1m未満などの場合は、建築面積に入れるとしています。手すり壁を高くしたら数字が変わった、ということも起こるんです。

カーポートと物置は「あとから足すもの」

カーポートと物置は、家が完成した後に付けることが多いですよね。家の本体だけで上限ちょうどにしてしまうと、付ける余地がなくなります。

カーポートは、柱の間隔や天井の高さなど国の告示の4つの条件に合えば、屋根の端から1m以内が建築面積に入りません。条件のくわしい話はカーポートの建ぺい率緩和で紹介しています。

物置は、外から荷物を出し入れして中に人が入らない小さなものなら、建築物に当たらないとする国の技術的助言があります。どこまでを小規模とみるかは自治体で違い、横須賀市は奥行1m以下・高さ2.3m以下・床面積2㎡以内としています。

数えなくていい部分の一覧は、建ぺい率に含まれないもの一覧にまとめています。

少しオーバーしたらどうなる？

『少しオーバーくらいなら、見逃してもらえるのでは』と思う方もいますよね。ただ、条文は「超えてはならない」なので、少しだから大丈夫という決まりはありません。

違反建築物には、特定行政庁が工事の停止や、猶予期限をつけた改築・使用制限などを命じることができます（建築基準法9条）。特定行政庁とは、建築のルールを地域で運用している自治体のことです。

打ち合わせで少しオーバーが分かった時は、こんなやり取りで直すことが多いです。

「計算すると60.5％で、庇の分だけ超えています」
「では、庇の出を1m未満にして、建築面積に入らない形に直しましょう」

建ぺい率を超えた時の扱いは、建ぺい率オーバーするとどうなる？でくわしく紹介しています。

よくある相談：建ぺい率ギリギリで迷うところ

知恵袋などで見かける相談を要約して、答えてみますね。

ギリギリの家にカーポートを付けたい

「建ぺい率ギリギリの家を建てるが、カーポートを付けたい。カーポートは建築面積に入るのか」という相談は、とても多く読まれています。

カーポートは屋根と柱があるので建築物に当たり、建築面積に入るのが基本です。国の告示の条件に合う開放的な造りなら、端から1m以内が入らないので、残りの広さで収まるか計算してみてください。

建ぺい率60％・容積率200％はギリギリ？

「建ぺい率60％・容積率200％だと、かなりギリギリになるのか」という相談もあります。例えば30坪の土地なら、建築面積は18坪、延べ面積は60坪までです。

2階建てなら、建ぺい率いっぱいでも延べ36坪なので、容積率にはかなり余裕があります。ギリギリになりやすいのは、1階の広さを決める建ぺい率のほうなんです。

家はギリギリまで広くした方がいい？

『せっかくなら上限まで使いたい』と考えるのは自然です。ただ、駐車スペースや庭、あとから付けたいカーポートや物置の余地も一緒に考えておきたいところです。

59％なら建てられる？

「建ぺい率60％の土地で59％で建てられるか」という相談への答えは、はい、建てられます。ただ、測り方や端数の扱いで数字が動くので、1％の余裕でも建築士に確かめてもらうと安心です。

ギリギリでも余裕を残す家づくりの進め方

上限ちょうどを狙うより、あとで足すものの分を先に取っておく考え方です。打ち合わせでは、こんなふうに伝えてみてください。

「建ぺい率の上限から、カーポートと物置の分を先に引いた広さで間取りを考えたいです」
「分かりました。カーポートの大きさと告示の条件も含めて、残りを計算しますね」

同じ建ぺい率でも、家の本体と外まわりの分け方は住宅会社によって提案が違います。いくつかのプランを並べると、どこに余裕を残しているかが見えてきますよ。

タウンライフ家づくりでは、希望の条件を入れるだけで、複数の住宅会社に間取りプランや資金計画、土地探しの提案を無料で依頼できます。カーポートや物置の希望も条件に書いて、プランで見比べてみるのも1つの方法です。

よくある質問

まとめ

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