建ぺい率に含まれないもの一覧｜不算入になる部分と条件

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建ぺい率に含まれないものは2種類ある

建ぺい率（建蔽率）は、建築面積を敷地面積で割った割合です。だから「建ぺい率に入るか」は、言いかえると「建築面積に入るか」という話になります。

建築面積は、建物を真上から見た時の影の広さ（水平投影面積）です。外壁や柱の中心線で囲まれた範囲を測ります。

1つめ：そもそも建築物ではない物

建築基準法2条1号では、建築物を「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの」などと決めています。屋根がない物や、地面に置いただけの物は、ここに当たらないことがあるんです。

例えば、屋根のない駐車スペースや、舗装しただけのアプローチは建築物ではありません。建築面積を持たないので、建ぺい率の計算に出てきません。

2つめ：建築物でも、測り方で外れる部分

建築面積の測り方は、建築基準法施行令2条1項2号で決められています。ここに「この部分は入れない」というルールがいくつか書かれているんです。

「建ぺい率の不算入」と呼ばれるものの多くは、この3つのどれかのことです。それぞれの中身は、このあとの一覧と章で見ていきます。

測り方の全体は建築面積とは？建ぺい率に使う面積の測り方でくわしく紹介しています。

「入らない」「条件しだい」「入る」の3段一覧

『結局、うちの計画のどれが入るの？』という方のために、よく出てくる物を一覧にしました。扱いは自治体（特定行政庁）や確認検査機関で少しずつ違うので、目安として見てください。

建ぺい率に入らないもの

ロフトや屋上は「入らない」というより、もともと建物の範囲の中にあるので、建築面積を増やさないということですね。

条件しだいで入るもの

建ぺい率に入るもの

同じ敷地に建物が2つ以上ある時は、建築面積を合計して建ぺい率を計算します。家とは別に建てるカーポートや物置も、建築物なら足し算に入ってくるんです。

条件しだいの物は、ここで分かれる

ここが大事なところです。真ん中の段の物は、数字の条件を1つ外れるだけで入る側に移ります。代表的なものを順に見ていきましょう。

軒・ひさし・バルコニーは「1m」

軒・ひさし・はね出し縁は、施行令で「軒等」とまとめて扱われます。外壁や柱の中心線から1m未満の出なら建築面積に入りません。

1m以上出ている時は、先端から1m下がった線までが入ります。例えば出幅1.5mで横幅4mのバルコニーなら、入る奥行きは0.5mで、0.5×4＝2㎡が建築面積に足される計算です。

ただし、柱や袖壁で支えるバルコニーは、柱の線で測る扱いになります。神奈川県の取扱基準では、外気に開いた部分の高さが1.1m未満の時も建築面積に入れるとしています。くわしくはバルコニー・ベランダは建ぺい率に入る？や庇・軒の出・屋根は建ぺい率に入る？で紹介しています。

カーポート・サイクルポートは「開放性の4条件」

屋根と柱だけの開放的な建物は、国土交通省の告示で決められた4つの条件を満たすと、端から1mの部分を建築面積に入れなくてよい扱いがあります。

例えば岡山市の取扱基準には、片持ち型の車庫で通常4.5㎡のところ、条件に合えば1.5㎡になる算定例があります。計算のしかたはカーポートの建ぺい率緩和で紹介しています。

地下室は「地盤面から1m」

施行令では、地階のうち地盤面から1m以下にある部分を建築面積から除いています。地盤面とは、建物が周りの地面と接する位置の平均の高さのことです。

半地下で地上に出ている部分が1mを超えると、その部分は建築面積に入ります。地下の扱いは地下室・半地下は建ぺい率に入る？でくわしく紹介しています。

出窓は「3条件」

出窓は、下端が床から30cm以上、外壁から50cm以上突き出ていない、正面の半分以上が窓、の3つを満たすと床面積に入りません。世田谷区の取扱いでは、こうした出窓は原則として建築面積にも入れないとしています。

地袋付きや屋根と一体の形は、条件を満たしても入る扱いになることがあります。くわしくは出窓は建ぺい率に入る？で紹介しています。

物置は「人が入るかどうか」

国土交通省の技術的助言では、土地に置く小さな倉庫のうち、外から荷物を出し入れでき、中に人が入らない物は建築物に当たらないとしています。

ただし「小さな」の目安は自治体で違います。横須賀市は、奥行1m以下・高さ2.3m以下・床面積2㎡以内として扱っています。人が中に入れる物置は建築物になり、建築面積に足されます。

玄関ポーチと外階段は「柱と壁」

玄関ポーチは、形によって測り方が変わります。神奈川県の取扱基準では、柱のない「ひさし型」は軒等として1mの考え方で見て、三方を壁で囲んだ「寄り付き型」は壁の線で囲んだ範囲を入れるとしています。

外階段も、同じ取扱基準でははね出し縁の仲間として扱い、柱がある時は柱の線で測るとしています。『階段は外にあるから入らない』とは限らないんですね。

ウッドデッキは「判断が分かれる」

屋根のないウッドデッキの扱いを、国が示した資料は見当たりませんでした。自治体ごとの判断に任されている部分が大きいところです。

例えば芦屋市は、風致地区の審査基準で、建物から離れていて屋根がないなどの条件を満たすデッキを建ぺい率の対象外としています。ただしこれは風致地区の条例の基準で、建築基準法の取扱いとは別の物です。デッキを計画する時は、土地のある自治体で扱いを聞いておきましょう。

