大阪市の建ぺい率の調べ方｜マップでの確認と緩和の条件

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大阪市の建ぺい率は「マップナビおおさか」で調べる

建ぺい率（建蔽率）は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。建築面積は、建物を真上から見た時の広さだと考えてみてください。

大阪市の「用途地域」のページでは、用途地域のほか都市計画情報は「マップなびおおさか」から見られると案内されています。表記は「マップナビ」と「マップなび」の2通りがありますが、同じサイトです。

地図の入口はマップナビおおさかです。建ぺい率の基本から知りたい方は建ぺい率とはもあわせて読んでみてください。

住居系の地域は80％のところが多い

大阪市は平成16年4月に、一部の地域の指定建ぺい率を80％に変えています。対象は第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域（風致地区を除く）の全てと、準工業地域の一部です。

『80％なら敷地いっぱいに建てられる』と思いますよね。ただ、この地域で60％を超えて建てる場合は、条例に基づいて一定の防火性能を持つ建物にすることが求められます。

数字は説明用の例です。80％で建てるか60％にとどめるかで、建築面積は16.5㎡、5坪ほど変わります。

80％の地域で緩和が重なると？

指定建ぺい率が80％の地域で、防火地域の中に耐火建築物などを建てる場合は、建ぺい率の制限そのものがかからなくなります。建築基準法53条6項1号の決まりです。

準防火地域で準耐火建築物などを建てる場合や、角地の指定に当たる場合は、80％に10％が上乗せされて90％になります。両方そろえば100％です。

『大阪市の街中には、敷地いっぱいに建った家が多いのはなぜ？』と思った方もいるかもしれませんね。こうした緩和や適用除外が関わっていることもあるんです。

大阪府内の地図と窓口の早見表

大阪府の建ぺい率を1つの地図でまとめて調べる、というよりは、市ごとの地図を使う形になります。ここでは大阪市と堺市の入口をまとめました。

寝屋川市など、表にない市の建ぺい率は、それぞれの市の地図や窓口で確かめることになります。この記事ではほかの市の地図の名前を確かめられていないので、市の窓口で確認してみてください。

堺市の地図の使い方

堺市の案内では、「堺市e-地図帳」の「都市計画情報」から調べるよう書かれています。地図の入口は堺市e-地図帳です。

ネットの地図全般の見方は建ぺい率をネットの地図で調べる方法でも紹介しています。

大阪市の建ぺい率の緩和：角地の条件

大阪市は「大阪市建築基準法施行細則第15条に該当する角地は10％の建蔽率の緩和があります」と案内しています。市の図解資料にある条件を、2つの型に分けて見てみましょう。

角度の基準が150度以下というのは、120度前後を基準にする自治体が多い中で、ゆるやかな方です。そのぶん道路の幅と隅切りの条件がしっかり決まっているんです。

図解資料の注意書き

セットバックが必要な道路は、後退後の境界線を道路境界線とみなし、道路の幅は4mとして扱われます。セットバックの考え方は建ぺい率とセットバックを読んでみてください。

計算してみる

間口8m・奥行12mの角地で、道路は幅6mと幅4mとします。数字は説明用の例です。

接する長さは条件をクリアします。ただ、どちらの道路も10m未満なので、角に2m以上の切取りか隅切りがあるかが分かれ目になります。

条件に合って建ぺい率60％が70％になれば、建築面積は96㎡×0.6＝57.6㎡から、96㎡×0.7＝67.2㎡になります。

すみ切り部分は敷地面積に入る？

大阪市のよくある問い合わせでは、自己所有地や借地として設定できるすみ切り部分は、敷地面積に算入できるとしています。ただし、建築線・区画整理・建築協定・開発行為などによるすみ切り部分と道路敷は除かれます。

『隅切りで土地が減るのでは』と心配な方も、まずはこの扱いを窓口で確かめてみてください。

堺市の建ぺい率の緩和：角地の条件

同じ大阪府内でも、堺市の角地緩和の条件は大阪市とずいぶん違います。堺市は細則6条で決めています。

堺市の取扱い集では、防火の緩和（53条3項1号）との併用も可能と書かれています。敷地と道路に高低差がある場合も適用する、とされているんです。

角地緩和の自治体ごとの違いは角地の建ぺい率緩和で、神戸市の調べ方は神戸市の建ぺい率の調べ方で紹介しています。

よくある相談：大阪市の建ぺい率と緩和

知恵袋で読まれている相談を要約して、答えてみます。

第一種中高層住居専用地域・60％で準耐火なら70％？

「大阪市内の第一種中高層住居専用地域、建ぺい率60％の地域で、準耐火建築物なら70％まで緩和できるか」という相談があります。

答えは、その土地が準防火地域なら使える可能性があります。準防火地域で準耐火建築物などを建てると、10％が上乗せされる決まりです。

ただ、防火地域の場合は耐火建築物などが条件になります。まず地図で、防火地域か準防火地域かを確かめてみてください。

「この土地は防火地域ですか、準防火地域ですか？」
「地図では準防火地域になっています。建物の造りで緩和が変わりますよ」

住宅会社や窓口には、こんなふうに聞いてみるとスムーズです。

コインパーキングは「公園などに類するもの」になる？

「緩和の条件にある公園・広場・河川などに類するものに、コインパーキングは入るか」という相談もあります。

『空いているから公園と同じでは？』と考えたくなりますよね。ただ、どこまでを「これらに類するもの」とするかは、この記事で確かめた資料には書かれていません。市の建築確認課で確認するのが確実です。

窓口では「敷地の隣がコインパーキングですが、細則15条の公園などに当たりますか？」と、配置図を見せながら聞くと話が早いですよ。

30坪・建ぺい率80％・容積率600％の土地

「大阪市で30坪、建ぺい率80％・容積率600％の土地を買いたい」という相談です。

30坪はおよそ99㎡です。建築面積は99㎡×0.8＝79.2㎡、容積率600％なら延べ面積は99㎡×6＝594㎡までが目安になります。

実は、前面道路の幅が12m未満なら、容積率にも上限がかかります。住居系以外の地域では、幅のメートル数に10分の6をかけるのが基本で、幅6mなら6×0.6＝3.6、つまり360％です。

最後は市の建築の窓口や、設計を頼む建築士・住宅会社に確かめておけば安心です。

建ぺい率と緩和の条件が分かったら、その土地でどんな家が建つかを住宅会社に具体的なプランで出してもらうと、広さの見当がつけやすくなります。

よくある質問

まとめ

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