地下室・半地下は建ぺい率に入る？地盤面から1mの考え方

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地下室は建ぺい率に入る？先に結論

建ぺい率（建蔽率）は、建築面積を敷地面積で割った割合です。建築面積は、建物を真上から見た広さのことでしたね。

この建築面積の数え方は、建築基準法施行令2条1項2号に書かれています。そこに「地階で地盤面上一メートル以下にある部分を除く」という一文があるんです。

そもそも「地階」とは

地下室が「地階」に当たるかどうかにも決まりがあります。施行令1条2号では、床が地盤面より下にあって、床から地盤面までの高さが、その階の天井の高さの3分の1以上ある階を地階としています。

例えば天井の高さが2.4mの部屋なら、床から地盤面までが0.8m以上あれば地階です。0.8mより浅いと地階に当たらず、ふつうの階として数えることになります。

建ぺい率の基本は建ぺい率とは、建築面積の数え方は建築面積とはでくわしく紹介しています。

「地盤面上1m以下」と「1mを超えて出る」で比べる

ここが大事なところです。地下室を、地面からの出方で2つに分けて比べてみましょう。

「地盤面」はどこのこと？

地盤面は、建物が周りの地面と接する位置の平均の高さにある水平面です（施行令2条2項）。高低差が3mを超える時は、3m以内ごとに平均の高さを取ります。

平らな土地なら分かりやすいのですが、坂の途中の土地では、地面が建物の場所によって高かったり低かったりしますよね。そのため『道路側から見ると半分出ているけど、これは1m以下？』という疑問がよく出てきます。

容積率では「天井」が地盤面から1m以下かを見る

実は、地下室の扱いは建ぺい率と容積率で条文の言い方が違うんです。建ぺい率は「地盤面上1m以下にある部分」、容積率は「天井が地盤面から1m以下」で見ます。

容積率の緩和は建築基準法52条3項です。住宅や老人ホームなどの用途に使う地階が対象で、外せるのは住宅部分の床面積の合計の3分の1までです。

計算例：100㎡・建ぺい率50％・容積率100％の土地

敷地100㎡、建ぺい率50％、容積率100％の土地で考えてみます。建築面積の上限は100×0.5＝50㎡、延べ面積の上限は100×1.0＝100㎡です。

1階50㎡・2階50㎡の家に、天井が地盤面から1m以下の地下室50㎡を作る例です。

この例では、地下室のおかげで、地上の家と同じくらいの広さをもう1フロア取れる計算になります。

打ち合わせでは、こんなやり取りになることもあります。

「建ぺい率も容積率も上限ちょうどなのに、地下室まで作れるんですか？」
「地下室は建築面積に入らず、延べ面積も3分の1まで外せるので、この例なら収まる計算です」

地下室を広げすぎるとどうなる？

同じ家で、地下室を80㎡に広げた場合も見てみましょう。住宅部分の合計は50＋50＋80＝180㎡で、外せるのはその3分の1の60㎡までです。

延べ面積は180−60＝120㎡になり、容積率は120％です。100％を超えてしまうので、このままでは建てられません。

『地下なら広さは自由』というわけではないんですね。地上の床面積とのバランスで、地下室の広さの目安が決まります。狭い土地で広く住む方法は狭小住宅と建ぺい率でも紹介しています。

延べ面積と床面積の違いがあやふやなら、建ぺい率と延べ床面積の違いを先に読んでおくと分かりやすいですよ。

半地下・地下室で迷いやすいケース

『半地下にすれば、建ぺい率も容積率も全部外せる？』と思うかもしれません。ただ、条件を1つでも外すと、ふつうの階と同じに数えることになります。

半地下で窓を大きく取りたい

半地下は、光を入れるために地面から上へ高めに出したくなりますよね。ただ、地盤面から上に1mを超えて出ると、その部分は建築面積に入ります。

さらに天井が地盤面から1mより高くなると、容積率の地下室の緩和も使えません。「窓を大きくしたい」と「面積に入れたくない」は、ぶつかりやすいところなんです。

地下室を物置や趣味の部屋にしたい

地下室を物置や趣味の部屋として使う場合も、住宅の一部であれば容積率の地下室の緩和の対象として考えるのが一般的です。ただ、店舗や事務所のように住宅以外の用途に使う部分は、この緩和の対象になりません。

「将来は教室として貸すかも」という場合は、計画の早い段階で設計の担当者に伝えておきましょう。

「地下を音楽室にしたいんです」
「住宅の一部として使うなら緩和の対象として考えられます。人に貸す予定があるかだけ教えてください」

地下を車庫にしたい

地下を車庫にする場合、容積率では車庫の部分を一定の割合まで延べ面積から外す決まりもあります（施行令2条3項）。車庫などの部分は、延べ面積の5分の1が限度です。

一方、建ぺい率に車庫を外す決まりはありません。地下の車庫も、地盤面から上に1mを超えて出ていれば、その部分は建築面積に入ります。

よくある相談：地下室と建ぺい率

地下室と建ぺい率について、多く読まれている相談を要約して答えてみます。

庭に母屋と離れた全地下の部屋を作ったら？

同じ敷地に建物が2つ以上あると、建ぺい率はそれぞれの建築面積を足して計算します（建築基準法53条1項）。離れの地下室も、地面から出ている部分は母屋と合計します。

全部が地面の下に収まる地階なら、建築面積に入らないのが条文の考え方です。ただ、出入口の屋根など地上に出る部分は数えることになります。離れだけの地下室が容積率の緩和を使えるかは、用途や建て方で変わるので、確認先に聞いてみてください。

傾斜地で、地下駐車場はどこまで作れる？

坂の土地では、地盤面が平均の高さで決まるため、道路側から見て半分出ていても1m以下に収まることがあります。逆に、思ったより地盤面が低くて1mを超えることもあります。

地盤面から上に1m以下なら建築面積に入りません。延べ面積は車庫の部分を5分の1まで外せるので、建ぺい率と容積率を別々に計算してみましょう。

半地下室は建ぺい率60％の計算に入る？

地盤面から上に1m以下の地階なら入りません。1mを超えて出る部分は入るので、60％の上限の中に収める必要があります。

「半地下」という呼び方だけでは決まらないんです。床の深さと、地上に出る高さの2つを図面で確かめておきましょう。

地下室の細かい扱いは、自治体や確認検査機関で違うことがあります。最後は、土地のある自治体の建築指導課や、設計を頼む建築士・住宅会社に確かめれば安心です。

地下室を入れるかどうかで、間取りも建築費の考え方も大きく変わりますよね。建ぺい率が気になる土地でどんな家が建つのか、住宅会社に具体的なプランで出してもらう方法もあります。

よくある質問

まとめ

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