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土地が決まりかけて、いよいよ間取りを考える段階。『LDKは何畳にしようかな』と考え始めたものの、建ぺい率や容積率がどう効くのか分からず、手が止まっていませんか。
結論から言うと、建ぺい率から間取りを考える時は「1階の広さ」「延べ床の広さ」「駐車と庭」の順に枠を決めるのが近道です。枠が先に決まっていれば、間取りの夢を描いても後で大きく崩れにくいんです。
この記事を読むと、土地の数字から家の広さの枠を決める手順が、計算例つきで分かりますよ。
建ぺい率で間取りの何が決まる？先に結論
建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積（真上から見た建物の広さ）の割合です。間取りで言えば、1階の外形をどこまで広げられるかの上限になります。2階を足した家全体の床の広さは、容積率の方で決まります。
建ぺい率（建蔽率）の式は、建築面積÷敷地面積×100です。敷地100㎡で建ぺい率60％なら、建築面積は60㎡までになります。
建ぺい率の基本は建ぺい率とは？意味と計算方法で紹介しています。
計算に使う敷地面積を確かめておく
建ぺい率の計算に使う敷地面積は、真上から見た土地の広さです。登記簿の地積とは決め方が違うので、数字がずれることもあるんです。
間取りを上限ぎりぎりで考えるなら、測量図や重要事項説明書の数字を設計者と一緒に確かめておきましょう。わずかな差でも、1階の上限が変わってきます。
建ぺい率と容積率で決まることの違い
『建ぺい率60％なら、家の広さは土地の6割まで？』と思われがちですよね。実は、そうとは限らないんです。
| 数字 | 何の割合か | 間取りで決まること |
|---|---|---|
| 建ぺい率 | 建築面積÷敷地面積 | 1階の外形の広さ、残る庭や駐車の広さ |
| 容積率 | 延べ面積（各階の床面積の合計）÷敷地面積 | 2階・3階を足した家全体の床の広さ |
2階建てなら、1階の広さに2階の床を足せます。だから建ぺい率60％の土地でも、家全体の床は土地の6割を超えることがよくあるんです。
間取りを描く前に枠を決める3ステップ
間取りを描く前に、①建ぺい率で1階の広さ、②容積率で延べ床の広さ、③駐車と庭に残す広さ、の順で枠を決めます。この順番にすると、あとから「車が置けない」「2階が足りない」と気づくことを減らせます。
いきなり部屋を並べ始めると、あとで数字に合わずに描き直すことになりがちです。まずは土地の数字で、間取りの「入れ物」を決めてしまいましょう。
- 敷地面積×建ぺい率で、1階の外形の広さの上限を出す
- 敷地面積×容積率（前面道路で下がる場合はその値）で、延べ床の上限を出す
- 敷地から1階の広さを引いた残りで、駐車と庭と通路の配分を決める
計算例：敷地120㎡・建ぺい率60％・容積率200％
例として、敷地120㎡（約36坪）・建ぺい率60％・容積率200％・前面道路6mの住居系の土地で考えてみます。1坪は約3.3㎡で換算しています。
| ステップ | 計算 | 結果 |
|---|---|---|
| 1 1階の広さ | 120×0.6 | 72㎡（約21.8坪）まで |
| 2 延べ床の広さ | 120×2.0 | 240㎡まで |
| 3 外に残る広さ | 120から72を引く | 48㎡ |
ステップ2では、前面道路の幅も確かめます。前面道路が12m未満の時は、住居系の地域なら原則「道路の幅×0.4」も容積率の上限になるんです。
この例では6×0.4＝2.4で240％なので、指定の200％の方が小さく、200％が上限のままです。前面道路が4mなら160％に下がるので、土地ごとに確かめておきましょう。
前面道路が4mなら延べ床はどう変わる？
同じ120㎡の土地でも、前面道路が4mだと容積率は4×0.4＝1.6で160％になります。延べ床の上限は120×1.6＝192㎡（約58.2坪）です。
総2階で144㎡なら、192㎡にはまだ収まります。ただ、3階建てを考える時や、2階を大きくしたい時はこの差が効いてきますよ。
