土地活用と建ぺい率｜建ぺい率・容積率から考える活用方法

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土地活用で建ぺい率を見る理由

『土地活用って、立地や需要の話じゃないの？』と思う方も多いはずです。もちろんそれも大事です。ただ、どれだけ需要があっても、ルールの上限を超える建物は建てられません。

建ぺい率（建蔽率）は、建物の建築面積を敷地面積で割った割合です。建築面積は、建物を真上から見た時の広さのことです。

容積率は、延べ面積（各階の床面積の合計）を敷地面積で割った割合です。2つの違いは建ぺい率と容積率の違いでくわしく紹介しています。

例えば敷地300㎡で建ぺい率60％・容積率200％なら、建築面積は180㎡まで、延べ面積は600㎡までです。数字は説明用の例です。

数字はどこで分かる？

用途地域や建ぺい率・容積率は、自治体の都市計画図で調べられます。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」でも、用途地域などを地図で見られます。

正式な確認は、土地のある自治体の窓口で行います。調べ方は建ぺい率の調べ方で紹介しています。

3つの条件から選ぶ土地活用の早見表

ここがこの記事でいちばん大事なところです。よく聞く活用方法を、3つの条件でどう変わるかの早見表にしてみました。

『表の中で、うちの土地はどれになるの？』と思いますよね。次に、それぞれの活用方法をもう少しくわしく見てみます。

建物を建てない活用

平面駐車場のように建物を建てない活用は、建ぺい率の計算に基本的に入りません。建ぺい率は建築物の建築面積で計算するからです。

ただ、屋根付きのカーポートや管理用の小屋を置くと、建築物になって建築面積に入ります。くわしくは駐車場経営と建ぺい率で紹介しています。

住まいを貸す活用

アパートやマンション、戸建て賃貸は、住宅と同じく建ぺい率・容積率がそのまま効きます。条文の定義どおり、建物の種類で数字が変わることはありません。

建築基準法の別表第二では、共同住宅は第一種低層住居専用地域でも建てられます。一方、工業専用地域では住宅も共同住宅も建てられません。戸数の考え方はアパート経営と建ぺい率、規模の大きい建物はマンションの建ぺい率で紹介しています。

事業用の建物を建てる活用

別表第二では、診療所は第一種低層住居専用地域でも建てられるとしています。一方で、倉庫業を営む倉庫は第二種住居地域には建てられません。

建物としての車庫にも決まりがあります。第一種中高層住居専用地域では床面積の合計300㎡以内などに限られ、第二種住居地域では300㎡を超える車庫などは建てられません。

なお、レンタル収納が用途の決まりの上で「倉庫業を営む倉庫」に当たるかは、公的な説明を確かめられませんでした。自治体の判断になることもあるので、窓口で聞いてみてください。

土地を貸す活用

借地借家法23条には、事業用の建物のために土地を貸す事業用定期借地の決まりがあります。期間は10年以上50年未満で、契約は公正証書で行います。

この場合、建物を建てるのは借りる側です。建ぺい率・容積率・用途地域は、借りる側が建てる建物に効いてきます。

活用方法ごとに出てくる手続き

活用方法によって、建ぺい率のほかに出てくる手続きも変わります。始める前に、どの手続きが関係しそうかを見ておきましょう。

建ぺい率・容積率の数字で変わる活用の考え方

『数字が違うと、そんなに変わるもの？』と感じるかもしれません。敷地300㎡で、よくある組み合わせを並べてみます。数字は説明用の例です。

40％・80％の土地では、延べ面積が敷地の0.8倍までです。建物を建てても大きな床はとれないので、建てない活用も同じ目線で比べてみる価値があります。

60％・400％の土地は、1階を180㎡に抑えても延べ面積は1,200㎡まで入ります。計算上は6〜7フロア分の床です。

同じ土地で活用方法を比べた例

敷地300㎡・建ぺい率60％・容積率200％の土地で、活用方法ごとに使える広さを並べてみます。数字は説明用の例です。

同じ土地でも、建ぺい率をどこまで使うかで空地の残り方が変わります。屋根付きの駐輪場や物置を同じ敷地に足すと、その建築面積も合計に入る点は覚えておきましょう（53条1項）。

前面道路の幅で容積率が下がる

建築基準法52条2項では、前面道路の幅が12m未満なら、道路の幅（m）に決まった数字を掛けた容積率も上限になります。住居系の地域では0.4、それ以外の地域では0.6が原則です。

例えば住居系の地域で容積率400％、前面道路が6mの土地なら、6×0.4＝2.4で240％です。小さい方の240％が上限になり、300㎡の土地の延べ面積は720㎡までに下がります。

