建ぺい率の計算方法｜求め方の式と具体例、緩和を入れた計算

当サイトの記事は編集部が法令（e-Gov法令検索）や国土交通省・自治体などの公的な情報を調べて独自に執筆しています。記事内に家づくり・土地活用のサービスへの案内（広告）を含みます。

建ぺい率の計算式は「建築面積÷敷地面積×100」

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。建築基準法53条1項で、この割合が都市計画で決めた数値を超えてはならない、と定められています。

国土交通省の資料や大阪市の手引きでも、同じ形の計算式で説明されています。まずは式に出てくる言葉を押さえておきましょう。

『建築面積って、床面積と同じじゃないの？』と思う方もいますよね。建築面積は真上から見た広さなので、2階建てでも2階分を足すことはありません。

建築面積に入る部分・入らない部分は建築面積とは？でくわしく紹介しています。

計算式の出し方を3つの形で覚える

建ぺい率の出し方は、知りたいものによって式の形が変わります。どれも同じ式を並べ替えただけなんです。

建ぺい率を式に入れる時は、％を小数に直します。60％なら0.6、10分の6も同じく0.6です。

計算前に確かめたい敷地面積の注意点

敷地面積は、土地の水平投影面積で数えます。水平投影面積とは、土地を真上から見た時の広さのことで、坂になっている土地でも斜面の長さでは測りません。

もう1つ大事なのが、幅4m未満の道に面した土地です。道路の中心から原則2mの線が道路の境界とみなされ、その内側に下がった部分（セットバック部分）は敷地面積に入りません。

例えば敷地150㎡のうち5㎡がセットバック部分なら、敷地面積は145㎡です。建ぺい率60％なら、上限は145㎡×0.6＝87㎡になります。

計算前に確かめたい建築面積の注意点

建築面積の数え方には、知っておきたい決まりがいくつかあります。

軒やひさしが1m以上出ている時は、その先から1m下がった線までが建築面積に入ります。例えば1.5m出た軒が10mの長さにわたるなら、1.5mから1mを引いた0.5m分で、0.5m×10m＝5㎡が加わります。

地下室は、地盤面から上に出ている高さが1m以下の部分なら建築面積に入りません。半地下で1mを超えて地面から出ている時は入るので注意しましょう。

計算の2つの向き：建てられる広さを知りたい時と、今の家の建ぺい率を知りたい時

『計算式は分かったけど、どの数字をどこに入れればいいの？』と手が止まる方は多いはずです。実は、迷う原因のほとんどは計算の向きがあいまいなことなんです。

向き1の例題：土地から建てられる広さを求める

敷地120㎡、指定建ぺい率50％の土地で考えてみます。

建てられる建築面積は、120㎡×0.5＝60㎡です。1階の広さが60㎡までの家を建てられる、ということになります。

建ぺい率が10％違うだけで、建てられる広さが12㎡変わります。土地を見比べる時は、この差を意識しておくと判断しやすくなりますよ。

向き2の例題：今の家の建ぺい率を求める

敷地132㎡に、建築面積60㎡の家が建っているとします。

建ぺい率は、60㎡÷132㎡×100＝45.45…％です。指定建ぺい率が50％なら、上限の中に収まっています。

この計算は、増築を考えた時にも使えます。指定50％なら上限は132㎡×0.5＝66㎡なので、あと6㎡までなら建築面積を増やせる計算です。

1つの土地で求め方を通して練習

2つの向きを、1つの土地で通して使ってみましょう。建ぺい率の求め方は、敷地面積を確かめるところから始めるのがコツです。

例えば、登記上の広さが160㎡で、4㎡がセットバック部分になる角地を考えます。指定建ぺい率は60％で、角地の指定を受けられる土地とします。

向き1で上限を出し、向き2でプランが上限に収まっているかを確かめる、という使い方です。この順番で計算すると、どこで数字を間違えたかも見つけやすくなりますよ。

『セットバックを忘れて160㎡で計算していた』という時は、上限が160㎡×0.7＝112㎡と出てしまいます。2.8㎡の差でも、ぎりぎりの計画では大きな違いになるんです。