道路に面した部分が下がる土地もある
幅が4m未満の道に面した土地では、道の中心から2mの線まで下がる「セットバック」が必要なことがあります。下がった部分は敷地面積に入りません。
例えば、セットバックで5㎡下がるなら、敷地面積は115㎡で計算します。1階の上限は115×0.6＝69㎡になり、さっきの例より3㎡小さくなるんです。
自治体が指定する角地や、防火地域・準防火地域で燃えにくい造りの家にする場合は、建ぺい率に10％足せることがあります。120㎡で60％の土地が70％になれば、1階は84㎡までです。条件は自治体で違うので、間取りの前に確かめておきましょう。
ステップ1：1階の広さは建ぺい率で決まる
1階には、玄関・階段・水回り・LDKなど、毎日使う場所が集まりやすいですよね。この例なら、72㎡の中にそれらをどう収めるかが間取りの出発点です。
72㎡を使い切ると、外に残るのは48㎡です。1階を広くするほど庭や駐車の広さが減る、という関係を覚えておきましょう。
ステップ2：延べ床は容積率で決まる
1階72㎡・2階72㎡の総2階なら、延べ床は144㎡（約43.6坪）です。容積率200％の上限240㎡には余りがあるので、この土地では容積率より建ぺい率の方が先に効いてきます。
逆に、前面道路が狭い土地や容積率が低い土地では、2階の広さを容積率に合わせて削ることもあります。
ステップ3：駐車と庭の広さを先に決める
外に残る48㎡から、駐車・庭・通路・自転車置き場を配分します。例えば駐車に30㎡使うなら、庭と通路に使えるのは18㎡です。
屋根と柱のあるカーポートは建築物として数えられ、家と合計して建ぺい率を計算することがあります。開放性の高い造りなら端から1mの部分は入りませんが、残りは入ります。例えばカーポートで建築面積に入る部分が12㎡なら、72㎡から12㎡を引いて、家の1階は60㎡までになります。
カーポートの扱いはカーポートは建ぺい率に入る？で詳しく紹介しています。
自転車置き場に屋根を付ける時も同じです。屋根と柱のある駐輪場は建築物になるので、家と合計して計算します。
『自転車くらいなら大丈夫』と思いがちですが、上限ぎりぎりの間取りだと、この数㎡で超えてしまうこともあります。外まわりの屋根は、まとめて1階の枠に入れておきましょう。
平屋・総2階・部分2階で1階の広さはどう変わる？
平屋は1階の広さがそのまま家の広さなので、建ぺい率がいちばん効きます。2階建ては、1階を小さめにしても2階で床を足せるので、庭や駐車を広く取りやすくなります。
『平屋にしたいけれど、この土地で足りるのかな』と悩む方も多いはずです。同じ120㎡の土地で、建ぺい率ごとの1階の広さを比べてみました。
| 建ぺい率 | 1階の広さの上限（敷地120㎡の例） | 平屋ならそのまま家の広さ |
|---|---|---|
| 50％ | 60㎡（約18.2坪） | 約18.2坪 |
| 60％ | 72㎡（約21.8坪） | 約21.8坪 |
| 80％ | 96㎡（約29.1坪） | 約29.1坪 |
3つの建て方を比べる
建て方によって、建ぺい率と容積率のどちらが効くかが変わります。
- 階段がなく、生活がワンフロアで完結する
- 家の広さは建ぺい率の上限までになる
- 1階を広げるほど庭や駐車が狭くなる
- 1階を小さめにしても2階で床を足せる
- 庭や駐車を広く取りやすい
- 階段の分の面積が各階に要る
部分2階は、1階の一部の上にだけ2階を載せる形です。例えば1階72㎡・2階50㎡なら、延べ床は122㎡（約37坪）になります。
3階建てで床を増やす時は
1階の広さが足りない時、3階建てで床を増やす方法もあります。建ぺい率で決まる1階の広さは変わりませんが、容積率の範囲で3階分の床を使えます。
ただ、3階建ては高さの制限や斜線の制限も受けます。例えば第一種・第二種低層住居専用地域では、建物の高さが10mか12mまでに決められているんです。くわしくは3階建てと建ぺい率で紹介しています。
平屋を考えている方は平屋と建ぺい率、2階建ての形による違いは二階建てと建ぺい率も参考にしてみてください。
間取りで建築面積が増えやすいところ