高さと緩和も効いてくる

第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域では、建物の高さが10mか12mまでです（55条1項）。ほかに56条の道路斜線・隣地斜線・北側斜線もあります。

反対に、角地の指定や防火地域・準防火地域で燃えにくい建物にすると、建ぺい率が10％ずつ上がることがあります。条件は建ぺい率の緩和で紹介しています。

用途地域と区域で、できる活用が決まる

国土交通省は、建築基準法48条で用途地域ごとに建てられる建物（または建てられない建物）を決めている、と説明しています。住居の環境を守ったり、商業や工業の便利さを高めたりするためです。

用途地域は13種類あります。地域ごとの建ぺい率は用途地域ごとの建ぺい率一覧で紹介しています。

別表第二から、土地活用に関わりそうな決まりをいくつか抜き出してみました。全部ではないので、建てたい物が決まったら窓口で確かめてみてください。

『低層の住宅地だから、アパートは無理かも』とあきらめる前に、こうした決まりを見てみると候補が残っていることもあるんです。

市街化調整区域の土地は許可から

都市計画法7条3項では、市街化調整区域を「市街化を抑制すべき区域」としています。建物を建てる時は、都市計画法の開発許可や建築の許可が要る場面が多いんです。

調整区域の開発は、34条の各号のどれかに当てはまらないと許可されません。どの区域でどこまで認められるかは、都道府県などの条例で違います。

また、調整区域で駐車場や資材置場のように建物を建てない使い方がどう扱われるかは、国の解説では確かめられませんでした。くわしくは市街化調整区域の土地活用で紹介しています。

よくある相談：この数字の土地をどう活かす？

マンションや用途地域、市街化調整区域の相談から、土地活用に関わるものを3つ要約して答えてみます。

建ぺい率60％・容積率400％の500坪。どんなマンションが建つ？

1坪は約3.3㎡なので、500坪はおよそ1,650㎡です。建築面積は990㎡まで、延べ面積は6,600㎡までになります。

ただ、これは前面道路の幅で容積率が下がらない場合の話です。用途地域と道路の幅を先に確かめると、実際の上限が見えてきます。

例えば住居系の地域なら、前面道路が10mあれば10×0.4＝4.0で、400％がそのまま使えます。道路が6mなら240％まで下がり、延べ面積は3,960㎡になります。

準工業地域で60％・400％、200坪、前面道路6mなら？

200坪はおよそ660㎡です。建築面積は660㎡×0.6で396㎡までになります。

準工業地域は住居系ではないので、道路の幅に掛ける数字は原則0.6です。6×0.6＝3.6で360％になり、都市計画の400％より小さいので360％が上限です。

延べ面積は660㎡×3.6で2,376㎡までになります。道路の幅だけで、床の量がこれだけ変わるんです。

調整区域の雑種地190坪。建ぺい率60％なら何でも建つ？

建ぺい率60％と書かれていても、それは建てられる場合の上限です。市街化調整区域では、建てたい物が許可の基準に当てはまるかが先に問われます。

190坪はおよそ627㎡なので、許可が出れば建築面積はおよそ376㎡までが目安です。まずは自治体の開発許可の窓口で、その土地で認められる用途を聞いてみてください。

活用方法を決めるまでの手順

『結局、何から始めればいいの？』という方のために、進め方を順番に並べてみました。

建物を建てる活用では、契約の中身にも気をつけたいところです。国土交通省は平成30年10月26日、金融庁・消費者庁と連携して、サブリース契約を考えている人に注意を呼びかけています。

賃料の減額をめぐるトラブルがあることも挙げられています。サブリースのリスクは、自分で十分に理解しておきましょう。

例えば、提案を受けた時はこんなふうに聞いてみると、数字の前提が見えやすくなります。

「この案の延べ面積は、前面道路の幅で下がる容積率も入れて計算していますか？」
「はい、道路の幅で出した上限で組んでいます。用途地域で建てられることも確かめてありますね」

活用案を集める方法の1つに、タウンライフ土地活用があります。土地を持っている人か、相続などで持つ予定の人が、複数の会社から活用プランを無料で受け取れるサービスです。

届くのは、収支シミュレーション・土地の需要調査書・工法別の活用事例の3つです。アパート・マンション・駐車場が対象として案内されています。

複数の会社の提案を比べることで、自分では考えていなかった活用方法が見つかることもあると案内されています。提案を断ってもよく、断りにくければ代わりに断ってもらうこともできます。

もちろん、役所の窓口で数字を確かめたり、地元の建築士に相談したりするのも大切な一歩です。最後は、土地のある自治体や設計を頼む建築士に確かめておくと安心です。

よくある質問

まとめ

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