都市計画区域外の建ぺい率は？制限の有無と建てる前に確かめること

当サイトの記事は編集部が法令（e-Gov法令検索）や国土交通省・自治体などの公的な情報を調べて独自に執筆しています。記事内に家づくり・土地活用のサービスへの案内（広告）を含みます。

都市計画区域外では建ぺい率の決まりが適用されない

建ぺい率（建蔽率）は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。建築面積は、建物を真上から見た時に、外壁や柱の中心線で囲まれた広さを言います。

『建ぺい率は全国どこでも決まっているものだと思っていた』という方もいますよね。実は、建築基準法41条の2で、第3章の決まり（第8節を除く）は都市計画区域と準都市計画区域の中に限って適用する、とされているんです。

建ぺい率や容積率は、この第3章に入っている決まりです。そのため、区域の外の土地では、53条の建ぺい率も52条の容積率もかかりません。

「集団規定」と呼ばれる決まりの範囲

第3章の決まりは、街の中で建物どうしの関係を整える決まりで、集団規定と呼ばれます。建ぺい率・容積率のほか、用途地域の用途制限、高さや斜線の制限、道路に2m以上接する決まりなどが入っています。

一方で、第3章以外の決まりは区域の外でも関係します。区域の外だからといって、建築基準法の全部が関係なくなるわけではありません。

決まりがなくても空地を残しておく意味

国土交通省の資料では、建ぺい率の目的を、敷地に空地を残して建て詰まりを防ぎ、採光や通風などを確保するため、と説明しています。

区域外で53条がかからない土地でも、この考え方はそのまま役に立ちます。日当たりや風通し、隣の家との間のゆとりは、建ぺい率の決まりがなくても暮らしやすさに直結するからです。

都市計画区域外・準都市計画区域・都市計画区域内の違い

『自分の土地がどれに当たるのか分からない』という声はよく聞きます。まずは3つの区域で、建ぺい率の扱いと確かめる先を並べてみました。

準都市計画区域は「外」なのに決まりがかかる

準都市計画区域は、都道府県が都市計画区域の外に指定できる区域です。名前は区域外のように聞こえますが、建ぺい率の決まりはかかります。

準都市計画区域でも用途地域を定めることができ、定めていればその数値が使われます。用途地域のない場所は、特定行政庁（建築のルールを運用する自治体）が定める数値になります。

用途地域のない区域の決まり方は、非線引き区域・用途地域の指定のない区域の建ぺい率で紹介しています。

例えばこんな土地なら

用途地域のない場所で、建ぺい率60％が定められている例で考えてみます。敷地300㎡なら、300㎡×0.6＝180㎡が建築面積の上限です。

同じ300㎡でも、都市計画区域外で条例の制限もなければ、53条による上限はありません。数字は説明用の例ですが、区域が1つ違うだけで扱いがこれだけ変わるんです。

区域外でも制限がかかる場合がある

ここは見落としやすいところです。建築基準法68条の9第1項では、知事が指定する区域の中で、自治体が条例で建物の制限を定められるとしています。

その条例で建ぺい率の上限を決める時は、用途地域の指定のない区域にかかる53条の制限より厳しくしてはいけない、と施行令136条の2の9で決められています。

例えば、自治体の窓口とはこんなやり取りになります。

「この土地は都市計画区域外と聞きました。建ぺい率の制限はありますか？」
「区域外ですが、条例で決めている区域かどうかを地図で確かめますね」

窓口ではこんなことを聞いておくと、話が早く進みます。

北海道など区域外の土地を探している人へ

北海道の土地でも本州の土地でも、確かめる順番は同じです。まず区域の別、次に条例の有無、最後に建築確認が必要かを確かめます。

『区域外だから自由に建てられる』と思い込んで話を進めると、あとで条例や手続きに気づくことも。建ぺい率の欄が空いている時ほど、窓口で一度確かめてみてください。

都市計画区域外で建てる前に確かめること

建築確認は、工事の前に、計画が建築の決まりに合っているかを確かめてもらう手続きです。建築基準法6条1項では、対象の建物を3つに分けています。

2025年4月の改正で、木造の建物でも2階建て以上か延べ面積200㎡超なら確認の対象になりました。区域外の2階建ての家も、建築確認が必要になるということです。

区域外で、知事が指定した区域などに入っていない土地を例に、建てる家ごとに当てはめてみます。

確認が不要な場合でも、建物を建築基準法に合わせなくてよい、ということではありません。手続きの有無と、守る決まりは分けて考えておきましょう。

重要事項説明書の「法令に基づく制限の概要」の欄には、区域の別（市街化区域・市街化調整区域・非線引区域・準都市計画区域・その他）が書かれます。区域外の土地なら、ここで分かることが多いです。

調べ方の手順は建ぺい率の調べ方でも紹介しています。

よくある相談：都市計画区域外の建ぺい率

Q&Aサイトでよく読まれている相談を、要約して答えてみます。

都市計画区域外の建ぺい率は、一般的に何％？

都市計画区域外の建ぺい率は一般的にどのくらいなのか、という相談がとても多く読まれています。

区域外には53条の建ぺい率がかからないので、「一般的に何％」という数値はありません。ただ、知事が指定した区域で条例の制限があれば、その数値が上限になります。

都市計画法・建築基準法は区域外では適用されない？

区域外では都市計画法や建築基準法が適用されないのか、という相談もあります。

建築基準法のうち、建ぺい率や容積率などの第3章の決まりは区域外では適用されません。一方で、第3章以外の決まりや建築確認の手続きは、区域外でも関係することがあります。

接道や高さ、建ぺい率も何でもいいの？

区域外では、道路に接していなくても、セットバックしなくても、高さや建ぺい率・容積率も自由なのか、という相談もあります。

道路に接する決まりや高さ・斜線の制限も第3章の決まりなので、53条と同じく区域外では適用されません。ただ、知事が指定した区域の条例で制限が決まっていることがあるので、「何でもいい」と決めつけずに窓口で確かめてみてください。

区域外なら建築確認は要らない？

区域外は建築確認が要らないと聞いたけれど本当か、という相談もよく読まれています。

平屋で延べ面積200㎡以下の家なら、知事が指定した区域などに入っていなければ確認は不要です。ただ、2階建て以上か延べ面積200㎡超なら、区域外でも確認が必要です。

例えば、住宅会社とはこんなやり取りになります。

「区域外なので、確認申請は要らないですよね？」
「2階建てなので必要です。区域の別とあわせて、条例も確かめておきますね」

建ぺい率の決まりがない土地でも、どんな家が建つのかは手続きや他の決まりで変わりますよね。最後は土地のある自治体の窓口や、設計を頼む建築士・住宅会社に確かめておけば安心です。

そのうえで、この土地でどんな家が建つかを、住宅会社に具体的な間取りプランで出してもらう方法もあります。

よくある質問

まとめ

あわせて読みたい

建ぺい率とは？意味と計算方法、容積率との違いをわかりやすく解説

非線引き区域・用途地域の指定のない区域の建ぺい率

市街化調整区域の建ぺい率と容積率は？家を建てられる場合と確認先