サンルーム・ガーデンルームは建ぺい率に入る？後付けの注意点

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サンルーム・ガーデンルームは建ぺい率に入る？

建ぺい率（建蔽率）は、敷地のうち建物を真上から見た広さ（建築面積）が何％かを表す数字です。くわしくは建ぺい率とは？意味と計算方法で紹介しています。

建築基準法では、建築物を「屋根及び柱若しくは壁を有するもの」と決めています。サンルームはまさにこの形ですよね。

神戸市の住まいの相談窓口でも、サンルームは屋根と柱または壁があるものとして建築物に扱われ、増築に当たると説明されています。あわせて、建ぺい率や容積率が地域の制限を超えないか確かめるよう呼びかけています。

ガーデンルームは、サンルームより開け閉めできる部分が多い物を指すことが多いですが、屋根と柱がある点は同じです。呼び名が違っても、建ぺい率の考え方は変わりません。

後付けのサンルームは「3つの関門」で判定しよう

『業者さんに頼めば、そのへんは全部見てくれるのでは』と思いますよね。ただ、建ぺい率や手続きの責任を負うのは、建物の持ち主です。自分でも一度、3つの関門を確かめておくと安心なんです。

関門1：建ぺい率の余りはあるか

まず、今の家の建築面積と、建ぺい率の上限との差を計算します。この差が、サンルームに使える「余り」です。

例えば、敷地132㎡・建ぺい率60％の土地なら、上限は132×0.6＝79.2㎡です。本体の建築面積が72㎡なら、余りは7.2㎡になります。

同じ家でも、サンルームの大きさで結果が変わります。余りの範囲で大きさを決めるのがポイントです。

余りから逆に考えることもできます。余りが7.2㎡で、奥行きを1.8mにしたいなら、横幅は7.2÷1.8＝4mまでです。

『幅は4mまでなら付けられるんだ』と分かると、業者さんとの相談もしやすくなりますよ。

今の建築面積と上限を調べるには

余りを計算するには、今の建築面積と、土地の建ぺい率の2つが必要です。

角地や防火地域の条件によっては、建ぺい率に10％が上乗せされている土地もあります。どの数字で建てたかは、図面で確かめておきましょう。

関門2：確認申請がいるか

建築基準法6条2項では、防火地域・準防火地域の外で、増築する部分の床面積が10㎡以内なら、建築確認の手続きはいらないとされています。神戸市の説明でも、防火地域・準防火地域以外では10㎡を超える場合に確認申請が必要としています。

ここが大事なところです。確認申請がいらないことと、建ぺい率を守らなくてよいことは別の話なんです。10㎡以内でも、建ぺい率の上限は守る必要があります。

関門3：防火地域・準防火地域の中か

防火地域・準防火地域は、火事が燃え広がらないよう、建物の造りに決まりがある地域のことです。この中では、10㎡以下の小さなサンルームでも確認申請が必要になります。

神戸市の説明でも、防火地域または準防火地域では、面積に関わらず確認申請が必要とされています。自分の土地がどちらに当たるかは、自治体の都市計画図で確かめられます。

調べ方は建ぺい率の調べ方で紹介しています。

サンルームで建ぺい率オーバーになったら？

『少しくらいなら分からないのでは』と思う方もいるかもしれません。ただ、建てた時は合っていても、後から付けて超えた場合は、違反建築物の扱いになります。

建築基準法9条では、違反した建物について、特定行政庁が工事の停止や、取り壊し・使用禁止などの是正を命じることができるとされています。特定行政庁とは、建築の許可や確認の窓口になる自治体のことです。

住宅金融支援機構のフラット35でも、是正の命令などを受けて是正していない住宅は対象にならないとされています。くわしくは建ぺい率オーバーするとどうなる？で紹介しています。

「既存不適格」とは別の話

建てた時は合っていたのに、法律の改正や都市計画の変更で今の建ぺい率に合わなくなった建物は、既存不適格と呼ばれます。こちらは、そのまま使い続けられる建物です。

一方で、後からサンルームを付けて上限を超えたものは、既存不適格ではなく違反建築物の扱いになります。違いは既存不適格とは？で紹介しています。

後付けサンルームでオーバーした中古住宅を見つけたら

中古住宅で、前の持ち主が後から付けたサンルームのせいで建ぺい率をオーバーしている物件もあります。違反だから買うな、ということではありませんが、リスクを知った上で判断したいですよね。

買う前に、確認済証・検査済証と今の建物の形が合っているか、不動産会社に聞いてみてください。「このサンルームは、建築確認のあとで付けたものですか？」と聞くと話が早いですよ。

中古物件の見方は建ぺい率オーバーの中古物件で紹介しています。

よくある相談：サンルームと建ぺい率

Q&Aサイトでよく読まれている相談を、要約して答えてみます。

新築でサンルームを作りたい

新築するけれどリビングが狭いので、子どもが遊べるようにサンルームを付けたい。建ぺい率に関係するのか、という相談です。

サンルームは建物なので、建ぺい率に関係します。新築なら、本体とサンルームを合わせた建築面積で最初から計画してもらえるので、後付けより調整しやすいですよ。

10㎡以内なら建ぺい率は関係ない？

業者にサンルームを頼んだら、建ぺい率を考える必要があると言われた。10㎡以内なら建築確認はいらないはずでは、という相談も読まれています。

業者の説明のとおりで、10㎡以内で確認申請がいらない場合でも、建ぺい率は守る必要があります。防火地域・準防火地域なら、10㎡以内でも確認申請がいる点も気をつけましょう。

付けても大丈夫か、どこで調べればいい？

サンルームを増築したいが、建ぺい率などで問題がないかはどうやって調べればいいのか、という相談も読まれています。

まずは家を建てた時の図面で、建築面積と敷地面積を確かめます。そのうえで、自治体の建築指導課（建築の窓口）に図面を持って行くと、建ぺい率や確認申請の要否を一緒に確かめてもらえますよ。

引き渡しの後に付けるのは大丈夫？

新築の引き渡しが終わってから、雨の日用にサンルームを後付けしたい、という相談もあります。

引き渡しの後でも、3つの関門は同じです。建ぺい率の余りがあり、必要な手続きをすれば付けられます。

ただ、余りがほとんどない家では、思った大きさのサンルームが付けられないこともあります。その場合は、屋根のないウッドデッキにするなどの選び方もありますよ。くわしくはウッドデッキは建ぺい率に入る？で紹介しています。

これから建てるなら、サンルームも最初から計画に入れる

『家が建ってから考えよう』とすると、本体で建ぺい率を使い切っていて付けられない、ということが起こりがちです。サンルームを付けたいなら、その分の建築面積を残した間取りにしておきましょう。

増築全体の考え方は増築・リフォームと建ぺい率でも紹介しています。迷う時は、土地のある自治体の建築指導課（建築の窓口）か、設計を頼む建築士・住宅会社に相談してみてください。

例えば、窓口ではこんなやり取りになります。

「この図面の家に、2.7m×1.8mのサンルームを付けたいのですが」
「建ぺい率の余りと、この場所が準防火地域かどうかを一緒に見てみましょう」

建ぺい率が気になる土地なら、サンルームを含めた形で住宅会社に具体的なプランを出してもらうと、比べやすくなります。

よくある質問

まとめ

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