土地の建ぺい率を確認する方法｜買う前のチェックリストと計算例

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土地の建ぺい率はどこで確認する？先に結論

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合です。建築面積は、建物を真上から見た時の広さのことを言います。

例えば敷地100㎡で建ぺい率60％なら、建築面積は60㎡までです。建ぺい率の基本は建ぺい率とは？意味と計算方法で紹介しています。

上限の数値は、用途地域ごとに都市計画で決められています。だから、同じ町内でも道路1本はさむと数値が違うこともあるんです。

不動産情報ライブラリは、国土交通省が出している地図のサービスです。ただ、正式な確認は自治体の都市計画図や窓口で行うことになっています。

土地探しの段階ごとに、確かめることは変わる

『いつ、何を見ればいいの？』と迷う方も多いはずです。土地探しの段階ごとに、確かめたいことを並べてみました。

早い段階ほど、ざっくりでかまいません。候補が絞れてきたら、窓口や書面で正確に確かめていく流れです。

調べ方の手順は建ぺい率の調べ方で、地図の見方は建ぺい率をネットの地図で調べる方法でくわしく紹介しています。

買う前のチェックリスト：数字・地域・形の3つで見る

『建ぺい率さえ分かれば十分でしょ？』と思うかもしれません。実は、同じ建ぺい率60％でも、道路の幅や土地の形で建てられる広さが変わってくるんです。

そこでこの記事では、買う前の確認を3つに分けてみました。

数字：建ぺい率と容積率をセットで見る

建ぺい率が決めるのは、1階の外形の広さの上限のようなものです。家全体の床の広さは、容積率という別の数値で決まります。

ここが見落としやすいところです。前面道路の幅が12m未満の時は、容積率に「道路の幅×一定の数値」の上限もかかります。

住居系の地域なら、一定の数値は原則として10分の4です。例えば前面道路4mなら4×0.4＝1.6で、容積率は160％までになります。

地域：用途地域と防火の指定を見る

用途地域は、その場所に建てられる建物の種類や大きさのルールを決める地域分けです。建ぺい率の数値も、この用途地域ごとに選ばれています。

防火地域・準防火地域は、火事が燃え広がらないように建物の造りに決まりがある地域です。ここで火に強い造りの建物にすると、建ぺい率に10％が足されます。

用途地域ごとに、選べる建ぺい率の数値は決まっています。住宅地で目にすることが多い地域を中心に並べると、次のとおりです。

この中からどれが選ばれているかは、土地ごとに都市計画図で確かめることになります。

第一種・第二種低層住居専用地域などでは、建物の高さも10mか12mのうち都市計画で決めた高さまでです。3階建てを考えている方は、高さの決まりも一緒に見ておきましょう。

市街化調整区域かどうかも大事です。市街化を抑える区域なので、家を建てるには許可が必要になるなど、そもそも建てられるかの話になります。

形：角地・セットバック・接道を見る

角地なら建ぺい率に10％が足される緩和があります。ただ、どんな角地が当てはまるかは自治体の基準で決まるので、「角地＝緩和あり」とは限りません。

道の幅が4m未満の古い道（2項道路）に面した土地では、道の中心から2m下がった線が道路の境界とみなされます。下がった部分（セットバック）は、敷地面積に入りません。

