建ぺい率オーバーの中古物件｜買う前に確かめることとリスク

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建ぺい率オーバーの中古物件は買っていい？

建ぺい率（建蔽率）は、敷地の広さに対する、建物を真上から見た広さ（建築面積）の割合です。例えば敷地120㎡で建ぺい率60％なら、建築面積は72㎡までです。

中古の家では、この上限を超えている物件を見かけることがあります。超えている理由は大きく2つに分かれるんです。

既存不適格は、建築基準法3条2項で、新しい規定を適用しないとされている建物です。違法な建物ではありません。

一方で、改正前の規定にも合っていなかった建物は、違反建築物として扱われます。『古い家だからどれも既存不適格だろう』とは言い切れないんです。

中古の家で超えている主な理由

建ぺい率超過の物件には、いくつかよくある形があります。どれに当たりそうかを先に思い浮かべておくと、資料の見方が変わりますよ。

建ぺい率オーバー全体の扱いは建ぺい率オーバーするとどうなる？でまとめています。

図面・現況・重要事項説明書で照らし合わせるチェックリスト

3つの資料は、それぞれ見ている時点が違います。並べて見比べるのがコツですよ。

1つ目は図面と書類（建てた時の計画）

確認済証は工事の前に計画が基準に合うと確かめた書類、検査済証は工事のあとに検査を受けた書類です。検査済証があれば、建てた時点で検査を受けていたことが分かります。

2つ目は現況（今建っている建物）

内見の時に、図面を持って家の周りを一周してみてください。図面にない屋根や壁があれば、そこが超えた理由かもしれません。

外壁の色や屋根の形がほかと違う部分は、あとから足した部分のこともあります。気になった所は写真に撮っておき、不動産会社に「ここは建てた時からありますか？」と聞いてみてください。

3つ目は重要事項説明書（今の法律の制限）

重要事項説明は、契約が成立するまでに、宅地建物取引士が書面で行うものです。契約の直前に初めて読むと焦ってしまうので、事前に写しをもらって読んでおくと安心ですよ。

土地や建物の売買では、建築基準法の建ぺい率の制限の概要が、重要事項説明の対象になっています。確認済証・検査済証の一部がない時は、その旨を書くよう国土交通省の考え方で示されています。

チェックリストを使ってみた例

例えば、敷地120㎡・建ぺい率60％（上限72㎡）の中古の家を考えます。数字は説明用の例です。

合計78㎡÷120㎡＝65％なので、上限を超えています。図面の時点では収まっていて、数値も変わっていないので「あとからの増築による超過」に近いと見当がつきます。

表の「可能性」は、あくまで見当です。最後は建築士や自治体の窓口に見てもらうと確実です。

建ぺい率超過の物件で考えておきたいリスク

『安いから買いたいけど、何が困るのか分からない』という方も多いはずです。先にリスクを並べてみましょう。

住宅ローンが組みにくい

住宅金融支援機構のフラット35は、建築基準法に合わない場合などは融資の対象にならない場合があると案内しています。是正の命令を受けて直していない住宅も、対象外とされています。

民間の住宅ローンでどう扱うかは、金融機関によって違います。くわしくは建ぺい率オーバーの家で住宅ローンは組める？で紹介しています。

建て替えると小さくなることがある

例えば、敷地120㎡で今の建築面積が78㎡（65％）、地域の建ぺい率が60％の物件を考えます。建て替えると上限は120㎡×0.6＝72㎡で、6㎡小さくなる計算です。

1坪約3.3㎡で換算すると、約1.8坪の差です。今の間取りをそのまま建て直せない場合もあるので、将来まで住むつもりなら知っておきたい点ですね。

増築できる余地はほとんどない

すでに上限を超えている家では、建築面積を増やす増築はほぼできません。先ほどの例のように65％の家なら、60％の上限まで余地がないからです。

『買ったあとに子ども部屋を足せばいい』と考えている時は、計画を見直しておきましょう。床を増やすなら、建築面積が増えない2階の使い方などを建築士に相談する方法もあります。

是正の命令の相手には所有者も入る

違反建築物について、特定行政庁は工事の停止や、猶予期限をつけた除却・改築・使用制限などを命じることができます。命令の相手には、建てた人だけでなく所有者や住んでいる人も入っています。

