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気になる土地の資料に「セットバック要」と書いてあって、『セットバックすると、建ぺい率の計算はどう変わるの？』と気になっていませんか。
結論から言うと、セットバックで道路として扱われる部分は、建ぺい率の計算に使う敷地面積に入りません。そのぶん、建てられる建築面積も小さくなるんです。
この記事を読めば、セットバックの前と後で建てられる広さが何㎡変わるかを、自分で計算できるようになりますよ。
セットバック部分は敷地面積に入らない
前の道路が幅4m未満の「2項道路」の場合、道路の中心線から原則2mの線までが道路として扱われます。この後退した部分（セットバック部分）は、建築基準法施行令2条1項1号で敷地面積に入れないことになっています。
セットバックとは、前の道路が狭い時に、敷地の一部を道路側に下げて道路として扱うことです。ここでいう2項道路は、建築基準法42条2項で、幅4m未満の道のうち特定行政庁（建築の許可などを担う自治体）が指定したものを指します。
2項道路では、原則として道路の中心線から2mの線が道路の境界線とみなされます。自分の土地でも、その線より道路側は、道路として扱われるということです。
建ぺい率は「後退後の敷地面積」で計算する
建ぺい率（建蔽率）は、建築面積を敷地面積で割った割合です。セットバックがある土地では、その割り算の分母になる敷地面積から、セットバック部分を引いて計算します。
『登記の面積で計算していたのに、違うの？』と驚く方も多いはずです。登記簿の面積がそのまま建ぺい率の計算に使えるとは限らないんです。
「広告には150㎡ってあったのに、計算は145㎡なんですか？」
「道路側の5㎡はセットバックで道路として扱われるので、その分を引いています」
| 面積 | 中身 | 建ぺい率の計算に使うか |
|---|---|---|
| 登記簿や販売図面の面積 | セットバック前の土地の広さのことがある | そのままでは使えないことがある |
| セットバック部分 | 道路として扱われる部分 | 使わない（敷地面積に入れない） |
| 後退後の敷地面積 | 上の2つの差 | 使う |
この記事では、セットバック部分を引いたあとの計算に使える広さを、わかりやすく「有効宅地面積」と呼ぶことにします。建ぺい率の計算全体は建ぺい率の計算方法で紹介しています。
セットバックの前と後で、建てられる広さはどう変わる？
セットバック部分の面積に建ぺい率をかけた分だけ、建てられる建築面積が減ります。間口10mで1m下がるなら、建ぺい率60％の土地で6㎡減る計算です。
ここが大事なところです。セットバックで減るのは敷地面積だけではなく、そこに建ぺい率をかけた建築面積の上限も減ります。
例として、間口10m・奥行15mの150㎡の土地、建ぺい率60％で比べてみましょう。
| 前の道路の状況 | 下がる幅 | セットバック部分 | 有効宅地面積 | 建築面積の上限 | 減る広さ |
|---|---|---|---|---|---|
| セットバックなし | なし | 0㎡ | 150㎡ | 90㎡ | なし |
| 幅3.8mの2項道路 | 0.1m | 1㎡ | 149㎡ | 89.4㎡ | 0.6㎡ |
| 幅3mの2項道路 | 0.5m | 5㎡ | 145㎡ | 87㎡ | 3㎡ |
| 幅2.8mの2項道路 | 0.6m | 6㎡ | 144㎡ | 86.4㎡ | 3.6㎡ |
| 幅2mの2項道路 | 1m | 10㎡ | 140㎡ | 84㎡ | 6㎡ |
下がる幅は、道路の両側が同じように下がる前提で、2m−（道路の幅÷2）で出しています。道路の向かい側ががけや川の場合は、考え方が変わります（次の章で紹介します）。
6㎡は、だいたい2坪弱
建築面積が6㎡減ると言われても、ピンと来ないですよね。1坪は約3.3㎡なので、6㎡はおよそ1.8坪です。
小さな土地ほど、この差が間取りに響いてきます。部屋1つの広さを削るか、2階で取り戻すかを考える場面も出てくるんです。
容積率で決まる延べ面積も減る