建築面積は真上から見た広さなので、部屋の中だけでなく、張り出し・庇・バルコニー・ポーチも関係します。上限ぎりぎりの間取りほど、こうした部分で超えやすくなります。
実は、間取り図の「部屋の広さの合計」と建築面積は同じではありません。建築面積は外壁の中心線で測るうえ、外に出た部分が入ることもあるからです。
- 2階が1階より張り出していないか（張り出した2階の外壁までが建築面積に入る）
- バルコニーや庇が外壁の中心線から1m以上出ていないか
- 玄関ポーチが三方を壁で囲まれた形になっていないか
- 吹き抜けで床を減らしても、建築面積は減らないことを分かっているか
- 物置やカーポートなど、別に建てる物の面積を足しているか
1mを超える庇やバルコニー
軒・庇・バルコニーなどが外壁の中心線から1m以上出ていると、先端から1m下がった線までが建築面積に入ります。例えば1.5m出したバルコニーなら、0.5m分が入るんです。
日差しよけや雨よけに深い庇を付けたい時は、その分を1階の広さから引いて考えておくと安心ですよ。
2階が張り出す間取り
2階の一部を1階より外に張り出す形は、1階の駐車スペースを屋根付きにしたい時などに使われます。ただ、真上から見た広さで測るので、張り出した2階の外壁の線までが建築面積に入る扱いが一般的です。
1階の柱だけで支えるピロティも、神奈川県の取扱基準では上の階の外壁の線で囲まれた部分を建築面積に入れるとしています。1階を小さくしても建ぺい率が減らないことがあるので、注意しておきましょう。
吹き抜けは建築面積を減らさない
吹き抜けにすると、2階の床は減りますが、真上から見た広さは変わりません。『吹き抜けにしたから建ぺい率に余裕が出るはず』と思うと、計算がずれてしまいます。
吹き抜けで減るのは延べ床の方なので、容積率がぎりぎりの土地で役に立つ工夫だと考えておきましょう。
出窓やロフトはどう数える？
出窓は、床からの高さが30cm以上、外壁からの出が50cm未満、正面の半分以上が窓、という条件に合うと床面積に入りません。建築面積の扱いは自治体で書き方が違うので、上限ぎりぎりの時は設計者に聞いておくと安心です。
ロフト（小屋裏の物置）は建物の中の話なので、建築面積は増えません。収納を足したい時に、1階の広さを使わずに済む工夫の1つです。
建ぺい率と間取りのよくある相談
建ぺい率と間取りについては、知恵袋などでもよく相談を見かけます。近いテーマの相談から3つ選んで、要点をまとめて答えますね。
1階にLDKとお風呂・トイレをまとめ、2階に個室を置く間取りが入るかを知りたい、という相談です。
計算してみましょう。33坪は約108.9㎡なので、1階の広さは108.9×0.6＝65.34㎡（約19.8坪）までです。
総2階なら延べ床は130.68㎡（約39.6坪）で、容積率200％の上限217.8㎡には十分収まります。LDKの広さを優先するなら、階段や廊下を減らす配置にすると、1階の約19.8坪を有効に使えます。
建ぺい率60％の28坪の土地で、4LDKの間取りの良い形を知りたい、という相談です。
28坪は約92.4㎡で、1階の広さは92.4×0.6＝55.44㎡（約16.8坪）までです。総2階なら延べ床は110.88㎡（約33.6坪）になります。
4LDKが入るかどうかは、部屋の広さや収納の量で変わります。まずは個室の数と広さに優先順位を付けて、設計者に枠の中で収まる案を出してもらうと話が早いですよ。
土地の形や家族の人数から、平屋と2階建てのどちらが合うか迷っている、という相談です。
判断のものさしになるのは、建ぺい率で決まる1階の広さです。家族が必要とする床の広さが、1階の上限に収まるなら平屋も選べます。
収まらない時は2階建てにするか、建ぺい率の高い土地を探すことになります。どちらにするかは、駐車や庭に残したい広さと合わせて考えてみてください。
例えば、家族に必要な広さが延べ100㎡だとします。敷地120㎡・建ぺい率60％なら1階は72㎡までなので、平屋では28㎡足りません。
この場合は、1階72㎡に2階28㎡を載せる部分2階にすると、平屋に近い暮らし方のまま広さを確保できます。1階を60㎡にして2階を40㎡にすれば、外に残る広さを12㎡増やすこともできますよ。
