建ぺい率オーバーの家で住宅ローンは組める？審査で見られる点

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建ぺい率オーバーの家で住宅ローンは組める？先に結論

建ぺい率（建蔽率）は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。建築面積は、建物を真上から見た時に、外壁や柱の中心線で囲まれた広さを言います。

例えば敷地100㎡で建ぺい率60％の土地なら、建築面積は60㎡までです。そこに建築面積63㎡の家が建っていれば、63÷100＝63％で、3㎡ぶんオーバーしていることになります。

『少しくらいのオーバーなら大丈夫でしょ？』と思いたくなりますよね。ただ、オーバーの幅よりも、なぜオーバーしているのかの方が大事なんです。

建ぺい率の基本は建ぺい率とは？意味と計算方法で、オーバーした時の扱い全体は建ぺい率オーバーするとどうなる？で紹介しています。

なぜ建ぺい率オーバーだと住宅ローンで問題になるの？

住宅ローンを組むと、家と土地に抵当権を設定します。抵当権は、返済が滞った時に家と土地を処分して回収できるようにしておく権利のことです。

つまり金融機関は、お金を貸す相手だけでなく、担保になる家の中身も見ています。そこで、建物が建築基準法に合っているかどうかが話題になるわけです。

建ぺい率オーバーには「違反」と「既存不適格」がある

建ぺい率オーバーと一口に言っても、法律上は2つに分かれます。ここを押さえておくと、審査の話がぐっと分かりやすくなります。

既存不適格は、建築基準法3条2項で「そのまま存在してよい」と扱われる建物です。違反建築物とは、ここが大きく違います。

既存不適格のくわしい考え方は、既存不適格とは？昔の家が今の建ぺい率に合わない場合で紹介しています。

審査で確かめられやすい書類

建物が建築基準法に合っているかは、書類で確かめることになります。中古の家なら、次のような書類があるかどうかで話の進み方が変わります。

国土交通省の宅建業法の解釈では、確認済証や検査済証が保存されていない時は、その旨を重要事項説明書に書くこととされています。書類がそろっていない物件は、説明の時点で分かることが多いんです。

フラット35・民間の金融機関・既存不適格の3つで考える

ネットでは「通った」という声と「組めない」という声の両方が見つかりますよね。どちらも本当にあった話だとしても、ローンの種類と物件の事情が違えば結果も変わります。

フラット35の基準で分かっていること

住宅金融支援機構のフラット35は、物件が技術基準に合っているかを検査する仕組みです。中古住宅の物件検査の案内には、次の一文があります。

適合証明は、建築基準法への適合を証明するものではありません。また、建築基準法に不適合な場合などは融資の対象とならない場合があります。

出典：住宅金融支援機構【フラット35】中古住宅の物件検査の概要

新築では、物件検査とあわせて、建築基準法に基づく検査済証が交付されていることを確認するとされています。つまり新築なら、完了検査に合格していることが前提になるんです。

また、住宅技術基準の実施細則では、建築基準法9条の是正命令などを受けて、必要な是正をしていない住宅は対象にならない形で書かれています。是正命令は、違反を直すよう特定行政庁（建築の許可や命令を出す自治体）が出す命令のことです。

フラット35の中古住宅の技術基準には、接道・住宅の規模・耐震性などの項目が並んでいます。建ぺい率オーバーの物件がどう扱われるかは、物件検査を担当する検査機関や取扱金融機関に、物件ごとに確かめてみてください。

民間の金融機関は「金融機関による」

民間の住宅ローンで、建ぺい率オーバーの物件に融資するかどうかは、金融機関によって判断が違います。公表された共通の基準があるわけではありません。

同じ物件で、ある銀行では難しいと言われ、別の金融機関では話が進んだ、ということも起こりえます。1か所で断られたからといって、すべての金融機関で同じ結果になるとは限らないんです。

ただ、だからといって何か所にも出せばよい、という話でもありません。金融機関に何を確かめられるかを先に知っておく方が、話が早く進みますよ。

既存不適格の場合は「説明できるか」がカギ

既存不適格の家は、建てた時は適法だったので、違反建築物とは法律上の扱いが違います。ここを金融機関にきちんと伝えられるかが大事です。

建てた時の確認済証や検査済証があれば、当時の基準に合っていたことを示しやすくなります。書類がない時は、自治体の台帳記載事項証明書で確認の記録を調べられることがあります。

