建ぺい率60％・容積率150％の土地｜100％・160％との広さの違い

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建ぺい率60％と容積率100〜160％の関係

建ぺい率（建蔽率）は、敷地面積に対する建築面積の割合です。建築面積は、建物を真上から見た時の広さのことです。

容積率は、敷地面積に対する延べ面積の割合です。延べ面積は、各階の床面積を足した合計だと思ってください。

『建ぺい率60％なら、どの土地でも同じくらいの家が建つんでしょ？』と思いがちですよね。ただ、1階の上限は同じでも、2階をどこまで載せられるかは容積率次第なんです。

建ぺい率60％の土地全体の目安は、建ぺい率60％とは？坪数別の解説でも紹介しています。

容積率160％はなぜ出てくる？

建築基準法で都市計画が選べる容積率には、100％と150％はありますが、160％はありません。それなのに資料に160％と書いてある時は、前面道路の幅による制限がかかっていると考えられるんです。

前面道路の幅が12m未満の時は、住居系の地域だと「道路の幅×10分の4」も容積率の上限になります。例えば道路が4mなら、4×0.4で160％です。

都市計画の容積率が200％でも、道路が4mなら小さい方の160％が上限になります。

住居系の地域で、都市計画の容積率が200％の場合を例に、道路の幅ごとの上限を計算してみました。

道路が広くなるほど上限は上がりますが、都市計画の数値を超えることはありません。特定行政庁が指定した区域では10分の6をかける場合もあるので、土地のある自治体で確かめてみてください。

容積率のしくみは建ぺい率と容積率の違いでくわしく紹介しています。

3つの容積率で延べ床の上限を比べる計算表

同じ40坪の土地で、建ぺい率60％と3つの容積率を組み合わせて計算してみました。1坪は約3.3㎡で換算しています。

容積率100％なら、1階を24坪にすると2階は16坪までです。総2階にしたいなら、1階も2階も20坪にすることになります。

容積率150％なら、総2階の48坪を建てても12坪の余りが出ます。160％なら余りは16坪です。

30坪の土地だとどうなる？

もう少し小さい30坪（約99㎡）の土地でも計算してみます。1階の上限は30×0.6で18坪です。

『同じ60％なら、そんなに変わらないでしょ？』と思っていた方も、こうして並べると、容積率100％の土地だけ2階建ての広さが一段小さくなるのが分かりますよね。

それぞれの土地で考えたい家の形

3つの容積率で、どんな家の形が考えやすいかをまとめてみました。

容積率100％の土地は、平屋や1階を広めにした2階建てとの相性がいいんです。平屋なら建ぺい率60％が先に上限になるので、容積率100％は気になりません。

容積率150％・160％の土地で3階建てを考える時は、高さの制限や斜線制限も関わってきます。用途地域によっては3階建てが難しいこともあるので、設計を頼む建築士・住宅会社に確かめてもらいましょう。

平屋にするならどの土地でも同じ

平屋の場合は、建築面積と延べ面積がほぼ同じです。だから、容積率が100％でも160％でも、平屋の広さは建ぺい率60％で決まります。

例えば40坪の土地なら、平屋は40×0.6で24坪までです。容積率の違いが効いてくるのは、2階建て以上を考える時だけなんです。

2階建ての間取りを考える手順

注意点：道路と駐車場で広さが変わる

『資料に150％と書いてあるから、その通りに建てられる』と思いますよね。ただ、住居系の地域で前面道路が3mの2項道路のような場合は、注意が必要なんです。

2項道路は、幅4m未満でも道路として扱われる道のことです。

この場合は、道路の中心から2m下がった線が道路の境界とみなされ、下がった部分は敷地面積に入りません。これがセットバックです。

セットバックについては建ぺい率とセットバックでくわしく紹介しています。

駐車場は1階の広さとセットで考える

建ぺい率60％なら、敷地の4割は建物を建てない部分として残ります。駐車場はこの中に取ることになります。

狭めの土地で駐車場を広く取りたい時は、1階の一部を車庫にするビルトインガレージという考え方もあります。容積率の計算では、車庫の部分は延べ面積の5分の1まで入れない扱いがあるんです。

ただし建ぺい率の計算では、ビルトインガレージも建物の一部として建築面積に入ります。くわしくはビルトインガレージの建ぺい率と容積率をどうぞ。

よくある相談：建ぺい率60％・容積率100〜160％の土地Q&A

知恵袋などでよく見かける相談を、4つ取り上げて答えてみます。

建ぺい率60％・容積率160％ってどうなの？

60％・160％の土地はよい条件なのか、という相談はとても多いです。建ぺい率60％は、住宅地の選択肢の中では高めの数値です。

容積率160％は、さきほどの前面道路4mの制限がかかっている数値かもしれません。一戸建ての2階建てなら、総2階でも収まる広さがあります。

間口5m・奥行き16mの土地に2階建ては建つ？

細長い土地で、建ぺい率60％・容積率160％の2階建ては建つのかという相談です。敷地は5×16で80㎡なので、建築面積は80×0.6で48㎡、延べ面積は80×1.6で128㎡までです。

総2階にしても48＋48で96㎡なので、数値の上では収まります。ただ間口が5mだと、建物の幅や採光の取り方が間取りを大きく左右するんです。

数値より土地の形が先に効くケースなので、細長い土地に慣れた設計者に案を出してもらうと安心ですよ。

40坪ほどの土地で容積率100％だとどれくらい？

40.89坪の土地で、建ぺい率60％・容積率100％ならどれくらいの家が建つかという相談もあります。建築面積は40.89×0.6で約24.5坪、延べ面積は40.89×1で40.89坪までです。

延べ40坪あれば、2階建てでゆとりのある家も十分考えられます。総2階なら1階も2階も20坪ほどになりますね。

21.8坪の土地で駐車場2台と5人家族の家は建つ？

約21.8坪の土地で、建ぺい率60％・容積率160％、駐車場は2台ほしいという相談です。建築面積は21.8×0.6で13.08坪、延べ面積は21.8×1.6で34.88坪までです。

建物を建てない部分は21.8から13.08を引いた8.72坪（約28.8㎡）です。ここに車2台を並べられるかは、土地の形と間口次第になります。

住宅会社に相談する時は、こんな聞き方をすると話が早く進みます。

「延べ34坪くらいまでで、車2台と5人家族の部屋は取れますか？」
「1階の一部を駐車スペースにする案と、3階建ての案を比べてみましょう」

数値の上限が分かったら、実際にどんな間取りが組めるかを見てみたくなりますよね！

最後は土地のある自治体の建築指導課や、設計を頼む建築士・住宅会社に確かめておけば安心です。

そのうえで、土地の条件に合わせた間取りプランを住宅会社にまとめて出してもらう方法もあります。

よくある質問

まとめ

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