よくある相談：建ぺい率に入らないもの

Q&Aサイトでよく読まれている相談を、要約して答えてみます。

屋外のガレージは入らないのに、インナーガレージは入る？

屋外のガレージは建ぺい率に入らないと聞いたけれど、建物の中のインナーガレージは含まれるのか、という相談です。

まず言葉をそろえておきましょう。屋根のない屋外の駐車スペースなら入りませんが、屋根と壁のある独立したガレージは建築物なので入ります。

建物の中のインナーガレージ（ビルトインガレージ）も、外壁の中心線の内側なので建築面積に入ります。『車庫は面積に入らないって聞いた』という話は、容積率の延べ面積の緩和のことなんです。くわしくはガレージ・車庫は建ぺい率に入る？で紹介しています。

中庭や駐車場に屋根を掛けたら、建ぺい率に入る？

一戸建ての中庭や駐車場に屋根を掛けた場合、建ぺい率に入るのか、という相談も多く読まれています。

屋根を掛けると、柱や壁とあわせて建築物の一部や別の建築物になり、建築面積に入ると考えておきましょう。

「中庭の上に、あとから屋根だけ掛けられますか？」
「屋根を掛けると建築面積に入るので、今の余りに収まるか先に計算しますね。」屋根のない中庭は、一般向けの解説では建築面積に入らないと説明されることが多いものの、公的な資料での明記は見当たりませんでした。

屋根のない駐車場の考え方は、屋根のない駐車場は建ぺい率に入る？でくわしく紹介しています。

すのこやグレーチングのデッキなら入らない？

すのこやグレーチング（すき間のある金属の床）のデッキテラスは建ぺい率に入らないと聞いた、という相談もあります。

ここは注意したいところです。葛飾区の取扱いでは、床がグレーチング状のバルコニーは屋根として扱うとしています。すき間があれば入らない、とは言い切れないんです。

2階のデッキやバルコニーの下が屋根の役目をする形だと、その下の部分が建物として見られることも。計画している時は、自治体の建築指導課（建築の窓口）か設計者に確かめておきましょう。

「不算入」と「緩和」「適用除外」はちがう

『建ぺい率に含まれないもの』を調べていると、角地の緩和や防火地域の話も一緒に出てきますよね。ここで3つの言葉を分けておきましょう。

緩和は上限が上がる

建築基準法53条3項では、角地や、防火地域・準防火地域の一定の建物について、建ぺい率に10分の1を加えるとしています。両方に当たれば10分の2です。

例えば敷地100㎡・建ぺい率60％の角地で緩和が使えれば、上限は70％になり、建築面積は70㎡まで建てられます。面積の数え方は変わらず、上限の方が上がるんです。くわしくは建ぺい率の緩和で紹介しています。

適用除外は制限そのものがない

53条6項では、指定が80％の地域で防火地域内にある耐火建築物等や、交番・公衆便所などには、建ぺい率の規定を適用しないとしています。こちらは家づくりで出会うことは少ないですが、言葉が似ているので混ざりやすいところです。

くわしくは建ぺい率の適用除外で紹介しています。

容積率の「不算入」とも混ぜない

「不算入」という言葉は、容積率の話でもよく出てきます。例えば車庫の部分は、延べ面積の5分の1まで容積率の計算に入れない、という緩和があります。

地下室にも、天井が地盤面から1m以下の住宅の地下は、住宅部分の床面積の3分の1まで容積率に入れない、という緩和があります。どちらも容積率だけの話で、建ぺい率の建築面積には関係しません。

容積率との違いは建ぺい率と容積率の違いでくわしく紹介しています。

不算入を当てにした計画で気をつけること

『1m未満なら入らないなら、0.99mまで出せばいい』と考える方もいるかもしれません。ただ、測る位置や施工の誤差で、思ったより出てしまうこともあるんです。

例えば敷地100㎡・建ぺい率50％で、本体の建築面積が49.5㎡、余りが0.5㎡の計画だとします。横幅3mのバルコニーの出が1.2mになると、0.2×3＝0.6㎡が入って50.1㎡になり、上限の50㎡を超えてしまいます。

図面を見ながら、設計する人にこんなふうに聞いておくと安心です。

「このバルコニー、建築面積に入れない前提で計算していますか？」
「出が1m未満なので入れていません。ただ余りが少ないので、出を少し控えておきますね。」

あとから足す物にも気をつける

家が建ったあとで、カーポートやサンルーム、物置を足すこともありますよね。サンルームは屋根と柱・壁がある建築物なので、後付けすると増築になります。

確認が要らない小さな増築でも、建ぺい率を守る必要はなくなりません。建ぺい率を超えると違反建築物として扱われるおそれがあり、売る時やローンの審査で説明が必要になることもあるんです。

これから建てる人は、不算入も含めてプランで比べる

これから家を建てる方は、バルコニーの出や出窓、カーポートの形など、不算入の条件をどう使うかで同じ土地でも間取りが変わってきます。数字の細かいところは、設計する人に任せるのが確実です。

建ぺい率が気になる土地なら、住宅会社に具体的なプランを出してもらい、どこを建築面積に入れているかも含めて比べてみるのも1つの方法です。

よくある質問

まとめ

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