建ぺい率オーバーするとどうなる？違反の扱いと確かめ方

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建ぺい率をオーバーするとどうなる？

建ぺい率（建蔽率）は、敷地の広さに対する、建物を真上から見た広さ（建築面積）の割合です。例えば敷地100㎡で建ぺい率60％なら、建築面積は60㎡までです。

この60㎡を超えて建っている状態を、一般に「建ぺい率オーバー」や「建ぺい率超過」と呼んでいます。法律の言葉ではないので、中身を見て判断する必要があるんです。

既存不適格は、建てた時は法律に合っていたのに、後からルールが変わって合わなくなった建物のことです。建築基準法3条2項で、新しい規定は適用しないとされています。

『オーバーしているなら、どれも違法なんでしょ？』と思われがちです。実はそうとは限らない、というのが一番大事なところなんです。

既存不適格のくわしい話は既存不適格とはでまとめています。

建ぺい率オーバーを3種類に分ける判定の流れ

3種類のどれに当たるかで、取れる手段も心配の度合いも変わります。順番に質問に答えていきましょう。

質問1 建てた時に基準を守っていた？

建てた時の図面で、建ぺい率を超えていたなら「建てた時からの違反」です。申請の図面では収まっていても、実際に建った建物が図面より大きい場合も同じです。

国の説明資料でも、改正前の規定に合っていなかった建物は違反建築物として扱われるとされています。古い家だから大丈夫、とは限らないんです。

質問2 その後に増築していない？

建てた時は収まっていても、あとから部屋やサンルームを足して超えたなら「あとからの違反」です。増築した部分には、その時点の規定が適用されます。

カーポートや物置も、建築物に当たれば建築面積に入ることがあります。くわしくはカーポートは建ぺい率に入る？で紹介しています。

質問3 ルールのほうが変わった？

建てた時も増築の時も基準に収まっていて、その後に都市計画で建ぺい率の数値が変わって合わなくなったなら「既存不適格」です。

例えばこんな場面で考えてみる

3種類のイメージがつきやすいように、よくある状況に当てはめてみます。数字や状況は説明用の例です。

同じ「オーバー」でも、中身はこれだけ違います。『うちはどれだろう』と思ったら、まずは建てた時の書類を探すところから始めてみてください。

最後の「いいえ」は、測り方の違いで超えて見えているだけのこともあります。建築面積の測り方は建築面積とはを見てみてください。

建ぺい率を超えた場合に起きること

特定行政庁は、建築のルールを地域で運用している自治体のことです。違反があった時の措置は、建築基準法9条で決められています。

命令の相手には、建てた人や工事の請負人だけでなく、建物の所有者・管理者・住んでいる人（占有者）も入っています。買った人も無関係ではない、ということなんです。

命令に従わなかった場合や、確認を受けずに工事をした場合などには、罰則の条文もあります。罰則の中身は建ぺい率違反の罰則と是正命令でくわしく紹介しています。

住宅ローンや売却への影響

建ぺい率を超える家は、住宅ローンで不利になることがあります。住宅金融支援機構のフラット35は、建築基準法に合わない場合などは融資の対象にならない場合があると案内しています。

民間の住宅ローンで建ぺい率オーバーの家をどう扱うかは、金融機関によって違います。くわしくは建ぺい率オーバーの家で住宅ローンは組める？で紹介しています。

既存不適格なら心配しなくていい？

既存不適格は違法ではないので、今のまま住むことはできます。ただ、建て替える時は今の建ぺい率に合わせるので、家が小さくなることがあるんです。

例えば、敷地150㎡で今の建築面積が87㎡（58％）、地域の建ぺい率が50％に変わっていたとします。建て替えると上限は150㎡×0.5＝75㎡で、今より12㎡（約3.6坪）小さくなる計算です。

将来の建て替えまで考えるなら、この差も知っておくと計画が立てやすくなりますよ。

建ぺい率オーバーの調べ方

『自分の家がオーバーしているか、どうやって調べればいいの？』という方も多いはずです。手元の書類から順に見ていきましょう。

確認済証・検査済証が見つからない時は、自治体で台帳記載事項証明書が交付されることがあります。国土交通省の資料でも、重要事項説明で書類の保存状況を説明する際の扱いが示されています。