セットバックで敷地面積が減ると、容積率で決まる延べ面積の上限も減ります。例えば容積率200％なら、150㎡では300㎡、145㎡では290㎡です。
建ぺい率だけでなく、2階・3階の床の広さにも関わってくるんですね。
- 登記簿や販売図面の面積で建ぺい率を計算して、セットバック部分を引き忘れる
- 道路の幅を目分量で決めて、下がる幅を小さく見積もる
- 建て替えの時にセットバックが必要になると知らず、今の家と同じ広さで考える
セットバックの幅はどうやって決まる？
2項道路のセットバックは、原則として道路の中心線から2mの線まで下がります。向かい側ががけや川の場合は、向かい側の境界から4mの線までです。
セットバックの幅は、建築基準法42条2項で決まっています。原則は「道路の中心線から2m」ですが、いくつか例外もあります。
| ケース | 道路の境界線とみなされる線 | 例（道路の幅3mの場合） |
|---|---|---|
| 原則 | 道路の中心線から2m | 中心線から1.5mの所が今の境界なので、0.5m下がる |
| 向かい側ががけ地・川など | 向かい側の境界から4m | 4m−3m＝1m下がる |
| 特定行政庁が指定した区域 | 中心線から3mなどになることがある | 自治体に確かめる |
| 特定行政庁が別に定めた場合（42条3項） | 中心線から2m未満1.35m以上の範囲など | 自治体に確かめる |
セットバックの幅を確かめる手順
『うちの前の道路、どれくらい下がればいいの？』と思ったら、次の順番で確かめてみてください。
- 自治体の窓口や道路の資料で、前の道路が2項道路かどうか確かめる
- 道路の中心線の位置と、今の道路の幅を確かめる
- 中心線から2m（指定区域では3mなど）の線を引き、下がる幅を出す
- 下がる幅×間口でセットバック部分の面積を出す
- 敷地面積からセットバック部分を引いて、建ぺい率を計算する
道路の中心線は現地だけでは分かりにくい
道路の中心線は、見た目の真ん中とは限りません。過去にどちらかの家だけ下がっていると、今の道路の真ん中と、本来の中心線がずれていることもあります。
例えば、こんな会話になることも。
「前の道路は3mだから、うちは0.5m下がればいいんですよね？」
「向かいの家がもう下がっているので、中心線を確かめてから計算しましょう」
正確な位置は、自治体の道路の窓口や、測量・設計を頼む人に確かめるのが安心です。土地の調べ方は建ぺい率の調べ方でも紹介しています。
前面道路の幅員で変わるのは容積率
建ぺい率は、前面道路の幅員（道路幅員）では変わりません。道路幅員で変わるのは容積率で、幅員が12m未満だと容積率の上限が下がることがあります。
建蔽率と前面道路の関係を調べていると、『道路が狭いと建ぺい率も下がるの？』と迷う方もいるはずです。実は、前面道路の幅員で上限が変わるのは容積率の方なんです。
建ぺい率と道路の関係で効いてくるのは、セットバックで敷地面積が減ることと、角地の緩和の2つです。
| 道路で変わるもの | 建ぺい率 | 容積率 |
|---|---|---|
| セットバックで敷地面積が減る | 影響する（上限の面積が減る） | 影響する（上限の面積が減る） |
| 前面道路の幅員が12m未満 | 影響しない | 上限の割合が下がることがある |
| 角地（2つの道路に面する等） | 自治体の基準に当てはまれば10％上がる | 角地というだけでは上がらない |
前面道路の幅員による容積率の計算
建築基準法52条2項では、前の道路の幅員が12m未満の時、幅員のメートルの数値に決まった数をかけた数値と、都市計画の容積率の小さい方が上限になります。住居系の地域では基本10分の4（特定行政庁が指定する区域では10分の6）です。
例えば住居系で道路の幅員が5m、都市計画の容積率が200％なら、5×0.4＝2.0で200％です。幅員が4.5mなら4.5×0.4＝1.8で180％に下がります。
両面道路の土地は、幅の広い方で計算する
両面道路の土地のように前の道路が2つ以上ある時は、容積率の計算に使うのは幅員がいちばん広い道路です（52条2項）。両方の道路が2項道路なら、セットバックも両方で必要になることがあります。