それでも、既存不適格の物件をどう扱うかは金融機関によって違います。『既存不適格だから大丈夫』と決めつけず、物件ごとに聞いてみましょう。

「通った」「組めない」を分けやすいポイント

ローンが通るかどうかを決めるのは金融機関です。そのうえで、話を聞く時に確かめておきたいポイントを並べてみます。

この表は、確かめる順番の目安として見てください。どの状態なら通るという基準ではありません。

買う前に確かめる手順

『もう気に入っているし、早く決めたい』という気持ちはよく分かります。ただ、ローンが通らないと分かってから困るのは自分なので、順番に確かめていきましょう。

オーバーの幅を計算してみる

ここからは説明用の例です。敷地120㎡で建ぺい率60％なら、建築面積の上限は120㎡×0.6＝72㎡になります。

もとの家の建築面積が70㎡で、後から6㎡のサンルームを足していたとします。合計76㎡なら、76÷120＝約63.3％で、上限を4㎡超えています。

この例なら、オーバーの原因は後から足したサンルームだと分かります。売主がサンルームを撤去して基準内に戻せるかどうかも、相談の材料になりますよね。

重要事項説明書のどこを見る？

重要事項説明書には、建築基準法の制限の概要が書かれています。国土交通省の様式では、建ぺい率の欄に「建築面積の限度」として敷地面積に率をかけた数字を書く形です。

この限度と、建物の建築面積を比べてみてください。重要事項説明書の読み方は重要事項説明書の建ぺい率の見方でくわしく紹介しています。

仲介の担当者に聞く時の言い方

担当者に聞く時は、答えが具体的に返ってくる聞き方をすると話が早いです。例えばこんな聞き方です。

「建ぺい率は何％オーバーですか？原因は増築ですか、それとも建てた後の法改正ですか？」
「確認済証と検査済証があるか確かめて、増築の経緯と一緒にお伝えしますね」

答えがあいまいな時は、土地のある自治体の建築指導課（建築の窓口）で、確認の記録を調べられるか聞いてみるのも1つの方法です。

中古の家を買う時に見ておきたいことは、建ぺい率オーバーの中古物件｜買う前に確かめることとリスクでもまとめています。

よくある相談：建ぺい率オーバーとローンで迷うところ

Q&Aサイトでよく読まれている相談を要約して、答えてみます。

築年数の浅い家で、仮審査を2か所出してみた

「築十数年の建ぺい率オーバーの中古住宅で、ダメ元で仮審査を2か所に出した」という相談は、とても多く読まれています。仮審査の結果を待ちながら、本審査で落ちないか不安になっている内容です。

仮審査と本審査で何をどこまで見るかは、金融機関によって違います。物件のくわしい書類は、本審査の段階で求められることもあります。

だからこそ、仮審査の時点でオーバーの事実を伝えておくのが大事です。伝えずに進むと、本審査で話が振り出しに戻ることも。

1.5％くらいのオーバーなら大丈夫？

「建ぺい率60％の土地で、建物は61.5％。わずか1.5％でもダメなのか」という相談も読まれています。

建ぺい率は、上限を少しでも超えれば基準に合わない状態です。何％までならよい、という決まりはありません。

そのうえでローンがどうなるかは、金融機関と物件の事情しだいです。オーバーの幅が小さくても、理由と書類を確かめる手順は同じだと考えておきましょう。

手付金を払った後に、オーバーだと分かった

「建ぺい率も容積率もオーバーしている中古物件で、手付金を払った後にローンが心配になった」という相談もあります。容積率は、敷地面積に対する延べ面積（各階の床面積の合計）の割合です。

この場合は、まず売買契約書に、ローンが通らなかった時の扱いがどう書いてあるかを確かめましょう。そのうえで、仲介の担当者と金融機関の両方に、今の状況を早めに相談してみてください。

『言いにくいし、黙って進めたい』と思う方もいるかもしれません。ただ、早く伝えるほど、選べる道は多く残ります。

これから家を建てるなら、オーバーしない計画が一番の近道

フラット35を使う新築では、物件検査とあわせて検査済証の交付が確認されます。完了検査に合格して検査済証を受け取るまでが、家づくりの1つの区切りなんです。

そして、完了検査の後にサンルームやカーポートを足して建ぺい率を超えると、そこから違反の状態になります。後から足したいものがあるなら、最初の計画に入れておきましょう。

例えば打ち合わせでは、こんなふうに伝えると話が早いですよ。

「将来カーポートとサンルームを付けたいので、それも入れて建ぺい率に収まるプランにしてもらえますか？」
「その分を残して1階の広さを決めますね。建築面積の内訳も図面に書いておきます」

土地の建ぺい率の中でどんな家が建つかは、住宅会社によって提案が違います。いくつかのプランを並べてみると、1階の広さや外まわりの余裕を比べやすくなります。

タウンライフ家づくりでは、希望の条件を入れるだけで、複数の住宅会社に間取りプランや資金計画、土地探しの提案を無料で依頼できます。建ぺい率が気になる土地でも、どんな家が建つかを具体的なプランで見比べてみるのも1つの方法です。

もちろん、設計事務所に相談したり、自治体の窓口で建ぺい率を確かめてから自分で計算したりするのも、立派な進め方です。最後は土地のある自治体の建築指導課や、設計を頼む建築士・住宅会社に確かめれば安心ですよ。

よくある質問

まとめ

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