家を建てる敷地は、道路に2m以上接している必要もあります。旗竿地のように細い通路で道路に出る土地は、その幅も確かめておきたいところです。

現地を見に行く時に確かめたいこと

地図や書面だけでは分かりにくいことも、現地に行くと見えてきます。見学の時は、メジャーを1本持っていくと便利ですよ。

道路の幅がぎりぎりに見える時は、『これって2項道路ですか？』と不動産会社に聞いてみてください。最終的な扱いは、自治体の窓口で確かめるのが確実です。

くわしくは角地の建ぺい率緩和、建ぺい率とセットバック、旗竿地の建ぺい率で紹介しています。

買う前に「建つ広さ」を計算してみる

『計算は住宅会社に任せればいいのでは』と思いますよね。もちろん最後はプロに確かめてもらうのが安心です。

ただ、自分でざっくり出せると、候補の土地を比べる時に迷いにくくなります。

計算例：同じ広さの土地を2つ比べる

例として、どちらも登記の広さが150㎡の土地A・Bを比べてみます。1坪は約3.3㎡で換算しています。

広告の数字だけ見ると、土地Bの方が広く建てられそうに見えますよね。でも計算してみると、この例では土地Aの方が3㎡広く建てられるんです。

延べ面積も出してみる

1階の広さだけでなく、家全体の床の広さも出しておきましょう。例として、敷地150㎡・指定容積率200％・前面道路4mの住居系の土地で考えてみます。

この例では、指定の数値より60㎡少なくなります。2階建ての家なら困らない広さでも、3階建てを考えている時は効いてくることがありますよ。

計算の細かいやり方は建ぺい率の計算方法で紹介しています。

重要事項説明書で建ぺい率を確かめるポイント

重要事項説明は、宅地建物取引士が契約前に行う説明のことです。宅建業法35条1項で、法令に基づく制限の概要を説明することになっています。

国土交通省の様式では、建築基準法の欄に次のような項目が並んでいます。

当日に初めて書面を見ると、分からないまま署名してしまいがちです。『これって緩和込みの数字ですか？』と、気になる所はその場で聞いてみてください。

書面の読み方は重要事項説明書の建ぺい率の見方でくわしく紹介しています。

よくある相談：土地探しで建ぺい率をどう確かめる？

Q&Aサイトで読まれている相談を、要約して答えてみますね。

正確な建ぺい率はどこで調べればいい？

自宅や気になる土地の建ぺい率を、どこの機関で調べれば正確なパーセンテージが分かるのか、という相談です。

答えは、土地のある市区町村の都市計画図と、都市計画や建築の窓口です。窓口で聞く時は、住所や地番を伝えると話が早いですよ。

「この地番の建ぺい率と容積率を知りたいのですが」
「用途地域と、角地の指定があるかもあわせて確認しましょうか。」

窓口の名前や調べ方は自治体ごとに違います。Web地図がある自治体も多いので、まずは市区町村の公式サイトで「都市計画図」を探してみてください。

気になる土地の数値で、希望の家は建つ？

家づくりのために土地を探していて、気になる土地の建ぺい率と容積率で家が建つのか知りたい、という相談も多く読まれていました。

まずは前の章の手順で、建築面積と延べ面積の上限を出してみましょう。その上で、希望の1階の広さと延べ床が収まるかを比べます。

例えば敷地130㎡・建ぺい率50％なら、建築面積は130×0.5＝65㎡までです。希望の1階が70㎡なら、そのままでは5㎡足りない計算になります。

その時は、角地や防火の緩和が使えないか、2階に部屋を回せないかを考えてみましょう。

駐車場や庭も欲しい場合は、建物以外に残る広さも見ておくことが大事です。間取りの考え方は建ぺい率から考える間取りで紹介しています。

不動産会社の説明をそのまま信じていい？

土地を見学した時に業者さんから聞いた建ぺい率の話で大丈夫か、という相談もあります。

説明が間違っていると決めつける必要はありません。ただ、口頭の説明は緩和込みかどうかが分かりにくいので、自治体の都市計画図でも自分で確かめておくと安心です。

「この60％は、角地の緩和を入れた数字ですか？」
「指定は50％で、角地の緩和を入れると60％になります。」

こんなふうに一言聞くだけで、数字の意味がはっきりします。聞きにくいことではないので、遠慮せず確かめてみてください。

自分で調べるか、プロに聞くか：確かめ方の選び方

確かめ方によって、分かることが少しずつ違います。自分に合う方法を組み合わせてみてください。

最後は、土地のある自治体の建築指導課（建築の窓口）や、設計を頼む建築士・住宅会社に確かめれば安心です。注文住宅のどの段階で誰が確かめるかは、注文住宅の流れと建ぺい率で紹介しています。

土地の段階で、プランを出してもらう方法もある

『この土地でどんな家が建つのか、図面で見てみたい』という方も多いはずです。設計事務所に相談したり、気になる住宅会社に直接聞いたりするのも1つの方法です。

複数の住宅会社に、まとめて依頼する方法もあります。「タウンライフ家づくり」では、希望条件を入れると、間取りプラン・資金計画・土地探しの提案を無料で依頼できます。

依頼する会社は自分で選ぶ形で、提案の内容や方法は会社ごとに異なります。建ぺい率が気になる土地なら、どんな家が建つかを住宅会社に具体的なプランで出してもらい、比べてみるのも手ですよ。

よくある質問

まとめ

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