角地や、2つの道路に面する土地は、建ぺい率の角地緩和が使えることもあります。ただ、その条件は自治体ごとに違うので、角地の建ぺい率緩和を見ながら、土地のある自治体の基準で確かめてみてください。
2項道路のように幅が4m未満の道路の場合、容積率の計算でどの幅を使うかは、設計者や自治体に確かめておくと安心です。この記事の例では、容積率は都市計画の数値のまま計算しています。
よくある相談：セットバックと建ぺい率でつまずくところ
Q&Aサイトでよく読まれている相談は、「角地の両面道路でどちらもセットバックが必要」「3.8mの道路で中心から2m下がる時の計算」「22坪でセットバック60cmの土地の広さ」の3つでした。
建ぺい率とセットバックについて、多く読まれている相談を要約して答えてみます。
角地の40坪で、両方の道路がセットバック
角地の土地で、2つの道路の両方にセットバックが必要な時、建ぺい率と容積率はどうなるかという相談は、とても多く読まれていました。考え方は、片方だけの時と同じです。
それぞれの道路側でセットバック部分の面積を出して、両方とも敷地面積から引きます。角の部分は2つの道路の後退部分が重なるので、二重に引かないように気をつけてください。そのうえで、角地緩和が使えるかを自治体の基準で確かめます。
前の道路が3.8mで、中心から2m下がる時の計算
道路の幅が3.8mなら、中心線から今の境界までは1.9mです。2mの線まで下がるので、下がる幅は0.1mになります。
間口が10mなら、セットバック部分は0.1m×10m＝1㎡です。敷地面積から1㎡を引いて、建ぺい率をかけてみてください。
22坪でセットバック60cm、建ぺい率60％・容積率160％なら？
22坪はおよそ72.6㎡です。例えば間口が6mなら、セットバック部分は0.6m×6m＝3.6㎡なので、有効宅地面積は69.0㎡になります。
建築面積の上限は69.0×0.6＝41.4㎡、延べ面積の上限は69.0×1.6＝110.4㎡です。高さの制限など他の決まりもあるので、間取りは設計者と一緒に詰めていきましょう。
- 重要事項説明書や販売図面に「セットバック要」の記載がないか
- 敷地面積がセットバック前か後か
- 道路の中心線の位置を確かめたか
- 前面道路の幅員で容積率が下がらないか
- 角地緩和が使えるか、自治体の基準で確かめたか
セットバックがある土地でも、間取りの工夫しだいで暮らしやすい家は考えられます。土地に合わせた間取りプランを住宅会社に出してもらう方法もあります。
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土地選びの段階で確かめたいことは土地選びで建ぺい率を確かめる方法、細長い通路のある土地は旗竿地の建ぺい率で紹介しています。
よくある質問
セットバック部分は建ぺい率の敷地面積に入りますか？
入りません。2項道路で道路の境界線とみなされる線と道の間の部分は、建築基準法施行令2条1項1号で敷地面積に算入しないとされています。
前面道路の幅員で建ぺい率は変わりますか？
変わりません。前面道路の幅員が12m未満の時に上限が下がることがあるのは容積率です。
両面道路の土地は、どちらの道路で計算しますか？
容積率の計算では、幅員がいちばん広い道路を使います。セットバックは、2項道路に面している側ごとに必要かを確かめます。
建ぺい率を前面道路も含めて計算してよいですか？
道路部分やセットバック部分は敷地面積に入れません。自分の土地の、後退後の部分だけで計算してください。
まとめ
- セットバック部分は敷地面積に入らず、建ぺい率は後退後の面積で計算する
- 減る建築面積は「セットバック部分×建ぺい率」
- 2項道路は原則、道路の中心線から2mの線まで下がる
- 向かい側ががけや川なら、向かい側の境界から4mの線まで
- 前面道路の幅員で変わるのは容積率で、建ぺい率は変わらない
- 両面道路は容積率を広い方の道路で計算し、セットバックは両側を確かめる
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