特定行政庁は、建築のルールを地域で運用している自治体のことです。命令の前には通知や意見を言う機会などの手続きもあります。

将来売る時のことも考えておく

今の自分が住宅ローンで苦労した物件は、将来売る時に買う人も同じように苦労することがあります。売りやすさまで考えると、どの種類の超過なのかは早めに知っておきたいところです。

誰に何を聞く？確かめる相手と聞き方

『誰に聞けばいいのか分からない』という声もよく聞きます。聞く相手と内容を表にしてみました。

不動産会社には、例えばこんなふうに聞いてみてください。

「この物件の建ぺい率オーバーは、建てた時からですか？それとも増築によるものですか？」
「建てた時の図面では収まっていて、後から北側に部屋を足しています。増築の確認済証は見つかっていません」

答えが分かれば、3種類のどれに近いかの見当がつきます。言いにくそうな時ほど、書類で見せてもらうと安心ですよ。

金融機関に相談する時は、物件の資料を見せながらこう聞いてみるとスムーズです。

「この物件は建ぺい率が65％で、上限の60％を超えています。この条件で審査を受けられますか？」
「物件の資料を確認してから、審査の対象になるかをお伝えしますね」

自治体の窓口で聞くこと

自治体の建築の窓口では、建てた時の記録や、当時の建ぺい率を教えてもらえることがあります。住所や建てた年が分かる資料を持っていくと、話が早く進みますよ。

「この住所の家について、建築確認の記録が残っているか知りたいです」
「台帳を確認しますね。記録があれば、台帳記載事項証明書を出せる場合があります」

検査済証がない時の調べ方

検査済証がない建物には、国のガイドラインに沿った法適合状況調査という仕組みがあります。その報告書は、増改築の時の建築確認の資料などに使えるとされています。

買ったあとにできること、やってはいけないこと

建ぺい率超過の物件を買ったあとも、暮らしの中で直したり広げたりしたくなる場面がありますよね。できることと、やってはいけないことを分けておきます。

防火地域・準防火地域の外で、床面積10㎡以内の増築なら建築確認の手続きはいりません。ただ、建ぺい率の基準は守る必要があります。

違反の部分を取り除いて収める考え方

あとから足した部分で超えている場合は、その部分を取り除けば上限に収まることがあります。先ほどの例なら、8㎡のサンルームを取り除けば70㎡で約58％になり、60％に収まる計算です。

ただ、取り除き方や、建築面積の数え方には細かい決まりがあります。工事の前に、建築士や工事を頼む会社に計算してもらうと安心です。

増築を考えている時は、増築・リフォームと建ぺい率も見てみてください。

よくある相談：建ぺい率オーバーの中古物件で迷うところ

知恵袋などで見かける相談を要約して、答えてみます。

買ったら是正の義務は自分にある？

「建ぺい率オーバーの中古物件を買ったら、違反を直す義務は自分にあるのか」という相談は、とても多く読まれています。

違反建築物の場合、建築基準法9条の是正の命令の相手には、所有者・管理者・占有者も入っています。買う前に、違反建築物か既存不適格かを確かめておくことが大切なんです。

隣の更地を買えば建ぺい率オーバーは直る？

「建ぺい率オーバーの中古の家の隣が更地。そこを買って土地を合わせれば解決するか」という相談もあります。

計算の上では、敷地面積が増えれば建ぺい率は下がります。例えば建築面積78㎡なら、敷地120㎡では65％、敷地150㎡では52％です。150㎡で60％なら上限は90㎡なので、計算の上では収まることになります。

ただ、登記で土地を合わせることと、建ぺい率を計算する敷地の考え方は別のものです。その土地を1つの敷地として扱えるかは、建築士や自治体の窓口に確かめてみてください。

何年前の家なら、オーバーでも建てられた？

「中古でオーバーの物件をよく見る。何年前までは超えて建てられたのか」という相談も見かけます。

年数で決まるわけではありません。建築基準法は昭和25年に施行されていて、建てた時の基準に合っていたかどうかで、既存不適格か違反建築物かが分かれます。

中古の家を見比べるうちに、新しく建てる選択肢が気になってくる方もいます。土地の建ぺい率に合わせてどんな家が建つのか、住宅会社に具体的なプランで出してもらって比べる方法もあります。

よくある質問

まとめ

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