今の家の建ぺい率を計算してみる

例えば、敷地面積が150㎡、建ぺい率60％の地域にある家を考えます。上限は150㎡×0.6＝90㎡です。

93㎡÷150㎡×100＝62％なので、60％を2ポイント超えています。サンルームを足す前は84㎡÷150㎡×100＝56％で、収まっていたことになりますね。

この場合は「あとからの増築」で超えた形です。サンルームの扱いはサンルームは建ぺい率に入る？でも紹介しています。

建築面積の数え方で迷いやすいところ

自分で計算すると、建築面積を多く数えすぎたり、少なく数えたりしがちです。よく迷うところを並べてみました。

細かい扱いは自治体や審査機関で違うこともあります。数字が上限ぎりぎりの時は、建築士に測ってもらうと安心です。

書類がない時はどうする？

検査済証がない建物については、国のガイドラインに沿って指定確認検査機関などが行う法適合状況調査という仕組みがあります。その報告書は、増改築の時の建築確認の資料などに使えるとされています。

増築・リフォームで建ぺい率を超えないために

庭にサンルームを付けたい、物置を置きたい。暮らしが変わると、家を少し広げたくなりますよね。

防火地域・準防火地域の外で、床面積10㎡以内の増築・改築・移転なら、建築確認の手続きはいらないとされています。ただ、手続きがいらないことと、建ぺい率を守らなくていいことは別の話です。

既存不適格の家を増築する時

既存不適格の家を増築する時は、増築した部分には今の規定がかかります。条文のつくりを見ると、増築で建築面積を増やす時は、今の建ぺい率に合わせる必要があると読めます。

例えば、建ぺい率が50％に下がった地域で、今の家が55％なら、建築面積を増やす増築は難しいことになります。計画の前に、建築士に今の数字で計算してもらいましょう。

増やせる広さを先に計算する

工事の前に、あと何㎡増やせるかを出しておくと、超えるのを防げます。

先ほどの例なら、上限90㎡から今の家84㎡を引いて、残りは6㎡です。9㎡のサンルームは入りませんが、6㎡以内なら収まる計算になりますね。

工事を頼む会社には、こんなふうに確かめておくと安心です。

「この増築をしたあとの建ぺい率は何％になりますか？」
「今の家と物置を合わせて計算すると、増築後は59％なので上限の60％に収まります」

増築とリフォームの全体は増築・リフォームと建ぺい率でまとめています。

よくある相談：建ぺい率オーバーで迷うところ

知恵袋などで見かける相談を要約して、答えてみます。

申請の図面より大きく建てたらどうなる？

「建ぺい率60％の土地で、申請の書類では58％なのに、実際には63％の建物を建てたらどうなるか」という相談は、とてもよく読まれています。

これは「建てた時からの違反」に当たります。特定行政庁は是正のための措置を命じることができ、設計者や工事をした人に罰則がかかる場合もあります。最初から図面どおりに建てることが、一番の対策です。

建ぺい率オーバーの物件を買うと罰金がある？

「建ぺい率オーバーの物件を買ったら罰金があるのか」という相談もあります。

罰則の条文は、主に命令に従わなかった人や、確認を受けずに工事をした人、違反した設計者・工事をした人などを対象にしています。ただ、是正の命令の相手には所有者も入るので、買う前に3種類のどれかを確かめておくことが大切です。

「この物件の建ぺい率オーバーは、既存不適格ですか？それとも増築によるものですか？」
「確認済証と検査済証はあります。増築部分の図面はないので、調べてお伝えしますね」

不動産会社には、こんなふうに聞いてみてください。

中古で買って住む分にデメリットはある？

「建ぺい率オーバーの中古の家を買って住む分に、デメリットはあるのか」という相談も多く読まれています。

主なデメリットは、住宅ローンが組みにくいこと、建て替える時に今より小さくなること、違反建築物なら是正を求められる可能性があることです。中古の家での確かめ方は建ぺい率オーバーの中古物件でくわしく紹介しています。

建ぺい率オーバーが心配な家を手放して建て替える時や、これから新しく建てる時は、最初から余裕を持った計画にしておくと安心です。

土地の建ぺい率に合わせてどんな家が建つのか、住宅会社に具体的なプランで出してもらって比べる方法もあります。

よくある質問

まとめ

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