例題で練習：坪で計算する方法と㎡で計算する方法

土地の広告は坪、図面は㎡で書かれていることが多いですよね。『坪で計算していいの？』と迷う方もいますが、単位をそろえれば大丈夫です。

建ぺい率の坪計算を、よくある土地の広さで並べてみます。

坪と㎡の換算は約3.3㎡で計算しているので、少しずれが出ます。ぎりぎりの計画では、登記簿や測量図の㎡の数字で計算し直しておきましょう。

よくある計算ミスと直し方

計算そのものは簡単でも、うっかりミスはよく起きます。

2階が1階より張り出している家は、張り出した部分も真上から見た広さに入ります。1階の床面積だけで計算しないよう気をつけましょう。

緩和を入れた計算と、敷地がまたがる時の計算

ここからは少し応用の計算です。『緩和ってどこに足せばいいの？』という方も、順番さえ守れば大丈夫です。

緩和を入れた計算の手順

建築基準法53条3項では、次の条件で建ぺい率が上乗せされます。

敷地120㎡、指定60％の土地で計算してみます。

緩和を足すのは、建ぺい率の％の段階です。先に建築面積を出してから10％分を足す、という順番にすると数字がずれるので注意しましょう。

指定80％の防火地域で耐火建築物等を建てる場合は、緩和ではなく建ぺい率の制限そのものがなくなります。緩和の条件は建ぺい率の緩和でくわしく紹介しています。

建ぺい率が違う地域にまたがる敷地の計算

敷地が2つの地域にまたがる時は、建築基準法53条2項に沿って、面積の割合で按分します。敷地の大きい方の地域の数値を全体に使うのではありません。

例えば敷地200㎡のうち、120㎡が建ぺい率60％、80㎡が80％の地域にあるとします。

建ぺい率の判定では、敷地全体の建築面積がこの136㎡に収まっているかを見ます。60％の地域に72㎡、80％の地域に64㎡と、部分ごとに分けて建てる必要はありません。

建ぺい率と容積率をセットで計算する方法

建ぺい率と容積率の計算は、セットで使うことがほとんどです。延べ面積は、各階の床面積を合計した広さのことです。

前面道路の幅で容積率が下がることがある

容積率には、建ぺい率にはない決まりがあります。前面道路の幅が12m未満の時は、道路の幅のメートルの数値に決まった数をかけた値も上限になるんです。

住居系の地域なら、道路の幅に10分の4をかけます。都市計画の容積率と比べて、小さい方が上限です。

例えば、敷地120㎡、建ぺい率60％・容積率200％の住居系の地域で、前面道路の幅が4mの土地です。

容積率を計算する時の延べ面積には、車庫などの部分を一定の割合まで入れない決まりもあります。建ぺい率の計算ではこの決まりは使わないので、混ぜないようにしましょう。

建ぺい率と容積率の違いは建ぺい率と容積率の違いでくわしく紹介しています。

よくある相談：建ぺい率の計算Q&A

建ぺい率の計算について、知恵袋などでよく見かける相談を3つ取り上げます。

建ぺい率60％・容積率200％でどんな家が建つ？

『これからマイホームを建てるけど、60％・200％ってどういうこと？』という相談は、とても多く読まれています。敷地が40坪なら、1階は24坪まで、延べ面積は80坪までです。

ただし、前面道路が狭いと容積率が下がることがあります。住居系の地域で道路の幅が4mなら160％になり、延べ面積は40坪×1.6＝64坪までです。

一般的な2階建てなら、どちらでも十分に収まる広さなんです。実際に建てる家の大きさは、建ぺい率より間取りや駐車場の取り方で決まることが多いですよ。

家が2つの用途地域にまたがる時は？

『敷地の一部だけ用途地域が違う。どっちの数値を使うの？』という相談です。建ぺい率は、地域ごとの面積で按分して計算します。

先ほどの例のように、それぞれの部分で「面積×建ぺい率」を出して足せば、敷地全体の上限が分かります。容積率も同じように、面積の割合で按分して計算します。

分数のかけ算が分からない

『10分の6って書いてあるけど、どう計算すればいいの？』という声もあります。10分の6は0.6、つまり60％のことです。

敷地100㎡に10分の6をかけるなら、100×6÷10で60㎡です。電卓では「100×0.6」と打てば同じ答えになります。

家族で土地を見に行った時も、こんなふうに計算できると話が早いです。

「40坪で60％だから、1階は24坪までだね」
「角地の緩和が使えたら70％で28坪になるけど、市の基準を確かめないとね」

計算で建てられる広さが分かったら、次はその広さでどんな間取りになるかを見てみたくなりますよね。端数の扱いや緩和の条件は自治体ごとに違う部分があるので、最後は土地のある自治体の窓口や、設計を頼む建築士・住宅会社に確かめておけば安心です。

そのうえで、土地に合わせた間取りプランを住宅会社に出してもらう方法もあります。

よくある質問

端数の扱いは建ぺい率の小数点・端数処理、ツールを使った計算は建ぺい率の計算ツールの使い方で紹介しています。

まとめ

あわせて読みたい

建ぺい率とは？意味と計算方法、容積率との違いをわかりやすく解説

建築面積とは？建ぺい率に使う面積の測り方と含まれる部分

建ぺい率の小数点・端数処理｜切り上げ・切り捨てはどうする？