広さの目安は30坪の土地で建ぺい率60％なら？や建ぺい率60％・容積率200％とは？でも紹介しています。
間取りを形にする方法と相談先
枠が決まったら、あとは誰と間取りを形にするかです。自分で描いて相談する、設計事務所に頼む、住宅会社にプランを出してもらう、どれも正しい進め方です。
ここまでの3ステップで、『この土地なら1階はこれくらい』という感覚がつかめたのではないでしょうか。次は、その枠を具体的な間取りに落とし込む段階です。
| 進め方 | 良いところ | 気をつけたいこと |
|---|---|---|
| 自分で描いて相談する | 暮らし方の希望をそのまま形にできる | 法規の細かい確認は専門家に頼む |
| 設計事務所に頼む | 土地に合わせて一から考えてもらえる | 建てる会社は別に選ぶ |
| 住宅会社にプランを頼む | 間取りと建物の費用の目安を一緒に見られる | 会社ごとに提案の仕方が違う |
届いた間取りで見ておきたいところ
間取りの案を受け取ったら、見た目の好みだけでなく、枠の数字に合っているかも見ておきましょう。
- 建築面積と建ぺい率の数字が書いてあるか
- 延べ床と容積率に、どれくらい余りがあるか
- 駐車の台数と、カーポートの扱いが入っているか
- 庇やバルコニーの出の長さが分かるか
- 物置や外構の計画まで含めて計算してあるか
最後は、土地のある自治体の建築指導課（建築の窓口）や、設計を頼む建築士に数字を確かめてもらうと安心です。角地の緩和や敷地面積の扱いは、自治体によって違うことがあるからです。
打ち合わせでは、こんなふうに枠を伝えると話がずれにくいですよ。
「1階は72㎡まで、駐車は2台分を確保したいです」
「建ぺい率と容積率の余りがどれくらいか、プランごとに教えてください」
家づくり全体の段取りは注文住宅の流れと建ぺい率、届いたプランの比べ方は間取りプランの比較と建ぺい率で紹介しています。
同じ枠でも、会社によって間取りの答えは違ってきます。タウンライフ家づくりでは、希望の条件を入れるだけで、選んだ住宅会社に間取りプラン・資金計画・土地探しの提案を無料で依頼できます。枠の数字を条件として伝え、いくつかの案を並べて見比べてみるのも1つの方法です。
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よくある質問
建ぺい率60％の土地では、家の広さは土地の6割までですか？
6割までなのは1階の外形（建築面積）です。2階建てなら2階の床を足せるので、家全体の床は容積率の範囲で土地の6割を超えられます。
間取りを考える時、建ぺい率と容積率のどちらを先に見ればいいですか？
先に建ぺい率で1階の広さを、次に容積率で延べ床の上限を確かめるのがおすすめです。前面道路が狭い時は、容積率が下がっていないかも見ておきましょう。
吹き抜けを作ると建ぺい率に余裕ができますか？
できません。建築面積は真上から見た広さなので、吹き抜けがあっても変わりません。吹き抜けで減るのは延べ床の方です。
平屋を建てたい時、建ぺい率はどれくらいあればいいですか？
必要な床の広さ÷敷地面積が目安になります。例えば敷地120㎡で72㎡の平屋なら、建ぺい率60％が必要です。
カーポートを後から付ける予定でも、間取りの段階で考えるべきですか？
はい、考えておくのが安心です。カーポートは家と合計して建ぺい率を計算することがあるので、1階を上限いっぱいにすると後から付けられないことがあります。
まとめ
- 建ぺい率で決まるのは1階の外形の広さで、家全体の床は容積率で決まる
- 間取りの前に、1階の広さ・延べ床・駐車と庭の順で枠を決める
- 前面道路が12m未満だと、容積率が下がることがある
- 平屋は建ぺい率がいちばん効き、2階建ては庭や駐車を残しやすい
- 張り出し・庇・バルコニー・カーポートで建築面積が増えることがある
- 最後は自治体の窓口や設計者に数字を確かめてもらうと安心
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